吴木銮：没有公牛的房市还能撑多久

　　文/吴木銮

　　1月21日，青岛市政府召开住房建设工作会议。青岛市市长夏耕提出，住房这一商品具有特殊性，不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为。夏耕提出，今后青岛一段时间内住房建设必须以改善民生、共享发展作为基本出发点和立足点，更加注重住房供应的社会保障功能，更加注重住房政策的公共效应。此次青岛拟定的房地产调控目标是，今年新建住房销售价格增幅低于去年，普通商品住房销售价格低于去年，经济适用住房价格保持稳定。具体措施是通过增加中低价位、中小套型住房的供应来控制住房销售价格。(1月23日第一财经日报青岛房产再调控：高房价“经营城市”思路终结)

　　地方政府与

房地产行业的利益纠葛让我们很难对一次会议上地方政府负责人的宣言有更高的期待。但与那些表面上领读中央文件，暗地里强调当地的特殊性，释放各种信号助推

房价上涨的市长相比，夏耕算是厚道许多。

　　在全世界经济地理格局发生变化的今天，对不动产投资和投机行为不再局限于纽约、芝加哥和洛杉矶，北京、上海和孟买同样是好地方。流动性泛滥的时代，中国的古玩市场、

股票市场、房地产市场同样很难避免压抑良久的投资甚至投机的冲击。房地产具有必需品和投资品的双重特征，为何1998年开始我国推行住宅市场化，房价暴涨却始于2005年？查阅当时的许多媒体报道，温州炒房团成为最终关注房价的切入点。之后才是探讨宏观调控的问题。

　　尽管大背景下有美国低利率时代，中国经济繁荣和城市化进程的加快。但是，2005年、2006年并没有特别的变量足够支撑住房价格的理性上扬。迄今为止，我国1949年后没有大规模战争，如美国二战后婴儿潮的那拨人群也已过了购房期。未见任何人口统计学意义上数据说明需要自住购房人群激增。反而是计划生育后逐步进入社会的需房人口总量要比以往少。而从被动需求来看，21世纪初我国还有大量、大规模的拆迁，但是近两年各地政府的拆迁受到一定程度的抑制。因此，因拆迁而产生的被动住房需求的人口也并没有增多。因此，根子就在投资和投机型的购房。当温州炒房团的资金推动第一轮房市上扬后，中国特殊的潘多拉盒子就被彻底拉开。一九九四分税导致地方在基础设施建设和财政收入方面造成巨大缺口，再加政府工作人员精简的不彻底，渴财冲动促使地方政府乐见房价上涨。再加各类资金的庞大，因此温州炒房团的球被一个个地传出去。

　　从总体来看，居住是人的基本权利。因此，住宅的第一性应该是居住和使用，而不是投资。从全球的范围来看，房价与当地居民的收入是正相关，成正比的。举个例子，一套质量相当的房子在纽约卖二百万人民币，在福州可能只卖三十万元。但如果反过来呢，福州的房子卖到二百万，而纽约仅是三十万元，这时大多数的福州居民都买不起房子，而只有投机商才是城市的真正房东。这种情况下，就像皇帝的新衣，一旦哪个调皮的孩子指出来此地房子不值这么多，结果就是灾难性的。除非有下家，没有人愿意为泡沫买单的。击鼓传花必须有下家！

　　笔者查过一些资料，在澳洲或者欧洲一些发达国家，白领工作两周一般就可赚一平方米的房子。如果每平方房价相当于一个月工资，许多人都会觉得很有压力。如果是四、五倍，除非有很好的品牌效应，房地产企业的老板就是痴人一个。去年前三季度福州市统计局公布的福州市城镇单位从业人员平均月工资才1500元。而每平方米房价居然大多在七八千，甚至过万。全国其他城市的情况也概莫能外。

　　美国安迪森·维金在《美元的坠落》一书中认为，随着抵押贷款利率的上升，我们将会看到越来越多的贷款出现违约。一旦泡沫在某种情况下破裂，每个人都会发现，人们预见的需求根本就是不存在。最终的结果就是一度暴涨的市场价值在突然间灰飞湮灭。

　　在中国，虽然面临的情境并不相同。但是当前股市行情的上扬，必然从房市中挤出大量的资金。已经出现有人把按揭款套现进入股市的案例。再加去年年末开始，部分城市房市处于有行无市的状态，交投量下降，就足见没有公牛的房地产牛市还是一张纱纸。2006年11月上海举行的全国住交会是多年来人气最为清淡的一年，这也是一个信号。

　　美国经济学家罗伯特•普莱切特说：“人们似乎总是想当然地认为，我们可以凭空创造出无穷无尽的价值。但是反过来说，这些价值也可以在一瞬之间消失得无影无踪，但他们却又会固执地说：这是不可能。”但是否“不可能”要看各方的利弊权衡了，房价暴涨的第二序曲就是租金全面上扬，终了是通货膨胀。从许多早点供应商把馒头价格从一元提到两元人民币，就可以看出时势的诡异。