楼价愈调愈高 热钱信贷放任是源头

　　张昌辉

　　房价上涨绝不是单一因素的产物，而应该是多因素混合生成的结果。比如信贷的纵容、房地产支柱说的鼓励、某些地方政策的潜在支持等因素都难辞其咎

　　2007年8月13日，新华社全文播发了国发〔2007〕24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。虽然文件针对的是部分城市低收入家庭的住房困难，但剑锋所指，显然还是城市日益增长的楼价。

　　伴随调控的房价上涨

　　3天后，国家发改委公布消息：2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比上月高0.2个百分点。

　　这样的消息好像早在人们的预期之中，因为近年以来，人们听到的似乎都是“涨”声一片。与此同时，此间全国房地产先后展开了两轮

　　针对2003年以来房地产投资增长一直在30%左右高位运行的严峻现实，2005年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，业界称之为“旧八条”。

　　一个月后，4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并提出八条措施加强引导和调控，被业界称为“新八条”。

　　“新八条”出台一年后，虽然房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些根本问题并未获得解决，主要是少数大城市房价仍然上涨过快，住房供应结构不合理矛盾十分突出，房地产市场秩序还是比较混乱。于是中央再次出手，出台了“国六条”。

　　2006年5月17日，房地产又一轮调控序幕再度开启。5月29日，国土、金融、税收、建设等九部委积极回应，联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

　　如果说“新八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度这个双重目标的话，那么，“国六条”的落笔重点则是在住房结构的调整上，即业界习惯称之为“70/90”政策。

　　从“旧八条”到“新八条”，再到“国六条”，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。但房价不但没有在调控面前停下脚步，反而似乎报复性地从南涨到北。

　　如此疯涨的楼价还要持续多久？它的“天花板”在哪里？楼价疯涨的动力是什么？疯涨的理由是什么？

　　“主涨派”与“主降派”之争

　　伴随着楼价上涨的漫天烟尘，关于楼市的评论也战火连天。在这个巨大的利益擂台上，各种角色纷纷登台，各种声音竞相交火，令普通百姓莫衷一是，无所适从。国家发改委宏观经济研究院研究员王小广坦言，中国楼市“是一个充满错误观点的行业”。

　　近日，笔者经过一番梳理，发现至少存在两大话语阵营：即“主涨派”和“主降派”。有意味的是，“主涨派”阵营中的成员多为房地产开发商、部分地方政府官员、部分地方媒体和部分经济学家，尽管他们的视角各有差异，但基本倾向却惊人地一致，那就是楼市肯定还会涨，低调一些的也会说：“会稳中有升。”

　　与“主涨派”相对的是“主降派”，他们大都是一些耳熟能详的经济学者，像谢国忠、易宪容、王小广、左晓蕾等。他们的人数不多，但名气和影响却不小。然而飞速上涨的楼市，使得他们的处境多少有些尴尬。因为就在他们一次次地喊降声中，楼价却一节节地往上蹿，疯涨的楼价把他们的声音淹没了。所以他们注定变成了孤独的“少数派”。

　　在“主涨派”列述楼市上涨的“客观”理由中，笔者留意到，下列理由出现的频率最高：

　　一、需求刚性铸成了楼价上涨。而刚性的需求来自于经济的迅猛发展，来自于城市化进程的加快，来自于城市市民对生活品质的追求等。

　　二、房价上涨是供给不足引发的。供求失衡必然导致房价上涨，这是经济学的基本原理。说关紧土地闸门，减少土地供应，必然引起房价上涨；严控别墅用地，别墅必然涨价，高档房也随着涨价，从而带动整个房价上涨；加大套型90平方米以下楼盘比例，因此大套型房供应减少，房价上涨。所以他们强烈呼吁，要加大房市供给，前提是政府要加大土地的供给。

