楼盘定价权到底属于谁

　　许慧颖

　　北京中环世贸广场15层。坐在记者对面的新基础投资有限公司总经理张卫克或许并未意识到，他的困惑，会再次引起房价成本公开的争论。

　　作为The House投资商，张卫克从拿地、定位到推产品已经历经两年之久。但他却表示：“说实话，我们真的不知道这样的项目应该卖多少钱？”在张卫克的描述中：The House集纳了当今先进的18项核心建筑技术，其科技水准之高，在京城住宅市场上堪称“无出其右”。

　　起初，张卫克请来专家，围绕定价问题征求意见，但专家们的意见并不统一、相持不下。于是他邀来大批各路学者，包括数名博士后，组成专题科研组，进行系统论证。但这一番折腾，没能最终给项目定价，反而折腾出全国第一部房地产定价理论专著《房地产定价模型研究》。

　　翻开这本国内第一部的房地产定价专著，满纸是分数、函数和计算公式，让人如坠五里云雾。动辄数千乃至上万元的楼盘售价是依照什么公式定出来的，

　　在仍没有定价的情况下，张卫克做出了一个“有悖常理”的举动：百万元巨奖征售价。本次征售价分三个部分：购房者及网友等社会制定的价格占40%，房地产行业内意见占30%，一些专业机构专家的意见占30%，最后综合得出项目的销售价格。从中抽取最接近的价格，产生10个幸运奖项，奖品是可转让的10万元或5万元不等的购房优惠。

　　一石激起千层浪，The House的举动令业内瞠目结舌。有人称这一举动是为了把定价权与知情权还给市场。而某代理行资深市场人士却认为，The House国际花园此举，不啻为一次精妙的营销案例，牢牢抓住了市场的眼球，打破了既有的惯常楼盘运作手法。

　　在房地产宏观调控不断深入的当下，有关房价的话题，早已被开发商们公认是不可触碰的“禁区”。尽管开发商选择沉默，而背后始终没有停止过不断涨价的行动！国家统计局数据显示，10月份，北京市商品房价格上涨10.9%，位居全国第一。

　　据了解，一般楼盘的定价采用四种方法。一是成本法：把楼盘的各项成本累计，再加上预期的利润额度，形成售价；二是比较法：与周边在销的竞争对手进行比较，并参考相类似的产品的价格情况制定售价；三是需求法：不考虑自己的成本，市场能接受什么价格，就卖什么价格；四是综合法：把前三种方法综合起来，进行统筹考虑制定。

　　星河湾总经理黄全敏表示，“星河湾”定价之始，考察过韩国、中国台湾等地的物业价格，并进行比较分析，再结合对本地市场的分析，从而得出定价。在黄看来，定价应该从大的区域价值、企业品牌，企业对产品的资源整合，以及企业常规和非常规的动作等方面考虑，同时还应该考虑市场的需要。

　　而富力地产副总经理王志刚介绍，在富力城定价的时候，虽然也调查了周围的价格，但考虑到产品成本的增加，同区域住宅供应量也相对较小，还是定出了高于周边市场的价格。

　　在开发商一面避谈房价、一面放手涨价的微妙形势下，或许，张卫克万万没有想到，正是他抛出的“百万元巨奖征售价”揭开了定价玄疑的盖子。

　　广东省建设厅否决了该省人大代表提出的公布商品房成本的要求，而江苏省盐城市悄然出台了首个“官方版”房价构成清单。这一南一北奏出的不同曲调，恰如消费者与开发商对垒分明：公开—不公开。

　　在一些被要求报送“成本清单”的城市，开发商也持有己见。政府卖地时只定了底价，而卖房时对房价封顶，开发商对此很难接受；而对政府部门来说，要求公布清单容易，但真正执行起来问题却很多。本报摄影记者/杜英男

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