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围城效应中的驱动源http://www.sina.com.cn 2007年01月16日 15:42 新浪财经
胡斯然/文 钱钟书先生的《围城》,揭示了爱情的永恒规律:“恋爱就像一座城,外面的人想进去,里面的人想出来。” 但如果将这句经典名言运用到生活的很多方面,就会发现“围城效应”都在发挥它的作用。总是觉得在“进去与出来”之间,那个未选的更有吸引力。 如今的重庆房地产业,也正在“围城”里欲罢不能。 2006年,瑞安减持股份,中华新城易主,钱江集团撤资和融科封盘等消息让市场震惊,但也是这一年,中海、中粮、新鸿基知名房企策马入渝。 毫无疑问,围城效应不仅发生在重庆,在中国各地,这也是房地产业的现状和今后几年内的大势。 中国的开发商不仅热衷于北京、上海、广州等一线城市,以重庆为代表的二线和西部城市,也纷纷成为地产商异地进军的重点地带。 开发商在异地开发方面的积极表现究其根源:利益是最大驱动源。 热衷一线城市,获利与提升自身品牌同等重要。与此相比,看重二线城市主要是基于其巨大的发展潜力、相对的优越位置与积极的地方政策。如重庆,它不仅拥有较好的招商引资政策,更依靠国家提出的西部开发战略而备受注目。同时,房价的低起点也为开发商预留了充分的赢利空间。 不仅如此。 以广州、深圳为例,这两地是房地产开发的最早地带,超前的房地产开发、饱和的市场现状、有限的土地资源与骤升的土地价格,使得两地开发商在感叹本地利润空间变得小之又小的同时,更预见到了日后等地开发的尴尬。 由此可见,“围城”效应的形成有其特定的动力机制。不仅有开发商的供给驱动,消费者的需求驱动也伴随着城市化进程而膨胀。 同时,我们也应看到,“围城效应”带来的直接市场表现,就是行业洗牌的开始。 以目前的情况来看,各大房地产商在异地开发过程中普遍采用了两种运作方式:其一是创建式,以和黄、首金、中海为代表,纷纷在预开发地建立分公司进行地区开发;其二是资本运作式,浙江广厦即分别成功控股重庆第一建筑集团和北京二建,并以此开始了其在重庆、北京两地的异地开发。两种模式都势必会引起地产企业的重组与整合,有实力的房地产商会以此为契机迅速成长,在未来几年内成为行业巨头,而中小型房地产企业则将会在扩张过程中销声匿迹。 房地产商借助品牌开发异地市场,再依靠异地开发扩大品牌认可度,增加品牌本身附加值,使本身的区域性品牌成长为全国性品牌,这是多数异地开发商的如意算盘。现在看来,很多企业确实取得了成功。 但这并表明异地开发越快越好。发生在重庆的“出城”案例能够说明一定问题。就是万科,在首轮异地开发中,曾以目标13个城市最终被迫收缩到4个城市而告终,原因即为扩张速度过快,过于集中,从而导致潜藏的供过于求局面。
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