鬼城魅影中的美国房市

　　★文/程实

　　在美国房市乍暖还寒之时，二手房和新房交易的日趋惨淡让许多高价房区人去楼空、举目荒凉。10月16日，旧金山联邦储备银行主席Janet Yellen在一次公开演讲中不无沮丧地表示，美国西南部的两大都市—凤凰城和拉斯维加斯的实际未售房比率可能已在悄然无声中达到了近80%。MarketWatch的分析师甚至用一种前所未有的恐怖词汇来形容房市降温中的城市近景：“鬼城(ghost towns)”。

　　在我看来，“鬼城”至少包含了两种含义：一是人烟稀少，二是无尽黑暗。第一种含义显而易见：在房市中或深度套牢，或疲惫不堪，或力不从心的美国消费者，可能已经不再热衷于居住在某些泡沫期投机风潮催生的高价房区。第二种含义现在看来是最富有争议，同时也是最能激发市场遐想的深度问题：房市降温会给美国经济带来复苏黑暗吗？正在趋缓的经济复苏会给美国房市带来反弹黑暗吗？

　　毫无疑问，这个双向问题的关键核心，一段时间内会处于交替取代的潜在状态。目前，房市降温对美国经济的影响正处于问题中心。原因很简单，房市“大范围降温”的趋势已成公论，而美国经济的未来冷暖还充满着种种悬念。那么，房市“鬼城”会成为美国经济不可承受之重吗？许多国际观察者，甚至美国人自己似乎对此都有些不屑一顾，美国经济近来较为抢眼的复苏表现让乐观情绪一时间充斥着整个市场。

　　从10月份前两周公布的就业、消费、零售数据均超出预期水平的现实来看，美国二季度骤然转弱的经济颓势近来出现了起死回生的迹象；而10月份第二周美元的强势坚挺和股市的节节攀升，似乎也在宣告着美国经济的“超人归来”。10月16日，美国金融资讯公司彭博集团的消息显示，纽约联邦储备银行的综合经济指数也从9月的13.8飙升至22.9，达到了4个月以来的最高点。

　　遗憾的是，“费尔普斯式”的长短期分析告诉我们，这种乐观似乎是一种鼠目寸光的短视写照，或者说，美国经济的短期反弹也许是黑暗笼罩前的“最后疯狂”。美国著名投资分析师Steve Church最近提出的“消费压碎(Consumer Crunch)”概念引起了市场的高度关注。按照这种渐进式分析，美国紧缩货币政策的滞后影响，美国房市降温的经济杀伤都将以一种“慢性死亡”的方式发生作用。

　　实际上，从房市景气与货币供给的相关关系角度分析，美国经济现在似乎正处于“走向停滞或衰退”的第六阶段。第一阶段表现为货币当局启动加息周期，消费者的抵押消费倾向受到些许潜在抑制，2004年夏季，美国走进了这一阶段；第二阶段表现为M1(即通货+活期存款)增长陷入停滞，消费者更多转向非抵押消费，2004年11月，美国进入这一阶段；第三阶段表现为消费者控制大宗商品消费冲动以尽量减少长期融资的需要，2005年起，美国

汽车市场的波动正是进入这一阶段的信号；第四阶段表现为现有房销售趋于温和，新房销售依旧火爆，2005年11月起，美国现有房销售出现问题；第五阶段表现为现有房销售出现下降，2006年8月，美国现有房销售同比下降12.6%，现有

房价格同比下跌1.7%；第六阶段表现为新房销售出现滞纳，空房率不断上升，现在美国似乎已经开始步入这一阶段。

　　而在“消费压碎”分析看来，第六阶段正是通向经济衰退的“冥界之河阿格伦”，紧随其后的可能是滞后的家庭债务代际安排问题和实际收入水平下降，而这必然会给美国经济增长的

发动机—消费带来致命一击。实际上，据市场较为悲观的数据分析，美国的名义个人消费甚至可能在2007年出现负增长，这可是1938年以来从未出现过的“经济灾难”。

　　无论如何，美国房市和美国经济的互动也许并没有我们想象的那么美好。在房市秋风催“鬼城”的阴影笼罩下，“无处话凄凉”的远景也许并非耸人听闻。如此看来，美国人现在的不为所动可能有些托大；而那些房市如日中天的发展中国家，如果设身处地地将“消费压碎”的阶段分析对号入座，也许就不会像现在一样满面春风而“不识愁滋味”了。