兴力达商业广场前世今生：一场资本的战争

　　几经波折之后，尽管“百联中环购物广场”上周正式在沪开业，但隐藏在其前身“兴力达商业广场”背后的几次股权变动乃至多方力量博弈，则跌宕成长达五年的资本战争。

　　□本报记者 陈于

　　协议出让遭遇政策冲击

　　知情人士透露，2001年，获得了红星美凯龙、麦德龙等大型商业企业入驻的上海普陀区长征镇开始与四川兴力达集团进行了接触，负责招商的长征镇政府下属企新长征集团有意与当时已在徐汇区投资了一家装饰城的兴力达进行合作，再建一家建材广场。

　　为此，新长征集团董事长、时任长征镇党委书记王妙兴亲自带队前往四川与兴力达董事长、

福布斯富豪张钧沟通，兴力达方面进一步提出了建设一个大型Shopping Mall的计划，并获得新长征以及普陀区有关部门的支持，此为这一占地10万平方米，建筑面积43万平方米的商业广场的最初构想。

　　有关书面材料显示，2001年7月，兴力达与新长征集团就普陀区长征镇407坊地块4丘、5丘地块达成开发建设的联合协议。知情人事透露，当时双方约定，兴力达需支付土地款和出让金总计1.7158亿元，以获得该项目所需地块。

　　2002年9月，负责开发该项目的“上海兴力达商业广场有限公司”在普陀区政府注册成立。工商资料显示，该公司是由四川兴力达（集团）实业有限公司、上海裕都房地产有限公司（兴力达集团旗下公司）、上海新长征（集团）有限公司共同出资组建，三方出资额分别为3000万元、2500万元和500万元（2003年年底，裕都又增加注册资本1500万元）。

　　不过，随着有关地块土地拆迁和项目规划的进行，我国的土地政策发生了变化———2002年，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，导致双方不能按照之前达成的协议转让方式操作。

　　2003年10月，上海裕都房地产开发有限公司和四川兴力达集团实业有限公司作为受让人在普陀区土地公开出让过程中中标了普陀区长征镇407坊地块。

　　由于当时的中标价高达3.8505亿元，远远高过此前双方计划协议出让时达成的1.7158亿元。而知情人士透露，双方曾对此达成口头承诺，由兴力达支付3.8505亿元中占30%的土地出让金1.1551亿元，并再支付1.7158亿元土地款给新长征集团，而非占中标价3.8505亿元70%的2.6954亿元。

　　还有蹊跷的是，在土地出让之前，这个项目就已在有关部门支持下于当年3月18日动工。

　　四证难产，融资受挫

　　此后一年多，尽管项目基本处于正常推进，但兴力达的四证始终没有拿到。

　　据记者多方了解到，2004年年底之后，兴力达方面隐隐感觉到事情不妙，他们认为其合作伙伴新长征集团的“不配合”，而在兴力达商业广场项目的四证办理过程中，又遭遇到了规划面积超标，拖欠规划审批费等阻力。

　　与此同时，一直使用自有资金进行投资的兴力达集团在投入了数亿资金后逐步感到了资金压力，一度还因拖欠施工款遭到项目承建方南通建筑总承包有限公司的追逼。由于没有四证无法办理银行抵押贷款，2004年底兴力达集团从绿地集团旗下龙威房地产开发公司和部分台州投资客处获得参建款总计1.4亿元，并以部分在建房产作为抵押。

　　值得注意的是，2005年2月上海兴力达商业广场有限公司有过一次微妙的变动———公司召开了第五次股东大会，股东表决同意上海新长征（集团）有限公司出资2500万元把公司的注册资金增加到1亿元，新长征的股份也由原来的8.33%增至30%，王妙兴则取代了张钧担任公司的法人代表。

　　事实上，此番变动后来被指另有深意。

　　记者拿到的一份2005年2月长征镇农村集体资产管理委员会获得普陀区国资委“同意”的《请示》显示，新长征将投入的土地作价转换为其在项目公司30%的股份，而等项目建成后，这30%的股份再换成该项目30%的房产，并再将30%的股份按照预先约定的价格转让与兴力达集团方面，当时双方约定的这个价格是2亿元。此外，兴力达集团方面还以该项目的30%面积的物业抵扣其应支付予新长征集团的1.7158亿元土地款。新长征集团还口头承诺协助办理四证和施工单位方面的问题。

