房地产焦点问题集中在土地要素价值水平判断上

　　房地产是房产和地产的总称，又统称为不动产。土地是房地产能够称之为房地产的根本基础，土地也是房地产行业的第一要素，实际上，除去土地之外，房地产业与其他行业没有什么明显的区别，因此，房地产行业的要素特征就是土地，焦点问题集中在土地要素价值水平的判断上。

　　房地产行业的投资禀赋

　　传统上对于土地价值有两种判定方式：土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出率，该理论认为土地服务本身不是最终的消费需求，而是向某些经济活动投入的要素。另一种理论认为，土地是有着时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区土地是基本不变(不可磨灭)的供给要素，为了反映土地在其长期使用期间的价值，应该将其未来提供的产出包含在内(即贴现现值)而不单是当期边际产出。

　　这两种方法以现代经济发展的观点来看，都具有一定的片面性，关键原因在于土地不仅是商品，而且还是资本品。所谓资本品，较严格的定义是能够提供服务流的商品。以此来看，土地在未来的一段时间内确实可以提供收益，它被看作一般资本品是非常合理的。

　　在中国特定的土地政策条件下，对于招拍挂的土地，可以认为，拍卖，挂牌底价就是土地的贴现价值。相对于开发企业而言，这是由政府制定的一个外生变量，与资产定价中的贴现值的性质相同；而拍卖成功的最终差价可以认为是附带风险的交易预期收益。实际上这种分析并不严谨，但可以从中发现一个重要问题，即开发商在土地市场上是价格的接受者，该市场的竞争，最终导致开发商心理价位的完全体现，而矛盾的关键是

　　因此，房地产行业土地要素的最大特点是投资，也是整个房地产行业关注的重点，换句话讲，开发房地产能否成功的先决条件之一就是能否对土地的价值进行适当的判断。因此，投资是房地产行业的基础禀赋之一。

　　房地产的新制造业特点

　　就像房产不能脱离地产一样，发展到一定规模的房地产业，地产也不能脱离房产，原因是此时的房产与地产的综合大于房产与地产之和。

　　这种情况的产生，其一是因为房地产才是社会所需要的最终产品，全社会愿意为这种产品支付费用，而不是支付土地费用，这就使得房地产增值成为可能，其二是由房地产另外一个重要特性——异质性决定的。房地产的异质性，除了土地位置不同之外，最重要的就是产品不同，将导致价位不同，那么利润水平也不一样。换句话说，房产实际上是房地产的加分项(假定土地价值判断正确的情况下)，房产建设符合消费者要求，利润空间就会高一些；反之就会较低，严重时可能导致项目失败，更直接一点说就是，房产存在价值增值的过程，这个价值增值就是由消费者认可程度决定的。

　　另外，房地产开发还存在风险后置效应，这里的风险后置与经济运行没有直接关联，而是指由于建设质量或工艺所产生的后期赔付及改造费用。由于房地产存在时间比较长，建设工艺相对复杂，出现及发现问题的可能也比较高，而这种情况下的问题往往会带来不可估测的损失，影响整个项目的盈利能力，所以开发商都希望能在建设之初能够尽量预防。

　　因此，房地产的生产加工过程就是需要综合市场信息来选择较好的产品形式加以建设，配合优质的服务来吸引消费者；同时必须尽可能保证质量，减少后期成本发生的概率。其实，这制造业的生产加工过程是相似的，传统上把制造业定义为：“通过加工把原材料转化为产品的工业”，产出物是产品，其增值主要在加工过程中得以体现。但是随着市场竞争加剧和产品更新换代加快，产品创新、市场营销和服务的增值作用明显提高，制造业的产出正在从单一产品转变为包含产品在内的服务和解决方案，制造业已经成为同时对物质、信息和知识进行处理的产业。

　　房地产生产加工过程明显具备新制造业的种种特点，尤其是满足制造业的本质特点：产品制造和价值增值。制造则是房地产行业另外一个基本禀赋。

　　从资产报酬率看住房消费

　　在市场经济下，从消费者对产品需求的角度来看，无论是住宅还是其它物业，尤其是住宅，是具有强制消费倾向的奢侈品，这个特性决定了两方面的内容：其一，强制消费倾向表示，所有人都必须消费房地产，尤其是住宅；其二，奢侈品表示不是所有人都能够消费该产品。乍一看，这是一个悖论——既要所有人消费，又肯定有人无法消费；但实际上反映了房地产行业不仅要求政府干预，保证部分人的生存消费，而且三级市场必须存在，降低消费成本。

