商业地产虚假繁荣

　　全国首家“体验式”主题卖场“巨库”已歇业一年多。与此个案相印证的是，北京商业地产项目超三成闲置—

　　★《中国经济周刊》记者 渐鸿

　　“目前北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的。随着商业地产的不断发展，目前这个行业的竞争也愈发激烈，摆在商业地产项目面前最为关键的问题就是如何解决高空置率的问题。”1月5日，在北京召开的“2006中国商业地产暨写字楼年会”上，三山投资公司合伙人李山如此表述。

　　近两年来，商业地产保持着继续增长的势头，投资热一直不退。在针对住宅地产的宏观调控之外，商业地产仿佛“春意正浓”。但在热度不减的气氛中，商业地产发展中呈现的高空置率问题已经引起业内人士的忧虑。

　　“巨库”— 一个标本

　　大楼周围冷冷清清，没有一个人，大楼门口上方做招牌的铁架已经锈迹斑斑，参差脱落，底层的旁边只有一家屈臣氏化妆品连锁店的门还开着，但人也是稀稀落落—这是记者在安定门外大街蒋宅口东南角的“巨库”大楼前所看到的情景。

　　大楼的几个门都是锁着的，记者使劲敲门，许久才看到一名保安从黑咕隆咚的楼里面走出来。他告诉记者，巨库一年前就已经关闭了，现在楼里只有他们十几个保安在这里看着门。“以前整个大楼大约有1000多个摊位，开业的时候，光保安就有一百多人，”他说。

　　“已经闲置了一年多了，不死不活的，也不知道要持续到什么时候。”旁边报刊亭卖报的人告诉记者。

　　“巨库”，曾经是全国首家“体验式”主题卖场概念的大型商业项目。2004年“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点”这样响当当的口号吸引了不少投资者的目光，于是建筑面积达3万平方米，

装修投资2000多万元，拥有地上200、地下150个车位的“巨库”商铺在半年内被投资者抢购一空，甚至曾卖到每平米4-5万元的高价。

　　然而想不到的是，在短暂的繁荣之后，“巨库”就已经“门前冷落鞍马稀”，长时间地空置起来。

　　高空置率现象普遍

　　空置率高已经是北京商业地产面临的一个普遍的问题，“巨库”不过是一个典型而已。

　　《中国经济周刊》记者从有关部门获悉，2005年底北京市建委与市统计局曾就商业地产的空置情况做过专门统计，统计显示，截至2005年上半年，北京市空置一年以上商业营业用房42.7万平方米，比上年同期增加24.4万平方米； 空置三年以上的积压商业营业用房2.4万平方米。其中， 空置一年以上的商业营业用房主要分布在五环以外，空置面积达23.9万平方米，占全市空置一年以上商业营业用房空置面积的56%，比重最高。

　　不单单是北京，商业地产的空置在其他省也多有表现，来自湖南省建设厅的数据称，2005年1-8月，全省商业营业用房空置面积(47.4万平方米)占了商品房空置面积近三分之一，增长高达57.8%，空置面积增速比商品住宅高出了39.8个百分点，增加了市场风险。

　　记者从有关部门获悉，2005年上半年，全国商业营业用房空置面积2878万平方米，占全部商品房空置面积的27.7%，空置面积增速比商品住宅高18.8个百分点。从全国交置商业营业用房面积测算，全国空置商业用房中沉淀的资金达1000亿以上，并浪费了大量的土地资源。

　　高空置率的根源

　　“以前我们是重开发不重经营，往往是有了地就开发，这个地适不适合商业发展？能不能适合各种商业形态？如果建了购物中心有没有购买支持？这些问题往往没有考虑。而国外选址时首先要解决能不能经营下去，最重要的第一是选址；第二是选址；第三还是选址。” 中国人民大学博士生导师黄国雄教授点出当前商业地产空置率高的一个原因。

　　记者从采访中了解到，由于国内商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商。许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，很多地方的商业地产已经变成了“地产商业”，这也是商业地产大量闲置、经营不佳的重要原因之一。

　　一位业内人士向记者透露，有70%左右的购买商铺者只是投资，并不自己经营。不少开发商为吸引中小投资者，承诺将售出的商铺由其出租，并许以高额的投资回报，一般年回报率为8%-12%，还有开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而全国商业平均利润也仅约为2%左右，根本不能支撑如此高额的回报。

　　为何面对如此高的空置率和相应的风险，商业地产却依然受到青睐，投资热一直不退？

　　中国指数研究院资深分析师张化学认为，2006年年房地产宏观调控的重点在住宅方面，相对来说对商业地产并没有一些政策，这样使得一些开发商把投资的重点从住宅逐渐转移到写字楼，促进写字楼市场的发展。

　　“2001-2003年写字楼市场占整个房地产市场的比重是在逐步下降的，但是在2003年走到低谷以后，2003-2006年又有上涨的趋势。”张化学分析说，从北京写字楼的销售面积可以看出，2005年以来国家对住宅市场的宏观调控政策，相对写字楼来说是一个比较好的机会，一些房地产投资或者房地产需求相当一部分转移到写字楼上面来。

　　“从投资的角度来看，商业地产能获得一些比较稳定的租金收益。像潘石屹做的住宅开发比较成功，为什么他还要把一些资金转到商业上来，这也说明商业投资潜力是巨大的。”张化学说。

　　“大中城市的商铺价格一般是住宅的2-3倍；甚至是7-8倍；而成本仅是住房的2倍左右。一些城市商业用房预售均价为3万元/平方米，部分城市地段较好的商业用

房价格达到7-8万元/平方米。如此高的价格很大程度上是开发商投机炒作的结果，也是人们热衷的原因。”一位业内人士向记者透露。

　　宏观调控力度将会加大？

　　五合国际北京总经理曹一勇表示，2007年的商业需求虽然会随着大量国外零售商的进驻而增长，但由于他们在国内的发展还处于适应期，而国内

零售业发展又相对滞后。因此，预计2007年商业地产的空置率仍有增加趋势。

　　基于此，有关人士预测，中国商业地产的政策环境和社会环境还不十分健全，与发展商业地产的要求还有一段的距离。随着商业地产诸多此类问题的显现，预计在2007年，对商业地产相对较为宽松的限制政策将有所改变，宏观调控力度将会加强。

　　对于商业地产的未来发展，中国步行街商业委员会秘书长董利表示，从宏观上讲，今年有可能出台有关城市商业网点规划建设管理的条例，“这个条例酝酿很多年了，特别值得关注”；从微观上讲，商业地产应该逐渐由地产走向商业，大量的商业用房开发完了之后不能闲置不用，要招商运营起来，商业要能够发展，经营管理非常好，才会获得境外基金的青睐，这样中国的商业地产会和国际投资型的物业接轨。

　　中国人民大学博士生导师黄国雄教授认为，2007年商业地产的发展会比2006年发展得更好，但是问题可能也会更多，中国的商业地产特别是北京将进入了大供给、大需求、大反差、大调整时期。因此，未来商业地产的开发必须谨慎介入、理性开发、精心经营。“地产开发商和商业的经营商如何合作，解决开发和经营关系，是解决商业地产空置率高问题的关键所在。”