房地产应放弃跨国战略

　　苏小和

　　在房产开发企业的资产负债表上，固定资产和技术投资仅仅占据很小的部分，绝大部分为流动资产，包括土地和现金。这意味着在同样的投资下，产量增加能够带来的边际成本下降将非常有限

　　从1957年开始，在整整七年时间内，丰田向美国市场投入了一款新车——Corolla，并大获全胜，这种迅猛的势头一直维持到今天，丰田在汽车产业最为发达的美国市场拥有16%的份额，并且期待将其在全球市场份额扩大到20%。相似的情景同时也在能源、家电、零售、金融、消费品等领域展开。尽管进入国际市场困难重重，但行业领先者仍然纷纷投入巨资建立基于全球市场的商业帝国，借以维持公司业绩的持续增长。

　　这就是典型的传统国际化模式。然而当我们将这样的模式复制到

房地产行业，却发现在国际市场成功运营的地产企业屈指可数。Pulte Homes是全球经营最为成功的顶级住宅开发公司之一，通过57年的漫长发展，仅获得了近5%的美国市场份额。上世纪90年代初，Pulte宣布进入墨西哥住宅开发市场，2001又在阿根廷组建合资公司展开业务。这段国际扩张过程最终在2005年结束，Pulte公告将所有的国际业务出售，集中资源开拓本土市场。在十多年国际开发过程中，Pulte投入了近7亿美元，只收获了约1000万美元的税前利润，与其在美国本土的表现大相径庭。

　　肯定是思路出了问题。有人在规模问题上动脑筋。从一般的经验分析，我们可以总结出成本相对于规模递减的三个基本条件：巨额的固定资产和技术投资、集约化和标准化。

　　在房产开发企业的资产负债表上，固定资产和技术投资仅仅占据很小的部分，绝大部分为流动资产，包括土地和现金。这意味着在同样的投资下，产量增加能够带来的边际成本下降将非常有限。

　　从集约化的程度来看，土地在开发成本占有相当大的成分，而这部分成本完全属于分散的不可控成本。就建造成本而言，住宅属于不动产，无法全部集中采购和集中在一地全部生产。即使是在部分工业化的生产技术下，巨额的运输成本也制约了生产地与建造地之间的距离。尤其在缺乏土地期权制度和工业化技术的国际市场，集约化的成本控制几乎无法实现。

　　而标准化则带来更大的挑战。不同人群、不同地域的居住形式、习惯有着显著的区别。土地性质、建造规范也是各地不同。大规模的跨地域发展需要更多本地专家和供应商，这种多样化的趋势也许能将标准化的努力耗费殆尽。Pulte曾在其年报中不无担忧地表示：“在墨西哥的开发除了修建住宅外，还需要改造电力、供水和卫生系统，所有的材料都在当地采购，这些工作由当地总包商和分包商完成……我们不能确定能否在合理的价格上获得必需的建筑材料，有时我们会面临材料和劳动力的短缺。”

　　至少在过去相当长一段时期内，中国企业的国际化战略，几乎都是“走出去”在别的市场里拼杀的战略。但沿用“走出去”的国际化思路，对于万科这样的地产企业来说无疑困难重重。相比之下，中国的住宅开发行业正处于一个前所未有的黄金时机。迅速扩大的市场规模、廉价的资金和土地，为企业的快速增长提供了宽松的条件。强大的经济增长和人口优势使得本土市场发展空间远远超越了其他国家。这正是向内部演进的国际化战略千载难逢的大好机遇！

　　(摘自《万科》周刊十月号)

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