围城效应中的驱动源

　　胡斯然/文

　　钱钟书先生的《围城》，揭示了爱情的永恒规律：“恋爱就像一座城，外面的人想进去，里面的人想出来。”

　　但如果将这句经典名言运用到生活的很多方面，就会发现“围城效应”都在发挥它的作用。总是觉得在“进去与出来”之间，那个未选的更有吸引力。

　　如今的重庆房地产业，也正在“围城”里欲罢不能。

　　2006年，瑞安减持股份，中华新城易主，钱江集团撤资和融科封盘等消息让市场震惊，但也是这一年，中海、中粮、新鸿基知名房企策马入渝。

　　毫无疑问，围城效应不仅发生在重庆，在中国各地，这也是

房地产业的现状和今后几年内的大势。

　　中国的开发商不仅热衷于北京、上海、广州等一线城市，以重庆为代表的二线和西部城市，也纷纷成为地产商异地进军的重点地带。

　　开发商在异地开发方面的积极表现究其根源：利益是最大驱动源。

　　热衷一线城市，获利与提升自身品牌同等重要。与此相比，看重二线城市主要是基于其巨大的发展潜力、相对的优越位置与积极的地方政策。如重庆，它不仅拥有较好的招商引资政策，更依靠国家提出的西部开发战略而备受注目。同时，

房价的低起点也为开发商预留了充分的赢利空间。

　　不仅如此。

　　以广州、深圳为例，这两地是房地产开发的最早地带，超前的房地产开发、饱和的市场现状、有限的土地资源与骤升的土地价格，使得两地开发商在感叹本地利润空间变得小之又小的同时，更预见到了日后等地开发的尴尬。

　　由此可见，“围城”效应的形成有其特定的动力机制。不仅有开发商的供给驱动，消费者的需求驱动也伴随着城市化进程而膨胀。

　　同时，我们也应看到，“围城效应”带来的直接市场表现，就是行业洗牌的开始。

　　以目前的情况来看，各大

房地产商在异地开发过程中普遍采用了两种运作方式：其一是创建式，以和黄、首金、中海为代表，纷纷在预开发地建立分公司进行地区开发；其二是资本运作式，浙江广厦即分别成功控股重庆第一建筑集团和北京二建，并以此开始了其在重庆、北京两地的异地开发。两种模式都势必会引起地产企业的重组与整合，有实力的房地产商会以此为契机迅速成长，在未来几年内成为行业巨头，而中小型房地产企业则将会在扩张过程中销声匿迹。

　　房地产商借助品牌开发异地市场，再依靠异地开发扩大品牌认可度，增加品牌本身附加值，使本身的区域性品牌成长为全国性品牌，这是多数异地开发商的如意算盘。现在看来，很多企业确实取得了成功。

　　但这并表明异地开发越快越好。发生在重庆的“出城”案例能够说明一定问题。就是万科，在首轮异地开发中，曾以目标13个城市最终被迫收缩到4个城市而告终，原因即为扩张速度过快，过于集中，从而导致潜藏的供过于求局面。