不祥预言笼罩楼市

　　□本报记者　黄小伟

　　全国销售面积平均增长率持续下降，目前已降至1999年以来的最低点。同时销售额增幅也在明显放慢。几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，预计中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。

　　2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁时，中国人口高峰期出生的人口将结束他们结婚、买房的高峰期。2008年之后的结婚人口将比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。

　　“楼价还将继续上涨，但两年后会陷入低迷。”

　　一周前，国家发改委宏观经济研究院发布报告对中国楼市作如上预言。此前，中国社科院发布的另一份报告称，中国房地产市场的泡沫已经浮现。

　　事实上，中国政府早已在一年多前就认可了楼市存在泡沫的说法，并因此出台了一系列调控楼价的政策。但楼价并未因此止步，即便在股市去年出现罕见的狂热景象之后，楼市依然顽强地在高价徘徊。

　　地产商仍在源源不断地建造楼房，去年房地产开发投资达到近2万亿元，比上年增长两成多。人们也在继续买楼，仅去年前三季度，地产商们卖出的住宅面积就超过了3亿平方米。

　　一家地产公司的研究人员表示，最近这两份报告表达了政府希望向市场传递信息的意愿，但“期望用《人民日报》社论的形式来影响市场的年代已经过去了”。

　　在一年多来调控楼市难见成效之后，政府确实正陷于一种尴尬的境地。一方面，“以民为本”的政府要面对人们反对高房价的呼声，另一方面，政府又不敢轻易扩大土地供应量，而单纯靠不断打压地产商与投机资金来实施调控，市场存在的大量需求和低成本资金使得这些措施根本无法奏效。

　　从去年底到今年初，中国楼市的未来成为人们热衷的一种猜谜游戏。尽管众说纷纭，但比较一致的看法是，今年楼市仍将继续上涨。这样的上涨能持续多长时间？很多研究者不再提及似是而非的奥运因素，而是从需求递减的角度来判断说：不超过两年。

　　两份楼市报告

　　国家发改委宏观研究院在最近公布的这份报告中承认，新一轮房地产宏观调控的效果不明显。这份报告对2007年中国住宅房地产增长的基本判断是：住宅投资继续过热，房价继续高位增长，但需求增长将进一步回落。

　　该报告的执笔者是国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广。他之前曾发表过一篇《论房地产市场的十大谎言》，在那篇文章中，他认为对于一个已经出现泡沫的产业而言，泡沫早破比晚破要好。

　　2006年，王小广坚持认为房价未来一定下跌。为此，坚持房价将继续上涨的北京师范大学教授董藩提出和王小广打赌———他在北京买套房子，五年之后如果房价涨了，王小广就赔给他这几年的差价；如果房价跌了，董藩把差价赔给王小广。而后者拒绝了这场对赌。

　　在最近发布的报告中，王小广认为，尽管短期看住宅房地产增长仍十分强劲，但市场存在内在调整的要求，房地产供给过剩的压力增大，潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险。

　　数据显示，全国销售面积平均增长率持续下降，目前已降至1999年以来的最低点。同时销售额增幅也在明显放慢。去年前三季度，全国商品房销售额同比增长18.0%，比上年同期回落15.8个百分点，比上年全年增幅低8.9个百分点。2004年的增幅为30%。

　　未来供给却将持续释放，1998开始到2006年止，我国住宅投资连续9年保持20%以上的高增长，年递增率为27.7%。根据推算，供给增速比需求增速高10个百分点以上。

　　王小广预计未来一段时间住宅需求增幅将会继续下降，主要原因是，当前全国多数地区房价已经偏高，过高的房价将对需求增长产生越来越明显的抑制作用，而供给增长仍然没有放慢的迹象。

　　最后他的结论是，几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，预计中国房地产早则在2008年开始，迟则到2009年，将进入较为低迷的状态。

