限外资不应一刀切 规范楼市堵不如疏

　　章剑锋

　　一些地方正预备对流入楼市的外资“赶尽杀绝”。在六个部委今年七月联署《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》之后，消息显示，北京新近全面封堵了境外资金购买房产的空间，二手房市场的外资交易也被叫停。

　　考虑到理顺消费市场秩序的需要，出台一些指引性的措施是必要的。问题是，我们的政策出台得过于仓促和被动——最开始的时候有人说，中国境内存在大量的民间炒房资金，这些资金正把市场架在火上烤。于是，接二连三地出台了一系列措施打击炒房者，但供需矛盾依然如故。

　　此后，有人又出主意说，应该对那些海外热钱进行狙击，不然

房价会被炒高。尽管目前并没有一份详实的外资流量摸底数据可供参照。近期外资大规模收购中国楼宇，大有席卷市场的气魄。这种忧虑随之被放大，防堵外资的措施遂出台。这多少有点显得手足无措。实际上，对付外资用的也是老办法，只不过那两年都用在国内热钱身上。如当时规定国内购房者不能多次重复购房和投机炒作，不然就要提高首付比例、遭受高利率负担、课征高额的营业税和

个人所得税。

　　按照新规定，外资购买新房需要证明自己在境内工作、学习一年以上，并且只能购买自住房，港、澳、台地区居民和华侨只可在境内购买一套自住房。政府已经对外资启动了严厉的管束机制。

　　但这仓促和慌乱的做法能否凑效值得怀疑。有两种后果是可以预见的：其一，要么地方政府出于维护市场繁荣的需要，漠视或抵制治理外资的决定。更多的投机资本流入楼市，从商用物业炒到住宅，从东部炒到中部甚至西部，将局部泡沫烧遍全局；

　　其二，要么中央以强硬而坚决的态度将杜绝外资隐患的措施推行到底，地方政府又纷纷响应，如传说中的北京、上海一样，采行各种严厉的措施，在市场中大片大片地划出禁区，借此捆束外资不得擅动。

　　考察目前的情况，以上两种现象尽皆存在。一些地方没有出台细则，或者根本就无视调控政策。而另外一些地方，则已是执行得相当到位，并且还有些过激，大有恨不得将外资一刀砍死，从此罢休的姿态。

　　值得注意的是，中国市场本来有借大规模的流动资金得以繁荣的路径依懒，28年的改革开放已经证明，市场在流动性中获得了成长机会。如果外资尽皆被驱退，加之国内资金流动性因调控而僵化，冷清的市场不会陡然下坠吗？如果外资被挤出之后，

房地产市场的所有矛盾仍然得不到缓解，怎么办？我们还准备去堵哪些口子？

　　当务之急，可能需要找到一套更加切实可行的对策，来分散和引导挤入房地产的资金流，而不是以一刀切的莽撞举动去完成监管市场的责任和作为。否则市场只会朝更加糟糕的方向发展。疏导之策在于,一方面把过多的资金分流出楼市销售领域，另一方面同时也对其中的一些资金加以利用，将他们引入房地产开发当中去，让他们也参与供应，而不是购买。

　　(作者系厦门大学不动产金融研究中心研究员)