张汉亚：取消商品房预售的理由不成立

　　张汉亚

　　在我国内地实行住房商品化之后，为迅速扩大商品住房的供应量，解决城市居民改善居住条件的迫切需求，广泛采用了起源于香港的预售办法，对加快内地商品房建设起到了极大的促进作用，商品住宅的供应量每年以20%以上的速度增长，很大一部分居民的居住条件得到改善。但自2005年8月中国人民银行发布的房地产金融报告建议“取消现行房屋预售制度”以来，预售的办法一直受到争议，今年又出现了一个高潮。

　　提出要取消预售制的主要理由包括：一是购房者的利益难以保证，主要是可能会被开发商欺骗，如实际得到住房的日期、面积、质量标准、配套设施等与预售时所说的有差距，甚至可能出现因开发商财力不足，成为“烂尾楼”，或开发商卷款潜逃而使购房者蒙受巨大损失等等；二是开发商利用较少的钱即获得大收益而暴富，形成社会分配不公；三是由于期房价格低于现房价格，为投机炒房者提供了方便；四是加大了为买房案揭提供贷款的银行金融风险；五是房地产投资过快发展，不利于国家对投资规模的调控；六是导致房价过快上涨。

　　第一个理由指出了现实中存在的问题，但这些问题不是预售制本身的问题，正如目前社会上普遍存在假冒伪劣、不守信用和坑蒙拐骗的问题一样，既有当事者的道德问题，也有政府监管是否到位的问题，关键是后者。如果政府对开发商的资质有严格的审核，对开发商的行为能严格监督，对违反合同和法律的开发商进行严格制裁，可以减少或避免这些问题的产生。

　　第二和第三个理由实际上并不能成为理由。任何投资者都要争取尽可能大的赢利，开发商和炒房者也不例外；绝大多数的项目投资都是利用少数的自有资金(资本金)和借(贷)款资金去完成建设的，为什么不允许

　　银行贷款都存在风险，目前房贷是银行贷款中质量最好的，这是银行争相为购房提供贷款的原因。对房贷威胁最大的是出现“烂尾楼”，如果学习香港，由银行管理房贷资金，根据工程进度分期拨付，可以减少或避免这个风险。因此，第四个理由也不成为理由。

　　我国的投资规模增长较快确实与房地产建设有关，但造成投资过快增长的主力不是商品住房建设；而且发展商品住房是为了使城市居民能够实现“安居”，是全面建设小康社会的重要环节，在当前住房紧张还没有全面解决之前，倒是应该鼓励发展的，不能把控制投资规模的矛头对准商品房建设，即第五个理由也不成立。

　　第六个理由则完全没有道理，市场经济条件下的价格取决于供求关系，目前商品

　　因此，不要再喋喋不休地提出废除商品住房预售制的议论了，而是应研究如何使其更加完善。