胡芳洁 张雅楠

　　随着中国资本市场复苏带来的驱动力，要素市场的配置格局正发生着快速的变化。而其中，最令人关注的是土地市场。众所周知，A股蓝筹领衔者为金融股与地产股，由于居民投资渠道与地产企业融资路径的双重单一，使得社会资金高度聚集向背负着资产价格可以迅速扩容的土地市场。房地产企业在如此情形下，面临着什么样的机遇与风险？

　　陈淮：要问老虎的生存环境，就问动物学家；你要问老虎明天吃不吃肉，问老虎的饲养员就可以了。大象有三个明显的优点，第一这么大的体积居然可以在植物当中获取足够的热量，有值得我们蓝筹地产企业学习的地方；第二大象从不划分势力范围，老虎、兔子都会划分势力范围；第三个优点最好，大象知道自己什么时候死，这是其他动物不知道的，大象知道自己要死的时候就去找象冢。作为市场中的大象，房地产企业要能够懂得生存的机会。市场和自然差不多，优胜劣汰，适者生存，前四个字不重要，适者生存才重要。房地产企业不能把自己做到30倍的市盈率才叫危险，只要保证一定速度的增长就够了，就使得明年会有更快的增长，市场买的是成长性。

　　巴曙松：说这20家获奖企业是大象，其实谈不上大象。最大的万科去年的市场是0.8%，现在是1.8%就不错了。有人说大象像山，有的人说像柱子，有人说像墙，我倒觉得现在大家应该关注我们的房地产市场。房地产商存在很多方面的期待，比如说要为中低收入阶层提供住房，要承担的是责任；希望他建筑一个符合城市文化风范的房地产市场，那就要谈谈规划问题。都是房地产商，差异在哪里？他引入了一个非常重要的规则，所有的规划师的考虑适合这个规划，就可以做下去。我们这个规则不能被变动、调整，那么地产商也不能生存。我们前两天调研的土地，按照土地发展的概率，整个发展限是100。公共设施、道路、桥梁这些要承担一部分，搬迁要付费、工业用地成本8万、10万，吸收外部七亿资金来作为政绩，所以它把整个土地25%作为商业土地。

　　如果这个财政收入结构不变化、征地结构不变化，房地产商不要想开发地了。所以我倒是建议我们的研究者应该研究更深层次的，决定房地产商采取积极形式、积极行为的这些背后的意义。如果把房价调整，市场平稳、大家都买得起房了，我相信房地产商是愿意做这样的房子。所以我觉得这个讨论应该更深入一点，房地产商的开发成本应该更低一些，这是我们应该讨论的方向。

　　吴欣：对于房地产的方向，我们是比较坚定的，一个就是房地产追随着人本的价值和生活的价值，另外提高企业的实际的运营能力，应该是长期立于这个市场的生存之道，适当的进入资本市场是必要的，但是我不看好房地产在资本市场的未来，虽然沿海现在在香港上市，在国内也持有一家房地产公司的第一大股东的股权。我们觉得从房地产的内在价值来说，实际上这种评估系统跟目前企业自身的价值已经产生了比较大的背离，我想不出一个100倍的市盈率的公司，他自己采取怎么样的措施才能很好、很快的跟进价值的创造和对股东的回馈以及资本市场的需求，我觉得他是流动性过剩阶段下的一种产物，如果这个阶段产生什么变动，对资本市场的情况打击可能是毁灭性的。

　　胡建新：招商地产的特色是历史的产物。当时招商引资，大家可能记忆犹新的是以前的纪录片中产业工人骑着单车上班的镜头。有了产业我们必须要做配套，所以造就了招商地产这种房地产的开发模式和其他的开发模式有所不同。我们所说这是叫做“社区综合开发”。社区综合开发带来的好处是市场的波动对我们的影响没有那么大，一些公司成长速度比我们快得多，相对而言我们慢一点。但是从抗风险能力来说，是比较好的一个方面。如果讲社会责任，做长期投资来说，对地区价值的提升应该更有帮助。

　　张宇：对地产公司来说，为什么大家现在都比较关注呢？国外地产这个行业是和金融行业在一起的，银行、证券、保险是在一个大的领域中的。我想相关的分层来说，为什么大家持续看好房地产呢？因为它可以带来一个稳定增长长期的增值回报。收益率可能受其他的一些因素的影响，今年可能是增长比较快，明年受到影响可能增长放缓。当然对今天的地产行业来说，是几个有利的因素凑在一起了，所以它的收益和利润的增长是毋庸置疑的，保持了一个比较高的水平。同时，地产对资金有强大的需求，所以在中国证券市场中其他的行业收入水平比较低，但是房地产收入水平是比较高的。

　　周卫军：这两年万科增长速度不断的提高，随着宏观调控、房地产市场不断的变化，对万科自身也产生了很多的挑战。

　　目前来看，万科一方面要加快适应这样一个快速变化的市场。最近我们有一系列的社会精英的计划，伴随着公司的成长，我们希望我们组织内部的人才也能够跟得上企业发展的速度。

　　第二方面，我们会越来越追求精细化。所谓精细化就是在我们的产品品质、产品细分、以及应对客户的要求方面更多的按照客户的要求贴近他们的需求，这是我们在精细化方面做的一些尝试。

　　第三方面，对于万科说，随着企业的成长我们作为一个比较大型的企业，越来越会承担起社会的一些责任。万科要做回报社会、回馈社会的工作。

　　总而言之，在这样一个快速扩张的市场面前，任何企业都不敢脱离现实而超然度外，这是我们必须要客观来应对的。

　　孙勇：十一以后，中国证监会批了亿城的公开增发，增发完成之后，亿城有机会和在座的大象哥哥一起继续跳下去。亿城如果说是作为一家后起房地产开发公司，简单的模仿和简单的学习是不够的。

　　土地的特点是不可简单再生的，第二是不可移动，第三是不可贸易。这样三个特点决定了房地产商业模式和其他行业的模式是不一样的。特别是在中国产权关系界定和二元化特征非常明显的情况下，我们觉得土地是非常稀缺和宝贵的。在人民币升值的大背景下，房地产作为不动产行业繁荣是必然的。同时，由于中国人多地少的矛盾，加上我们18亿亩地红线的要求，使得土地这一稀缺的特点更加突出。所以我们给自己定位是想成为一个价值的创造者，要本着对土地这一生产要素极度的尊重和珍惜的角度，在有限的土地上开发出最具价值、最符合我们各种阶层客户需求的产品，这才是真正是一个负责任的开发商。

　　张春华：作为地产行业的三个最主要的要素就是资金、土地和人才。

　　除了资金的快速的增长之外，作为一家上市公司，随着未来土地的不可再生的特点，我们未来业务增长点在什么地方？基于这样一个考虑，在这两三年除了我们原来纯粹的住宅开发增长之外，我们加强了对商业物业的开发。通过这些区域组合和产品的组合，我们能够很好地把握住一个房地产公司在发展中的层次的匹配、层次的平衡和风险的防范。通过这样一些组合，我们也能够更好地、长期地、稳健地为我们的股东创造更大的价值，为消费者生产出更加优秀的产品。

　　来源：经济观察网