中国房地产住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌 (图片来源：新浪财经)
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　　2007年1月4日，由北京大学中国经济研究中心发起的“第四届中国经济展望论坛”第9场在北大CCER万众楼举行，本场讨论的主题是房地产业发展与房改策略，建设部政策研究中心主任陈淮和中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌一起探讨这个问题，以下为中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌的精彩观点：

　　顾云昌：要使房地产市场的健康发展，保持平稳较快发展的势头，使房地产的发展和社会更加协调，我觉得应该努力做到四个方面的协调：第一个就是住房市场的供应和需求相协调。其实房价问题就是供应和需求之间出现不协调而产生的。如果供应和需求之间能够做到很好的需求，这个房价的平稳是可以达到的。这个中央已经做出了国八条、国八条上的努力，但是房地产是一个区域性很强的市场，房地产与其他产品一个最大的区别就是，其他的产品可移动、但是房地产是不可移动的，这就是房地产区域性的问题。所以我们研究房地产市场千万不要把今天的北京市场看成是中国市场的代表，我们应该总体来看。我们有些人可能不太了解情况，往往把今天北京房价的上涨看作是全国总体的水平，甚至还有的把两个地方搭在一起，然后提出问题，最后搞了半天经济学家都没有办法解释。这个问题是661个城市没有两个城市的房价上涨和下降是一样的，这个和家电是不一样的。所以各地的供求关系在中央的调控上面，是由政府控制的。中央要把政策落实到每个城市，光落实中央不够，就是供求关系的平衡无非是调整供求关系，我认为主要倾向是需求比较旺盛。或者像主持人说的有些地方有些泡沫，现在是这样一种关系。那么通过调整供求关系，把过旺的需求压下去。拆迁量过大的问题、还有超前消费的问题，这都是我们调整需求，同时保证一定的供应，保证了供应量。所以总体上这个调整关系不是简单的问题，也可能今年调整好了，过两年又出现了过多或者是过少。比如说上海，上海之所以出现2001到2004年的房价上涨过快，因为99年到2001年土地供应量很小，但是后来政策发挥作用，需求爆发了供应量不足了。那么现在减少供应量，会不会下一轮土地不足了呢？所以整个市场经济始终在扭秧歌，这是一个协调的问题，这也是对中央政府和地方政府的考验。

　　第二个问题就是住房的市场化和住房的保障化问题。现在主要矛盾是需求问题多一点，我们现在国八条、国六条都是在控制需求。现在我们保障性方面用力不足，没有足够的认识，我们把这个扭在一块儿了，现在回过头来我们重温一下23号文件里面的内容，我觉得到现在为止还是非常重要的。中等收入家庭供应商品房、中低收入供应经济适用房、低收入家庭供应廉租房。我认为这种配置非常的好，我觉得我们现在应该大大的加强23号文件讲的加强中低收入家庭的供应量，但是这个供应量现在不是很多。所以能不能用更多的财力来解决中低收入家庭的问题，当然这个问题当中有一个问题纠在一起，就是我们刚开始出台政策的时候，那时候拉动经济。那时候担心经济适用房开发出来卖不掉，所以北京市政府出台政策就是有钱都可以买，就是对这个预期不足，就是经济适用房盖出来有没有人买，这样一来结果这一来开宝马、开奔驰的都买了经济适用房，然后大家就开始议论了不能卖给他们。他们后来说经济适用房要取消，我觉得这个不应该。所以中央政策反复强调经济适用房是要规范完善的问题，而不是取消的问题。因为我们中低收入的家庭占的比例太多了。 那么廉租房的问题、低收入家庭的问题，特别是中小城市重视不够，大城市因为矛盾比较突出，这个尽管比例没有像经济适用房那么高，但是必须也要覆盖。使我们国家真正实现联合国提出来的人人享有适当的住房。第一是人人、而不是少部分人也不是大部分人。第二是享有。这个也不是拥有适当的住房，对于不同的收入家庭适当的概念是不一样的。那么必须在中国很长的发展阶段当中，所以社会保障性的住房一定要解决。实际上就是说使中低收入的家庭达不到买商品房的水平怎么样帮助他解决人人享有适当的住房，这个就是社会保障性的问题。现在主要矛盾就是社会保障不足的问题，而不应该责怪市场化的问题，市场化的方向不能逆转。

　　第三个问题房地产业的发展和金融业的发展相结合。应该说金融业的发展为中国房地产发展立下了汗马功劳。没有金融业的支持就没有今天的房地产。我们1998年搞了一个预测，但是现在是失败的，那个时候预测个人贷款就是20%，但是现在是40%。所以一旦有什么房地产价格问题什么什么问题，银行首先反映非常的敏感。最敏感是2003年央行的121文件，因为他感觉到杭州的房价上涨过快产生泡沫会危机到金融安全的问题。当然我们不能掉以轻心，我们有香港、台湾、日本的房地产泡沫。但是为什么人家有泡沫但是不慌张呢？就是因为人家的金融市场比我们完善。即使有贷款银行也可以由社会来消化，这个是社会的事情而不是个人的事情。这个问题归根到底就是发展多元化的融资渠道，多种金融产品。这里面有另外一个问题，就是资源流动过剩。有钱人的投资没有出路，现在好了一点，股市起来了。前两年只有楼市了，导致了房地产需求过旺的原因。现在我们是堵的政策，这个资金流动是长期存在的，所以最好的办法就是在堵的同时然后去疏，比如说你买房地产债权、基金。通过这个东西把我投资的钱引导到资本市场当中去。这样可以防范金融风险，同时为我们投资者找到渠道，现在是没有投资渠道只有买房了。一个健康的市场是通过投资收益的市场而不是通过投资升值的市场，我觉得我们要呼吁金融部门加快改革，而且还要提升企业素质。现在最不规范的是银行借贷，股市当中比较透明，如果把资本市场的运作做好，我们还要提升企业的素质。

　　第四个我们房地产的增长方式要和资源环境的承载率相协调。我们推行符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费模式，我们的住宅建设模式、住宅消费模式，在建设过程当中是不是节能、节水，在使用过程当中是不是节能、节水，这是消费的问题。那么盖了这么多的房子，我们在使用过程当中如何节约资源，这个问题非常非常的重要，这个问题不协调是不行的，所以实际上国八条、国六条提出来的90平米的定义，已经转到可持续发展的问题上去了。

　　主持人：谢谢顾会长精彩的解释而且非常的系统、完备。我想可能也是代表了我们顾会长多年对房地产市场和房地产政策研究的结果。