陈淮：全球资产价格都在暴涨 房价调控难度加大

　　

建设部政策研究中心主任陈淮 (图片来源：新浪财经) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　2007年1月4日，由北京大学中国经济研究中心发起的“第四届中国经济展望论坛”第9场在北大CCER万众楼举行，本场讨论的主题是房地产业发展与房改策略，建设部政策研究中心主任陈淮和中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌一起探讨这个问题，以下为建设部政策研究中心主任陈淮的精彩观点：

　　陈淮：中国房地产市场存在的主要问题首先是住房保障体系还不完善，这个是和价格相距很远。那么保险体系一个是按照等价交换和竞争优生劣态来决定的。另外一种是完全按照和市场配置资源原则向背的方式配备资源的。这就是保障体系，完全不安全等价原则。比如说无法给社会提供贡献的社会也要给他配置资源，这个资源配置的原则叫住房保障体系，我们第一位的问题是要完善和建立、健全住房保障体系。也就是说有20%到25%的困难和特困群体不应当通过讨论房价的问题解决他们的住房问题，而是通过政府的援助、社会制度化的安排解决他们的住房问题。我们的社会化的住房保障体系从1998年才开始建立和完善的。1998年起我们逐步建立了最低生活费保障、最低工资制度、失业保险制度、养老金社会发放制度。也就是说我们在短短的六七年里面首先完善了保就业、保吃饭、保养老。住房这个问题跟这些保障比起来就相对滞后，所以就有了特困群体这些人的住房问题。首先要解决的不是房价升和降的问题，而是要通过完善住房保障体系，所以无论是国几条，2005年的政策和2006年的政策格外强调建立廉租房。并且在2006年年底对这个制度，国务院和政府有关部门进行严厉核查。廉租房也是住房保障体系中的一个部分，保障那些只能靠最低生活费过日子的特困群体和收入水平在最低工资水平线的困难群体的住房问题。除此之外我们大家所熟知的经济适用房、公积金制度也是住房保障体系当中的制度。我们在座的这些年轻记者们，他们不是住房的困难户，但是他们存在时间的错位。就需要限价商品房、需要通过公积金加强对这个夹心层的援助力度。我们现在住房保障体系打个比方说，是我们知道这个楼应该盖什么样，图纸都画出来了，基地都挖好了、楼的主体结构都完工了。但是迟迟的水电不通、门窗没有按上、住不进人去、打个通俗的比方就是政策性的问题。你比如说功能最强大的公积金制度，可以很大程度上解决年轻同志娶媳妇、生孩子迫切需要住房者的需要。但是长期不按窗户、他们住不进来这个是问题的所在。比如说我们现在公积金帐户人群是1.3亿人，我们公积金累计总额1.5万亿，我们公积金现在的余额还有7000到8000亿。一方面我们修个水库是要浇地的，另外一方面有夹心层的地迫切的需要浇，他们没有得到及时的水来浇。我们现在解决的问题办法是把这个保障体系的渠道完善的修起来。比如说公积金交多的人可能不需要买房子，在机关里面刚工作三五年的大学生，他们缴的水平很低但是他们最需要，要加大这种互助性。而公积金本身就是互助性的基金，不是像养老基金一样国家收走了，或者是社会统筹的。而是一种属于你私人、个人所有的金融方式。但是它具有强大的互助功能，我们首先要解决的是完善住房保障体系，其次中国住房的短期和长远建设都需要解决的是节约资源。我们盖房子不难了，从1999年到2006年中国城镇居民是5.62亿的情况下，每年人均居住面积增长1平方米全世界哪个国家一年能盖这么多的房子？但是即便让大家都可以住的话，有没有那么多的水、有没有那么多的电。老百姓住一居住点两个灯够了，一个家庭有两居室要用冰箱、彩电、洗衣机。三居室的时候要用中央空调、各种电热器具都要用上。

　　人们发现这个能源消费增长了，这个相对于住房面积的增长来说，这个是几何基数。过去是拉闸限电，最紧张得时候是夏天最热的时候，为什么？因为老百姓要用空调。从来不用空调的华南一带，现在是人都要用空调。冬天不用取暖的长江中下游地区现在都要用冷热空调。我们现在会场的房子最大的弊端就是几乎不节能、不保温。不解决这个心腹大患，我们以后的房子没有电用、没有气用了。去年的28号文件非常着重两个70%的核心因素，讨论中国的

房地产市场的发展，中国的住宅建设这个是第二位的核心因素。第三位的问题是我们要面对中国和外国相区别最大的问题是农村剩余劳动力向城市转移。也就是说在这些发达国家已经完成了人口向城市聚集，这个结构已经相对稳定了。而且中国在今后20年正面对着这样一个高潮。在过去200年全世界的工业化上，过去50年中国建国以来的奋斗历史和我们改革开放以来，我们已经学会了一个非常重要的道理，农耕时代是人人种地不够吃，但是工业化的社会是种的粮食吃不了，这就是辩证法的问题，现在我们面临的是谷贱伤农的问题。因此我们怎么样应对这样的历史责任，是我们这个住房建设和城市化当中直接面对最尖锐的挑战。还不仅如此，第四位是我们要解决住房建设资源配置过程当中的公平问题，而不仅仅是总量和

房价的问题。我们现在有30%的城镇居民家庭买得起房子，诸位有没有算过30%是多少？5.62亿城镇居民的30%？这个是5000万个家庭，那需要盖50亿平米。我们从1999年到2006年住房建设大跃进，每年竣工面积是5.5到5.7亿平方米。我们要解决的谁应该先享受这个有限的资源，我们让全社会的老百姓改善一轮住房，最快最快也得20年一个周期。那么每年就有5%的人群改善，谁先改善？养花、养草、养宠物的人先改善，还是住房困难的低收入群体先改善呢？这个就叫公平问题。政策干预是让那些从高档公寓搬到

别墅的人群慢一点。让住房困难的老百姓、亟待有一个符合卫生、安全条件的老百姓快一点。

　　这些才是我们2007年的时候应该认真讨论的，房价问题应当是宏观调控的指向之一。但是我们在过去几年里面如同刚才顾会长所说的，政策已经在一定程度上解决了房价总体上涨过块的问题。但是部分城市的房价还不稳定，仍然是需要政府关注的。所以中央在去年末的经济工作会和今年年初有关领导的讲话中明确指出2007年的调控政策中心是六个字稳政策、调结构。我想这六个字用在房地产市场上也完全同样适用。稳政策、调结构。我们的难度在越来越大，大在于不仅仅我们面对大多数人老百姓要求改善住房，而且全世界的房地产市场的价格在过去几年里同时在暴涨，发达国家国家的房地产总市值在过去5年里从30万亿美元上涨到70万亿美元。包括中国A股市场在内的资产价格都在爆炸，去年一年A股上涨38%，远不是房价所能比拟的，同样是资产价当然给我们一个局部的调控带来了难度，我们既然坐在北大经济研究中心这样有学问的地方，我们希望用专业的眼光看待和讨论这些问题。谢谢！