　　“房地产出现泡沫已经是有目共睹的事实。”中国社科院金融研究所博士尹中立说。而他所在的中国社会科学院在日前发布的《2007年中国服务行业发展报告》中，也认为中国房地产市场的泡沫已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定问题。

　　报告指出，泡沫的特征是房价过高、上涨过快。按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。同时总量过剩、结构失衡。当下，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。

　　影响房价的关键是人口

　　2008年有可能成为中国楼市的拐点，此观点并非首次提出。在此之前，不少学者已经提出类似观点。他们认为，2008年奥运会结束后，参照其他国家的历史经验不难发现，奥运会后，楼市都将经历一阵调整期。

　　但现在的研究者纠正了这样的观点。很多接受本报采访的学者均表示，奥运会的结束和中国房价并无直接关系，充其量影响北京楼市。在2008年最有可能影响中国整体房价的因素是人口。

　　去年11月25日，在第二届中国经济论坛上，法国巴黎百富勤有限公司经济师秦红雨提出，中国经济在接下来的几年内可能会出现一次硬着陆，时间会在2008年。而房地产在此期间会出现拐点。

　　她认为，中国从1998年开始开放房地产市场，这些年有一大批1960年代生育高峰出生的人，他们有更强的买房需求。经过8年以后，他们的买房需求可能已经满足了，有的甚至都已经购了第二套房。随着中国计划生育政策的执行，每个家庭只有一个孩子，相应住房的需求也会减少。所以，2009年，中国房地产市场可能会因此面临一次调整。

　　除人口的因素，秦红雨认为热钱的流出和中国大量过剩的产能也面临世界经济下降周期的到来，都将是影响中国经济和房地产的因素。

　　社科院金融研究所博士尹中立对人口的变化有着更切身的感受。他描述了他去年回家的经历———他回安徽老家顺便探望母校时发现，这个昔日喧嚣的初级中学变得很安静。当年有500名学生的学校如今只剩下100多名学生。而他的老家安徽一直是人口大省。

　　据这个学校的老师介绍，现在的学生越来越少，两年前，当地乡政府已决定把邻近的几所初中合在一起，剩下的这100多名学生是最后一届毕业班了，等这届学生毕业之后，该校就停止招生。“我的母校将彻底关门了。”他在自己的博客中无限留恋地说。

　　尹中立在随后的研究中发现，和20年前相比，中国中学生占人口的比例在迅速下降，这和人口的计划生育政策是直接相关的。从统计数据看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。也就是说，1960年代、1970年代出生人口的下一代比他们的父辈少了近一半。

　　而2000年前后正好是1960年代、1970年代人结婚生育的高峰期，也是第一次购房的最高峰，加上中国房地产需求刚刚释放，造就了导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。

　　但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁时，中国人口高峰期出生的人口将结束他们结婚、买房的高峰期。2008年之后的结婚人口将比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，尹认为，从这个角度看，2008年将是中国房地产市场的真正拐点。

　　据国家统计局城调总队的调查显示，中国20岁到29岁的年轻人住房私有化率超过了78%。也就是说，这个年龄段的人已经借助父辈的帮助透支了未来的购房能力。高房价也压抑了他们再购房的积极性。

　　但北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为人口的变化对房地产的影响不会那么明显。“因为在中国城市化的过程中，进城的人口对住房将有巨大的需求”。

　　尹中立反驳说，城市化的进程一直就存在，而在这个基础上，出生人口的减少将导致总体住房需求的减少，这势必影响中国未来几年的楼市发展。“当然影响房价的不仅仅是人口，还有政策因素和心理因素。”他说，“人口仅仅是一个大的影响因素。”

　　在尹中立将这一观点放在自己的博客上后，令他意想不到的是，他的博客上出现了200多条留言，其中有90%的人反对他的观点，而且言辞激烈，充满情绪。

　　“前年10月份‘国八条’出台，房价却大幅度反弹，从那时开始，已经没有多少人相信房价会下跌了。”他说，“但当所有的人都看好市场的时候，市场的风险也是最大。”