外资零售企业的选址困惑

　　汪传虎/文

　　改革开放以来中国经济空前繁荣，外资零售企业在中国也获得了很大的发展。中国广阔的市场空间和快速增长消费，增强了它们在中国全面大发展的信心。尤其是加入中国WTO以后，沃尔玛、家乐福等国际知名的零售连锁企业纷纷将中国作为其下一步发展的重点，并制定了宏大的发展计划。

　　然而现实是，自2004年以来，这些知名企业在中国的发展并没有像业内人士预料的那样快速，原因可能很多，但选址的难题应该是很重要的原因之一。

　　首先是中国政府取消了对外资零售企业超国民待遇。外资零售企业在进入中国之初，凭借中国政府对外资的重视和其企业的知名度对中国地产商的吸引，它们所到之处，普遍受到热烈欢迎，那时，政府把吸引外资尤其是

500强企业作为考核指标。外资零售企业实际享受比本土企业优惠得多的待遇。在选址方面，基本是选哪给哪，同时还给予土地优惠、税收优惠。于是这些外资零售巨头很快就在中国获得了很多商圈好、成本低的商业网点资源。然而好景不长，这种非国民待遇很快引起国内同行的强烈不满，也引起政府相关部门的关注，中国政府很快改变了这一做法。因为毕竟中国引进外资零售企业的目的还是为了提高本土企业的竞争能力。这就使外资零售企业在选址上处于和内资企业同一个起点上。

　　其次，随着商业网点资源竞争越来越激烈，尤其在大中城市，商业网点成了稀缺资源。政府加强了商业网点规划及建立商业项目听证会制度，使新设立网点门槛提高；内资零售企业已经具备一定的竞争实力，并先一步控制了很多网点资源；

中国经济发展，土地升值很快，住宅开发利润过高，影响商业项目开发总量；开发商的不专业造成低水平重复建设很多商业致使网点资源的浪费。这些因素都加大了外资零售企业选址的难度。

　　此外，外资企业有很多选址上的短板，影响选址。外资企业决策层级多，决策速度慢，像沃尔玛，一个项目从选点到签约至少8个月时间；另外，中外文化的差异，也导致外资企业选址商圈把握不准确，尤其对消费习惯、发展等因素的考虑方面有很大差异；对中国

房地产发展及运作程序缺乏了解；由于过于强调标准化，选址标准、物业标准缺乏灵活性，导致可操作性差；同时，合同条款复杂，防风险意识太强，开发商难以接受，也让外资零售企业失去了很多项目。

　　不难看出，外资企业在选址上存在的难题和困扰无疑会制约其快速发展，外资零售企业要想快速发展，除了解决好以上问题外，对已有网点存量资源的整合也将是其选择之一。

　　(作者为物美集团高级发展总监)