地产开发商囤地暴利空间能否缩小

　　新闻分析 本报记者 黄杨

　　建设部《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)公布不到24小时便“猝死”的风波未平，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)又突然亮相。1月17日，房地产股大面积跌停，18日才慢慢飘红。

　　专家认为，清算土地增值税，可以通过税收的杠杆，使以长期囤积土地为获利方式的房地产企业承担较大的税负压力；并且使中小房地产企业因资金链上的压力退出该领域，从而规范房地产行业。但由于现今房地产市场上供求不平衡的状况依然存在，房地产开放商很可能将税收转移到房价中。

　　开发商利润受影响

　　“从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，目的是为了限制土地的使用。之前的情况是，大量的房地产开发商长期囤积土地，等待土地升值获取暴利。同时也是为了国家调控房地产的宏观政策。”国务院发展研究中心宏观部研究员倪红日对记者说。

　　谈到增值税清算对房地产开发企业利润的影响，华泰证券研究员张驰飞认为是负面的。他说：“虽然有报道称已有房地产开发企业为土地增值税的清算做了充分的计提，但这只是企业内部所做的准备，并不是实际上交的税收。实际上交后，企业的资金压力还是会增加，对利润还是有影响。资金实力雄厚的大房地产企业所受影响比较有限，一些中小房地产公司资金链上的压力较大。”

　　“很多中小地产商未来发展面临很大的资金压力，如果压力不能够消化，他们会把自己的资源卖给国内一些比较大的公司。这样一来，对房地产行业起到了规范的作用。”国泰君安证券研究员张宇说：“这次出台的政策将预征变成清算，将分期开发最后上缴土地增值税变为分期开发分期清算，对开发商的资金实力提出了更高的要求。”

　　张驰飞认为政策执行后，开发商可能不会更关注房价，而是更关注资产增长率。

　　具体的影响到底有多大，银河证券研究员丁文说：“银河证券正在测算新政的影响，但由于涉及土地增值等一系列比较复杂的因素，现在还没有形成具体的量化结果。”

　　《通知》还规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。中信证券行业分析师认为，这可能导致未来大量的开发商将物业变出售为自持。

　　影响房价还看供求

　　国税总局有关负责人说，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

　　倪红日认为，税收已经造成了房地产开发企业成本的增加，至于这部分税收会不会转嫁到房价里，还要看供求状况。如果供给小于需求，地产商很可能将这部分土地增值税转嫁出去；如果供给大于需求，房子卖不出去，转嫁的可能性将会降低。

　　上海财经大学财政系胡怡建教授对记者说：“开征土地增值税，是从控制供给的角度出发，一方面，征土地增值税相当于增加了房地产开发的成本，造成一些不能承受资金压力的企业退出房地产行业，从而减少供给。另一方面，在供给小于需求的前提下，地产商转嫁税收，出现成本推动型的房价上涨。”

　　胡怡建说：“现在看，一些大中城市的房地产需求还很旺盛，大家不会因土地增值税清算就不买房，土地增值税对房地产市场的供求影响不会很明显。”

　　虽然开征土地增值税很难改变房地产市场供求不平衡的状况，但张宇认为，新政要求地产企业在拿到预售许可证3年之内缴税，缴税之后如果其资金链较紧，地产企业可能就会采取一些比较灵活的经营方式，这实际上降低了开发商待价而沽的积极性。

　　用税收手段调控地产

　　“土地增值税并非新开征的税种，1994年1月1日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正式实施，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，主要目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益。但1994年到2000年房地产市场不景气，土地增值税不但没有征收，还相应出台了一些对房地产企业的优惠政策。2004年以后，房地产市场发生了一些变化，国家进一步加强了对房地产的宏观调节，包括强化了一些税收手段。”上海财经大学财政系胡怡建教授介绍。

　　“虽然开征土地增值税进一步规范了税制，但政策的多变性，使房地产市场中的企业、购房者没有政策预期。政策的不稳定性，使房地产企业的发展受到负面影响。”胡怡建说：“同时，针对地产企业获得的利润，我国既有企业所得税，又有土地增值税，在对房地产进行

　　对于为打击房地产市场上的投机行为而提出的物业税，胡怡建认为，物业税是对持有和居住征税，理论上讲有道理。在我国，大部分购房者是自有居住，不是投资者和投机者。从呼吁出台物业税的目的分析，不适合征收。

　　“房改解决了房屋商品化的问题，但是没有解决房屋货币化问题。贷款买房的老百姓已经背负了债务，再对中低收入者征收物业税，从道义上讲也不合适。”胡怡建说。