资本汹涌 弃股耶抛盘耶

　　资本汹涌弃股耶？抛盘耶？

　　邹毅

　　近期股市的屡创新高和上海写字楼市场不断上涨的租售价格，在投资者心中激起阵阵波澜，两种投资产品究竟如何取舍，哪一个收益才更高，是投资者们最为关心的问题。以下我们将通过分析这两个市场的特性给出一些见解，供投资者们参考。

　　收益率：形似神非

　　无论是写字楼还是股市，收益率都是投资者关注的首要问题之一。值得注意的是，不同的投资者对于投资期限的偏好是不同的，所以在比较收益率的时候通常会分成短期、长期或者其他具体的时间段来进行考虑。对于股市来说，短期投资可能是1天甚至更短，而对于写字楼这类不动产，这样的短期就没有什么意义了。对于写字楼投资的短期，我们可以以近期上海写字楼市场的一些运作案例作为参考，如澳洲麦格理基金整体收购新茂大厦，以2.5亿美元套现，两年多时间里溢利150%，这在目前的写字楼市场，已经是相当可观的收益率。但从股市来看，在市场好的情况下，这个收益率水平不少投资者都能达到。

　　也许在更长的期限内，比如10年，两者的比较更能说明两种投资产品的不同特性。由于香港的金融市场和

房地产市场相对比较成熟，我们可以通过香港的例子来做一个初步认识。我们选取1997年到2007年这个时间段，股市收益率以香港恒生指数作为参考，可以发现在这期间指数经历了两次大的波动。第一次在3年左右股指经历了约1倍左右的先降后升的变动，第二次波动较为平稳。再把目光投向写字楼市场。我们发现这10年中香港的写字楼租金水平也经历了两次较大波动，但与股指相比要平滑许多，并且，综合考虑写字楼售价变动的因素，写字楼的收益率变化幅度就更小了。像上海的写字楼市场近几年来的收益率波动在2%以下，目前稳定在7%~8%左右，而这种稳定的收益率特点也是一些基金将写字楼作为优良投资品种的原因之一。也许有些投资者会说，我可以在股市的低点进入，高点退出，转投写字楼。但事实是，股市的不可预见性使得能够如此操作的投资者寥寥无几，而具有投资价值的写字楼也不是随处可见的。

　　风险：决定因素有别

　　风险和收益总是同时存在。其实在上述收益的特点分析中，我们也同时揭示了两种投资产品对应的风险大小，收益率的波动情况就是衡量风险的重要指标。为了使投资者对风险有更感性的认识，我们对两种投资产品的主要风险作简单介绍。首先来看股市，主要风险包括政策、利率等系统性风险和上市公司经营、财务、信用等非系统性风险。尤其在新兴市场上，造成股市波动的因素更为复杂，加之股民对市场的认识不充分，价格波动大。目前中国股市已经经历了4倍多的股指上升，平均市盈率较高，并且进入了快速加息通道，各类风险都在积聚，股价对于各种信息是相当敏感的，这也是投资的风险所在。再看写字楼投资，主要的风险来自于市场和供求两个方面，地区的经济发展是否能够吸引到足够的写字楼租户，短期内市场的潜在供应量是否能够消化，投资的产品是否能满足市场的需求，因此，写字楼的风险是更为产品化的风险，相对而言，不确定性较低。

　　投资决策与策略：谋定而后动

　　在了解了两种投资收益和对应的风险之后，就进入了投资决策的环节。首先，在两种投资产品中作出选择：写字楼还是股市。我们可以综合考虑两个因素，第一，目前的市场环境下，两种投资产品的风险水平；第二，投资者对于风险的态度。

　　先来看第一个方面，我们从上文的图表中已经可以看出，两个市场的发展都是有一定的周期性波动的，这受宏观经济等诸多因素共同作用。所以，在周期的不同阶段，我们面临的风险也不同。可能出现一个处于阶段性的“低谷”而另一个处于“波峰”的情况。这样一个对于周期的判断，有时并不简单。股市周期性的判断可以参考一些指标，比如宏观经济指标、市盈率等，这些指标的选择存在一定主观性，对于市场的判断自然与实际走势会存在偏差。而对于写字楼市场，判断的指标相对简单，主要是地区经济发展和市场供求关系，但由于写字楼投资往往是长期的，投资者必须作“长远打算”。

　　有了对于风险的认识，就进入到第二个方面：投资者对于风险的态度，这是更为主观的因素，他随着投资者性格、经历等不同而不同，同一个投资者在不同的年龄段对风险的承受能力也有很大差异。投资者要谨记风险和收益总是同时存在的，“天下没有免费的午餐”。如果投资者缺乏客观评价风险和自身风险承受的能力，就不要盲目作出投资决策。

　　在对两个投资领域作出选择后，我们便进入了具体的操作阶段，即具体投资项目的选择。投资股市的投资者，要进行具体个股的选择，这是一个更加严谨、专业的决策过程，需要考虑多方面的问题，如个股所处行业的周期，个股的基本面，

股票的估值是否合理等等，持有之后还要关注其市场表现。对于写字楼的投资者来说，由于市场公开资料并不如股市透明，因而决策更需要具备相当的行业经验和投资技巧。我们认为，写字楼投资需要综合考虑的因素主要如下表所示。事实上，这种自上而下的分析方法与证券市场上公司分析中常用的UP-to-DOWN方法有非常相近的逻辑框架，只是关注的具体内容存在较大差异。

　　除了投资者依靠自己的评判作出投资决定外，有一种策略在两种投资市场上都可以使用，就是“聪明资金跟随”策略，即Fellow the Smart Money。在股市，专业机构投资者可以作为跟随的重点参考。而在写字楼市场，可以从一些基金等的项目收购中得到启发。从上海最近的一些写字楼收购案中，可以看出，国内外的一些大资金仍然看好上海的写字楼市场，其投资的主要对象依然是市中心或CBD的优质物业。

　　投资门槛：不可忽视的制约因素

　　投资规模是约束投资者决策的另一个重要因素。这在写字楼市场尤为明显，通过我们以前对上海写字楼的研究，发现上海各写字楼项目中，那些单价低于10000元的项目租售比很低，租金的下降幅度远大于售价。因此，单价低、综合质量低的乙、丙级写字楼并不是值得推荐的投资品种，而最大的单价我们参考了目前市场上在售项目的最高价定为约35000元，中间价为25000元。这样一个小

户型的写字楼，假设为30平方米，若按照首付50%计算，所需投资额约为37.5万元，即写字楼投资的资金要求我们建议至少在这一数值左右，当然，基于目前上海小户型写字楼整体良好的租售情况，未来随着各区域价值的提升，乙级写字楼的市场认可度也有望提高，但这还需要一段较长的时间。股市对资金的规模则几乎没有限制，但股市对于投资者来说可能要投入更多的精力，时间成本高。

　　总而言之，写字楼和股票，这两个投资品各有自身的收益和风险特点，在长期和短期的表现也很不相同，投资者在进入这两个市场之前应尽可能全面地了解风险所在，并客观地对自己的风险承受能力作出评价，结合拥有的资金和投资经验，选择合适的市场。因此，是否要将写字楼或者股票这两枚鸡蛋放到你的投资组合篮子中，完全取决于你的实力与眼光。

　　(作者系上海五合智库总经理)

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