地产调控：利益相关者的博弈

　　胡芳洁

　　谁是利益相关者？中国房地产行业的发展一直以来都伴随着激烈的矛盾和争议，在这个过程中，无论是政府、人民还是企业，都身陷其中，并伴随着新的或旧的矛盾痛苦并成长。随着国家宏观政策的出台、企业竞争环境的变化，这场战争将会走向何方？既得利益是否依然是聚集在少数人手中？2007年10月27日中国蓝筹地产年度评选高峰论坛，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，建设部政策研究中心主任、中国城乡政策研究所所长陈淮，清华大学教授、著名社会学家孙立平等就房地产行业的发展展开了讨论。

　　巴曙松：房地产问题不可一概而论。房地产市场和其他的产品市场有很多的差异，其中很大的差异就是我们应该仔细地看待这个产品，如果像其他的市场，我们可以用单数，但是在房地产市场我们可能需要更多。我们的

经济适用房、廉租房和城市的公寓、金融街的写字楼，它们所面对的客户、投资的对象、资金运作状况和价格趋势是有相当大的差别的。

　　以香港为例，回归十年，香港经济非常的繁荣，但是我们看

房价的波动，中低价格是金融风暴之前的60%左右，高端房已经涨到了历史最高，差异非常大。我想重点强调的是，对房地产市场作出结论的时候我们必须要特别的谨慎，市场产品的差异非常大，在迅速变化的市场面前，我们要保持基本的谦卑态度。房地产市场和其他的市场不一样，各个城市的房子是不一样的，价格机制、成本构成、价格趋势等等。所以同为资产市场，股票波动和房地产波动有很大的差异。

　　陈淮：我觉得房地产就是一个产业，缩小贫富差距、调整地方政府和企业之间的关系、平衡土地资源等诸多的职能不能都加在房地产业的头上，我觉得这个责任重了一点。我们没有房地产业的时候，“干部住房”也查了二十年，查明白了吗？所以我说房地产业该承担的责任，市场或者政府也不要过多的指责。

　　政府要履行政府职能，保障房地产采取和市场化匹配资源完全不同的机制，光有市场经济这个公平不成，还要有一个和这个资源配置完全相反的，不是因为你跑的快给你一套房子，是因为你跑的慢才给你一套房子的机制，这才是保障。在所有国家工业化、城市化过程中，大家公认一个道理，非市场化的保障没有完善，市场机制贯彻的就更难，保障不是否定市场经济，而是促进和发展市场机制匹配资源的供给。

　　另外，政府不是光管穷人的廉租房就完事了，政府的手也要伸到市场中。如果完全交给市场，显而易见谁最有钱先给谁房，那么住房困难的一般群体就永远排在最后。市场及政府的干预就要保证住房困难的群体优先改善。

　　孙立平：我在网上看过一段话，是一个老太太写的，告诉她的儿子战争年代国家是枪本位，老百姓是金本位，在和平年代国家是金本位，老百姓是房本位。

　　现在我们正在经历一个有相当力度的房地产调控，这样的调控影响的不仅仅是房地产，实际上是整个社会的利益关系。

　　我觉得观察中国的房地产，背后是什么，就是这个社会结构，中国社会是发展高度不均衡的社会，在这样的社会当中，机会和资源越来越到了少数的地方，少数的大城市和特大城市，所以这样资源向全国集中的过程，造成了中国的大城市，特别是特大城市，尤其是几个特别主要的首要城市的房地产的特点。而这样的情况，这样一个社会发展的不均衡，对房地产以及和房地产相近的一些行业的影响非常大。

　　在过去的房地产调控当中，我们一直看到这样的一个现象，这个政策如果说能够关照到富人的话，就会伤害到穷人。为什么会存在这个问题？我觉得一个很重要的是忽视了我们这个社会已经是一个高度分化的分层的社会，在分层的社会当中，房子对于不同的群体、不同的阶层、不同的个人具有非常不同的意义，这个政策应该对不同的阶层提供不同的思路。

　　比如说最富有的阶层，可能和房地产是一种特殊的关系，在这个关系当中，房子本身已经不是房子了。而是一个固态的股票、彩票，这个要有出路，国家在这里做什么，你税收就可以了。对于这部分房子，不同的房地产当中的不同的产品，这部分的价格不要和一般的住宅混为一谈。

　　第二部分就是中产阶层当中比较靠上的这部分人，这部分人当中如果到了一定的年龄，经历了房改，现在大体上两套房子，我们可以让这些人拥有两套房，老了租一套，住一套，租金在身体好时可以做收入，身体不好就可以做身体保障，所以为什么不能给这么一个考虑？

　　第三部分，小白领或者中产阶层比较靠下的部分，要保证他先租后买，可能又和限价房和小户型联系在一起。

　　第四部分是无论如何也租不起，买不起，整个应该政府出力。

　　张宇：我们制订房地产超长的投资理念基于什么？

　　第一个是

人民币升值，只要人民币继续上涨，投资的热点毫无疑问是证券市场。政策在变，但是政策变化最主要的本质是政策的制定者，他们在改变房地产资产价格的上涨趋势，但是他们并没有改变这个资产价格改变的速度。

　　第二个房地产市场有好有坏，有几个快速拉升的过程，也有前一段时间深圳的房屋成交价格略微下降，但是有一个现实，作为房地产目前板块最重要的投资区域，我们正在投资行业的集中度，现在中国的房地产企业短期内在中国的资本市场大量的融资，他们吸收了中小企业的优秀的资源，在土地招拍挂的中间，只有这些有大量的资金的企业才可以频频地举牌，创造了更多的地王，这是资金的力量。

　　今年2007年，由于房地产上市公司的业绩普遍增值50%-100%左右，明年我们预测房地产整个的利润将在100%-150%左右，也就是说从目前的业绩水平来说，明年中国房地产市场平均上市公司的业绩一块钱以上的比比皆是，我们初步统计有70%-80%的水平，投资地产股可能在目前的阶段是比较好的选择。

　　李志能：这次政策提出了一个很重要的核心就是提高首付。实际上现在从房地产里面投资性需求来说的话，首付的比例是至关重要的，如果一个房地产里面首付20%的话，在前一段时间上涨的情况下，投资的回报应该是15%，有熟悉房地产市场的话，每个月15%的回报是非常高的，如果现在第二套房子的首付是40%的话，放大率只有2.5倍，而不是的首付20%的放大5倍。这一点是非常重要的，金融的问题是房地产问题里面的牛鼻子。

　　来源：经济观察报网