北京楼市缘何两极分化

　　近期，北京房地产市场呈现出这样一些新特点：商品房竣工面积、可供销售的期房与现房数量、市场新房与二手房成交量均出现不同程度下降，但新房销售价格仍保持逐步上涨趋势；住宅新增供应量有限且价格呈现两极分化现象，售价9000元/平方米以上的项目占半壁江山；低价房由于区位原因受到消费者冷落，而中高价房则苦乐不均，部分项目遭遇抢购，少数项目成交稀少。

　　在宏观调控政策纷纷出台、社会舆论聚焦于房价之际，北京房地产市场呈现出来的特点说明了如下问题：首先，宏观调控已经开始发挥效力，住宅需求受到了抑制，投资增长过快的状况也得到了控制。但出于对未来市场走势的担心及信贷收缩影响，部分项目开发速度减缓，导致市场新增供应量相比往年减少。二手房则是由于税收政策的调整，整个市场步入观望期。房价的持续上涨并不意味着宏观调控的失效，只能说明宏观调控的效力仍未能完全显现。比如，近期上市的住宅项目，多数已于2005年甚至2004年完成了产品定位，当时房地产市场还未进入调控阶段，开发商是基于当时的政策与市场预期开展工作，呈现出来的产品特点不可能体现宏观调控的成果。真正符合宏观调控要求的住宅产品当前还未进入流通领域，所以现在的房价走势并不能完全反映宏观调控的真实效果。

　　其次，北京城市单一中心发展模式导致公众冷落远郊区县低价房的无奈现实，只能随着北京城市多中心发展战略的实施逐步加以转变。而受宏观调控影响较大的高价商品房则面临着观望之后的集中放盘，出现苦乐不均现象不足为奇。根据笔者了解到的情况，目前北京市场上很多中高价项目的销售状况并不差，除了遭遇抢购的一些中小

户型项目外，部分定价适中的大户型项目销售状况良好，甚至出现买不到房的情况。当然，的确有一些销售业绩不佳的项目，个中缘由不尽相同：有企业营销战略的原因，比如企业在项目开发后期重视利润甚于销售速度，定价较高导致销售速度较慢；也有企业受到客观因素影响，比如周边修路影响看房客流；还有就是住宅销售的一般规律，比如新开盘项目需要预热期，现在不允许进行前期预订与客户积累，项目开盘必定面临更长的市场培育期。

　　最后也是最重要的一点，就是供需失衡的现实。分析其中原因，包括经济快速发展与城市化进程加速导致的住宅总量不足、超前消费观念引发的大户型住宅比例偏大、住房保障体系缺失与城市规划方面的不足、二手房市场与租赁市场发展滞后以及内外资投资房产市场的影响等。笔者认为，如果不能最终实现供需平衡，

房价将很难回归平稳与理性。而达到供需平衡，必须消除产生供需失衡的根源，转变城市发展模式，加大住宅供应量，调整供应结构，重建住宅保障体系，规范各级

房地产市场与倡导理性消费。 (姜炜)