易宪容：如何增加房地产宏调有效性

　　易宪容

　　从2004年开始，对国内房地产市场的宏观调控已经有几年了，尽管这些对房地产市场的宏观调控取得一定成效，但与政府对房地产宏观调控目标相距很远。比如，从中央十大部委通报的2006年房地产宏观调控后一些省市的执行情况来看，目前国内房地产调控在若干领域仍存在不足，如在住房结构、房价涨幅和住房保障等都存在不少问题。因此，对于国内房地产市场的下一步宏观调控，有报道称，相关的职能部门正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策，下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效控制房价，并有区别地控制房价。也就是说，未来国内房地产市场的宏观调控更强调市场的具体性、区域性、微观性。对于这样做当然是好事，但有几个基本的概念必须厘清。

　　作为宏观调控，它的基本目的就是通过经济总量的控制来熨平整个增长波动，所使用的工具更多是银行信贷政策及财政政策。比如利率、税收等。这几年来，国内房地产的宏观调控，尽管调控政策不断，但更多的是强调行政性方式、技术性的硬约束等微观上的作为，而不是经济上的宏观手段。这可能也是几年来对房地产宏观调控效果不理想的原因所在。

　　从房地产开发投资来看，1~10月完成投资额16213万亿元，同比增长28.8%，高于2005年19.8%的9个百分点。其中商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期加快8个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。1~8月份中、西部房地产开发投资增长分别为35.5%、 31.2%，即东部房地产投资增长不减，同时中西部房地产过热正在上升。还有，9月末，主要金融机构新增长期贷款中，20%以上贷款进入房地产业，而且制造业的比重则只有10%。

　　之所以大量的银行资金会进入房地产市场、房地产开发投资会增长不减，就在于房地产宏观调控后，国内

房价没有得到一定程度遏制，反之，国内房价全面的飙升。如深圳，2006年前三季度整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了五至六成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。如福田区，在2005年9月底房价为7941元/平方米，到2006年9月底已经涨到了13184元/平方米，1年时间，又暴涨了5243元/平方米，而深圳的南山区及宝安区情况也是如此。深圳是这样，北京及其他城市都是如此。房价飙升自然给房地产业带来巨大的利润。据国家统计局的发言人所说，国内房地产业平均利润率在30%以上，而装备制造业的利润率不足3%。在这种情况下，国内房地产投资增长肯定不容易下降。

　　现在问题是，通过什么样的方式可以让房地产过高投资增长减缓下来，让快速飙升的房价趋向理性？当然，从房地产为一个个分割的市场来看，房地产宏观调控政策的区域化、具体化、微观化，这样更能够从实际出发找到一些适合当地的政策。但是，在一个统一的市场中，政策的微观化、具体化不仅适合的范围十分有限，而且容易成为各个地方政府与中央政府讨价还价的工具。如果房地产宏观政策也成为各地方政府与中央讨价还价的工具，那么不仅使得中央政府的宏观调宏观控政策的效用严重弱化，而且也会有既得利益集团利用这种政策的灵活性大量地套利，严重降低资源配置的效率。

　　在全国统一的金融市场中，如果由于房地产市场的分割性而采取不同的利率政策、信贷政策，那么贷款利率低的地方的资金也就会源源不断流向贷款利率高的地方来套利。还有，房地产的融资政策、税收政策、土地政策等同样会如此。

　　因此，如何增强国内房地产市场宏观调控政策的有效性，既要针对一个个分割开的房地产市场，也要考虑到统一市场内的宏观性。更为重要的是针对国内房地产市场的问题所在对症下药。而不是偏向一方而否定另一方。

　　比如，面对国内房地产市场价格快速飙升，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束让住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第二是全面清理房地产市场与政府权力之间的关系，如清理房地产企业的股权结构、房地产市场的官商勾结；第三是改变目前国内金融市场的低利率政策；第四是以市场化的方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民住房保障体系等。

　　(作者为中国社科院金融发展研究室主任)

　　更多精彩内容请浏览第一财经的网站：www.china-cbn.com

　　中国首选，价值之选！欢迎订阅第一财经日报!

　　订阅电话：021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(广州)0755—82416077(深圳)