　　三、人民币升值，国外“热钱”涌入，推波助澜。国内投资渠道狭窄，大量民间资金无法找到出口，导致房产投机团体不断涌现，房价焉能不涨？

　　四、房地产是我国支柱产业，它的发展必将带动整个经济的发展与繁荣。所以，房地产市场必须稳定发展。言外之意，房价上涨是合理的，只是不要涨得太快。

　　“主降派”的理由

　　关于城市化，愤激的王小广直言：我们讲的城市化实际上是假的，事实上我们没有那么多人口转移到城市，在高房价的情况下，没有多少人去买房居住(只是暂住)。没有真正的城市化也就没有需求。“依靠房地产拉动经济的政策是在阻碍城市化，房子就是经济的围墙，把房地产作为经济发展的推动力，这堵墙会越来越高。”

　　而易宪容则说，经济发展很快，但老百姓的收入增长与经济增长不成比例，现在的房价收入比率仍然偏高，民众的可支配收入与房价早已突破3~6倍的合理区间，民众的总负债率早已超过了50%的上限。

　　至于城市居民踊跃购房，在有关专家看来，大多是被动的。城市动迁，土地增值，补偿增大，事实上这部分居民是沾了“经营城市”的光，占了资产泡沫的光，才圆了购置新房的梦。

　　笔者注意到，在所有“客观”理由中，供给不足，特别是土地供给不足的声音最为强劲。那么，房市供给真的不足吗？如果房市供给不足，那么，1亿平方米无人住的事实应该怎么解释？据国家统计部门数据显示，截至2006年6月，我国房屋空置面积达到1.44亿平方米(房屋类型与结构信息不清)。

　　政府的土地供给真的不够吗？但一些房地产上市公司的土地储备却足够其开发10年、20年。

　　据建设银行研究部不久前出炉的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。

　　因为土地资源会越来越稀缺，加上政府“施行最严格的土地保护政策”，使得土地更加金贵。正是有了这样的心理预期，他们才敢大胆储地，待价而沽。

　　明明是开发商在为利造势，为什么有些地方政府、银行，还有一些媒体也要参加到房价上涨的合唱中呢？一言以蔽之：共同的利益诉求驱使他们自觉不自觉地结成了舆论上的联盟。

　　期待房市新政

　　说房价上涨根源于经济发展，不是没有一定的道理，但显然不是主导性的因素，否则，何以中国经济增长了30年，而房价却偏偏只在近几年飙升？说人民币升值，国外“热钱”涌入，国内游资炒房，拉升房价，也没有错，但仍然不是主因。说供给不足是主因，则显然是别有意图。虽然小户型房和经济适用房供给上存在不足，但“供给不足”的兴趣所指显然不在这里。

　　事实上，房价上涨绝不是单一因素的产物，而应该是多因素混合生成的结果。比如信贷的纵容、房地产支柱说的鼓励、某些地方政策的潜在支持等因素都难辞其咎。

　　对此，易宪容毫不隐讳地说：“信贷是房价上涨的根源。”易宪容分析说，各家银行为了争夺市场份额，让大量的银行信贷资金流入到房地产市场，推动房价上涨。而房价上涨又提高了银行资产的规模，银行将进一步扩大对房地产市场的信贷，如此循环往复，房地产市场泡沫不断加大。

　　近期爆发的美国次债危机，引起了全球金融市场的震荡。所以，巴曙松日前警告说，中国楼市在走过20年基本上升的发展路线之后，该到“居安思危”的时候了。

　　值得欣慰的是，刚刚推出的国发〔2007〕24号文件，不仅再次重申了“70/90”政策，而且落笔于城市低收入家庭住房困难，并且提出了“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围将覆盖低收入住房困难家庭的目标。

　　有专家指出，这一文件的划时代意义不仅在于它体现了政府关注民生的一贯理念，更重要的是，它开创了政府管理房地产市场的新路径：政府做自己能够做也做得好的事，市场的事交给市场去解决。

　　现在的问题是，新政思路虽好，但操作路径尚欠清晰，某些基本概念还较含糊，比如什么是“城市低收入家庭”？什么是“住房困难”？界定得并不清晰。学习中国香港、新加坡模式，试图通过“双轨制”思路，即政府归政府，市场归市场，来解决中国的房地产市场的突出问题，固然很好，但对于中国这样一个大国来说，其复杂性远非新加坡所可比。困难、力不从心乃至反复都会可能出现。但是只要大方向、大思路走得对，我们就没有理由不对它热情期待，就像30年前我们热情期待改革开放一样。(作者为本报高级记者)插图/苏益