四大瓶颈制约中国度假地产

　　○特约撰稿 沈文建

　　●开发商的名不副实，地方政府的急功近利，宏观政策的定位不明，以及社会保障制度的不完善导致人们思想观念难以转变是制约中国度假地产发展的瓶颈。

　　度假地产在中国，尤其在海南，经历了几年风雨，如今却大器难成，原因何在？有些是浅层面的、局部的，稍微调整就可以有大的收获；有的是深层面的、全局的，非国家政策调整变化，度假地产的瓶颈难以突破。

　　开发商：名不副实

　　由于历史的原因，拥有优势资源的度假地产城市，往往人口规模偏小，房屋价格偏低，本地消化能力有限，销售周期长，销售成本高。于是，大量的发展商就走出根据地，到中心城市进行异地销售。异地销售的主要手段就是投资回报的承诺，而这就需要“重新包装”原来的房产，“度假地产”似乎成了“灵丹妙药”，突然成了一件华丽的外衣，穿在了“传统住宅地产”的身上。

　　度假地产，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的

房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲社区。

　　度假地产的价值体现是在长期的经营性收入。名不副实的“伪度假地产”没有配套的度假资源，没有供客人参与的娱乐设施，没有旅行社组织和接待，根本不可能实现销售时的投资回报允诺，只有玩“羊毛出在羊身上”的把戏。

　　地方政府：急功近利

　　度假地产的核心资源是风景资源和度假设施。这就使得度假地产项目开发规模大，投资大，建设周期长，投资回报期长。

　　而政府出于政绩考虑，一般忽视“风景资源”的保护和“度假设施”的建设，更没有度假的组织与服务的长远考虑，而是一味地把优质的风景资源进行分割，连带土地一起出让给开发商，这就造成了“散兵游勇”“恶性竞争”的局面，优质资源的贱卖，低水平的重复建设屡见不鲜。

　　在海南，这样的案例不胜枚举。早期对本地资源的认识不够，对度假地产的研究不够，产生了大量的破坏性建设，今天的桂林洋、盈滨半岛、三亚湾大量的小项目让政府头疼，也让大投资商头疼。还好，这些教训来的早、来的快，我们还有时间进行战略调整。于是，海南的东部海岸线就成了跨国企业争抢的风水宝地。

　　其实，在海南等度假地产的热门地区，政府还有大量的工作需要去完成。主要是城市推广——提高城市的知名度；城市研究——度假地产产业布局更加合理，价值体现更加充分；产业研究--体现城市个性，完善度假配套；投资服务研究——让开发商—投资商—度假客人这个产业链条更紧密、更流畅。

　　宏观政策：模糊定位

　　中国的改革开放和高速发展的经济，常常导致管理政策滞后。中央调控房地产就是典型的例子。每次新政策的出台，都是住宅产业感冒，度假地产吃药。不够精准的宏观政策让度假地产吃尽苦头。税收、

户型面积、银行按揭、交易税等都承受着比普通住宅更严厉的约束。

　　度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”，把度假地产归纳在房地产业进行管理，不能不说是个悲剧，也体现出政策规定的不成熟。照这种归类，是不是“教育地产——主要产品是学生宿舍”、“工业地产——主要产品是标准厂房”、“

商业地产——主要产品是零售用房”也应该统归房地产业的管理范畴呢？

　　“制度创新”是我们政府改革开放的核心。中央政府不可能面面俱到把所有问题都解决了。“度假地产”的开发经营是地方政府的事情，地方政府应该承担起重要作用。“度假地产”只有在准确定位后，才能享受到它理应享受的“旅游产业”、“房地产业”的双重恩惠。

　　社会保障：任重道远

　　国外的经验告诉我们：当人均GDP达到2000美元后，平均每个家庭可以外出度假一次，当人均GDP达到3000美元时，每个家庭平均每年可以外出度假两次。

　　中国，拥有13亿人口，经济连续20年持续高速增长。2003年，长江三角洲有9个城市人均GDP达到4820美元，长三角16市的人均GDP达到3517美元，环渤海10市的人均GDP达到2807美元。2005年，这些地方的GDP应该至少又增长了15%以上。我们怎么就没有看见度假产业的兴旺发达呢？

　　有薪年假制度的建立是关键吗？不是。社会保障系统才是真正的关键制约。中国的国情与美国不同，与欧洲不同。老百姓除喜欢攒钱、不喜欢借贷外，“人无远虑，必有近忧”是指导中国人消费乃至经济行为的重要准则。

　　在我国，目前家庭经济中最重要的三个问题是：养老、医疗和教育。中国的社会保障体系虽然在建立中，仍很不完善：覆盖面小，可领取和支配的实际金额远远不能保证退休生活，也不能确保大病的治疗。孩子的教育更是长达16年、费用高达20—40万元的庞大开支。于是，资金大量沉积在银行，有钱不敢消费，有钱不去度假，度假成了梦想。因此度假地产也就成了“无源之水，无本之木”了。