　　而在记者获得的一份书面材料中，兴力达方面曾对此表示“该项目位于上海西大门的出入口，发展前景非常好，再加上近几年地产价格的急速攀升，新长征为了将兴力达排挤出项目公司，有步骤的进行一系列有悖诚信的活动。”

　　融资仍是瓶颈。

　　尽管有银行在2005年1月向兴力达承诺“在具备我行贷款条件的前提下，对兴力达国际广场项目提供人民币9.8亿元的信贷支持。”但贷款的基本条件———四证齐全仍然没能落实。

　　此后，曾向兴力达提供了借款的龙威和台州投资客把兴力达告上上海市二中院，法院也冻结了兴力达位于徐汇区装饰城。兴力达曾试图与这两方达成和解，但法人代表王妙兴不签字的话，有关几方无法达成任何具有法律效用的文本。而兴力达欲引入香港投资者买入新长征所持有的30%股权，亦未获新长征的同意。

　　兴力达饮恨退出

　　如上种种举动，也被认为直接促成兴力达退出了这个上海最大MALL。

　　“新长征采取了不配合招商、融资和公司经营的办法……使项目公司无法开展正常的运营活动。”兴力达在有关材料中强调，新长征利用其与当地政府的特殊关系等优势地位，……逼迫兴力达退出了项目公司。

　　2005年8月，兴力达集团方面最终将其在兴力达商业广场有限公司持有总计的70%股权出售与新长征集团，彻底退出这个项目。

　　据记者了解，新长征收购兴力达集团方面70%的股权所付出的代价为3.925亿元，其中包括了项目公司一亿元股本的70%，即7000万元，和该项目43万平方米总面积的30%，按照2500元/平方米折算的3.225亿元。

　　而兴力达集团在2005年中期曾经对该项目进行过资产评估，当时这个建设进度在90%左右的项目为21亿，而兴力达方面认为即便是退出，扣除掉负债，其应该获得的补偿也在9亿元之上。就此分歧，双方亦在长征镇人民政府的见证下达成了一个承诺书，表示“对股权转让价格的异议再行商议。”不过，此后双方再无进一步磋商。

　　今年2月，裕都房地产就此在上海市二中院起诉新长征集团，目前该案正在进行之中。

　　就以上的一系列情况，记者多次致电新长征集团欲核实，但多部电话始终无人接听。

　　颜立燕插手，百联浮出

　　兴力达抱憾退出上海最大MALL并非故事的终点，此后事态的发展走向另一个高潮。

　　上海“神秘富豪”、此前与爱建系渊源甚深的颜立燕从新长征手中全盘接手了兴力达商业广场有限公司。

　　去年12月，颜立燕接盘兴力达商业广场有限公司的《股权转让协议》中，在新长征与颜立燕的股权转让中，30%股权作价3000万元转让给颜立燕旗下上海达德投资有限公司，70%股权则作价7000万元，转让给颜立燕旗下上海德泓投资有限公司。

　　记者多个直接相关渠道了解到的颜立燕向新长征收购兴力达项目支付金额为18亿元，但目前并未见到过具体的合同文本。而此前新长征向兴力达集团方面支付的资金总额不到4亿元。

　　随后事情的发展明朗化，2006年3月，沪上百货巨头百联集团与上海德泓投资有限公司合资成立了上海百联德泓购物中心有限公司。该公司注册资本9.3250亿元，其中百联和德泓分别占51%和49%的股权。

　　兴力达商业广场有限公司股权变更表

　　时间注册资本股权比例

　　2002年 6000万元四川兴力达（集团）实业有限公司（50%）

　　9月 上海裕都房地产有限公司（兴力达旗下）（41.67%）

　　新长征（集团）有限公司（8.33%）

　　2004年 7500万元张钧（兴力达董事长）（40%）

　　3月 上海裕都房地产有限公司（兴力达旗下）（53.33%）

　　新长征（集团）有限公司（6.67%）

　　2005年 1亿元 张钧（兴力达董事长）（30%）

　　2月 上海裕都房地产有限公司（兴力达旗下）（40%）

　　新长征（集团）有限公司（30%）

　　（2005年8月，新长征收购了张钧和裕都的70%股权，但未工商过户）

　　2005年 1亿元 上海德泓投资有限公司（70%）

　　12月上海达德投资有限公司（30%）

　　（制表：陈于）

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