　　正因为三级市场的存在，房地产也同时成为了资产。假定以住房为例，如果你居住的房子归自己所有，那么就不必支付租金；因此，拥有该资产的部分“报酬”来自“不必支付租金就能住进房子”的事实，换句话说就是你自己在向自己支付房租。实际上，这是一种象征的说法，这表示你由于选择“把房子出租给自己”，同时你也放弃了从其他人那里赚取租金的机会。

　　另外，消费者将一大笔资金用于购买住房，那么他将损失这笔钱用于其他方面所带来的升值，当消费购买住房的时候，他会将自己的损失用住宅的升值来弥补，也就是说，消费者将根据市场情况来预测一个增值幅度，当他认为有这样的潜力的时候才会去购买。

　　那么这两个方面构成了所谓的房地产报酬，由这个报酬形成的报酬率应该大于或者等于投资于其它方面的报酬率，消费者才会去购买，否则只会去租。

　　当然，这只是经济人假设条件下的情况，实际上消费者需求并不会完全依照这种模式进行，但是表明了一种思路，说明消费者在理性状态下，会将购买房地产看作一种投资，选择报酬率高的资产；而消费者判断资产优良的手段绝不是去计算报酬率，而是从外观、房型、区位、服务、价格等角度去感受和理解，将其看作一个耐用消费品的成分更多一些。

　　另外，具有投资眼光的消费者将房地产看作良好的投资品也完全可以满足保值升值的要求。因此，从产品需求角度来看，房地产产品包容了制造品和投资品的双重属性。

　　“投资-制造”影响行业发展

　　这里定义的投资，就是指通过对房地产未来价值的判断，拟定战略，确认方式和方法，并以此为指导，最终形成利润。这个投资有两个方面的重点：其一是对市场的预测能力；其二是对风险的把控能力。这两个方面应该是相辅相成的，尤其是判断长周期市场是否进入的时候，不仅要有精准的市场预测，还要能够规避风险，确保目标实现。

　　这里定义的制造，就是指通过对材料组织完成产品的施工和增值过程。这也有两方面的重点：其一是高品质，高效率的完成产品施工；其二是通过资源整合(包括整合土地在内)完成房产的最终升值。

　　实际上，房地产行业价值的实现需要投资和制造的配合，缺少任何一个方面都将无法实现正常价值。行业发展最终根据行业禀赋结构的变化而变化，换言之，投资和制造在房地产价值实现过程中所占的比例不同将会直接影响行业的发展趋势。

　　——在房地产行业的初始阶段，土地应该只是由农作物的价格决定的，交易当中仅看到土地的价值，房产完全是一种相对简单的商品，是土地的附属品，整个行业仅仅是土地交易市场。

　　——当城市开始发展，城市化的初端开始显现的时候，土地开始显得稀缺，原因是土地的应用范围变广了，专门从事住宅，或者厂房的人开始出现，房产不单纯是地产的附属，房地产市场雏形开始形成，但仍然是以投资为主(单纯的土地投资或者投机)。

　　——随着城市化的深入，必然伴随着房地产市场进一步发展，土地资源进一步稀缺(这种稀缺是指有实用价值的土地)，许多人发现，房地产的整体收益开始变大，也就是制造的增值属性开始提高，一个新兴蓬勃的产业出现。

　　——市场进一步发展，制造属性开始达到极致，市场参与者越来越多，绝大部分参与者都忽略了房地产投资的性质，转变成为投机者的游戏，粗放型增长成为这个阶段的代名词。

　　——市场的承受能力是有限的，以制造为主的房地产发展达到一定程度后，市场可能出现泡沫，或者各种危机，行业的风险增大，企业整合和行业洗牌开始出现。如何避免在未来可能出现的危机里被市场淘汰，可能出现两条发展道路：其一，加强行业的投资属性；另外一种方式是，全面加强制造业属性，以规模效应降低风险。

　　在这样的历史发展过程中，企业的战略选择有两个影响因素，一是对整个行业发展态势的把握能力；二是企业自身初始禀赋。行业每一个发展阶段，企业的生存都必须将对行业的认识和对自身的认识相结合，每个企业认识和发展的路径都不相同，但是只有深刻把握住行业发展趋势的企业才可能发展的最好。因此能够在一定资本积累得条件下，以投资的眼光和手段发展企业，必能在未来的竞争中，脱颖而出。

　　(本文作者为亿城股份总经理，根据其论文整理编辑)