新法试解房产70年困局

　　花费巨资购买的房产，却没有下面的土地所有权

　　70年的使用权困局，成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑

　　难道我们辛苦还完房贷，还要留一笔钱等着购买土地使用权？

　　正在制定中的物权法，能否让房子不再成为空中楼阁？

　　策划 张东生 吴金 执行 许十文 覃西东 商羽

　　70年后，我的房子是空中楼阁

　　特约记者 覃西东 北京报道

　　“最近觉都睡不安稳，做梦都在想，我这房子是不是买亏了。”张富自嘲，自己刚刚当上“房奴”，实现了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的烦恼。

　　“大家都在谈论70年大限，我这里只剩60年了。”无恒产者无恒心，张富并不觉得自己是杞人忧天，相反后悔自己粗心大意后知后觉，现在才仔细想过这个问题。

　　他今年在东三环附近买了套100多平米的

二手房，6年左右的房龄，细看房产证和合同才发现，土地使用权在

开发商手里又沉淀了4年。

　　学工科出身的张富并不富裕，1996年到北京上学，毕业后进入企业工作，工作6年的积累，加上老婆的积蓄和家里的部分支持，30多万也只够三分之一的房价，现在每月要供几千块。

　　让他郁闷的是，现在房产证还押在银行手里，几十年之后还清贷款真正“当家作主”了，自己的产权还是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用权，土地到期了这房子不就是空中楼阁了么？”

　　70年后，我的房子怎么办？在物权法草案第五次提交全国人大常委会审议的时候，空中楼阁之虞——悬在每个有房或将会有房的中国人头上的达摩克利斯之剑，再次成为人们热议的话题。

　　70年大限溯源

　　按照法律专家的解释，中国实行土地公有制，只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。

　　住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。

　　在制定中的物权法里，这叫“建设用地使用权”。它和所有权的最大区别就是，所有权是无期限的，而用益物权是有期限的。按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。改革初期划拨或出让的土地，使用期限更短。

　　而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。房屋不能飘在空中，有期限的土地危及房屋的根基。

　　但是研究过改革历史的人说，当初能定到70年就显属不易。

　　在1980年代的民商和经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。1987年深圳特区尝试国有土地出让时，宪法和法律明文禁止土地交易。1988年修宪对此解禁，1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。

　　追究这个数字出台的依据，有人说是“拍脑袋拍出来的，没有特别充分合理的依据”，有人分析认为是经过决策论证的，包括对香港经验的借鉴，从一个成年人开始拥有房产始，可以行权的期限不超过70年。

　　说不清翔实依据，也正符合“摸着石头过河”的改革路径，先给个较长期限，问题留给后人，等70年后再说。

　　给“空中楼阁”一个根基

　　渐进改革中发展起来的中国房地产市场，造就了亿万财富，商人和政府“坐地生财”，获益巨大，然而越来越多坐拥房产的人们恍然间发现：自己倾毕生之功买到的房子，得到的却不是房屋兼土地完整的产权。皮之不存，毛将焉附？除了那堆“砖头瓦片”，得到的只是一个70年的租期，“但存方寸地，留于子孙耕”的传统美梦无法再做。

　　而空中楼阁之虞也并不是远在70年或者40年(商业用地)之后。建于1983年的深圳第一栋高楼——国际商业大厦，土地使用年限“从1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年第一天就到期。

　　问题正在积累，拖延不是办法。目前正在审议中的物权法，也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到今天的五次审议，70年房产困局都是焦点。

　　四审之前的草案都一直规定，私有房产的土地使用权到期即消灭，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。除因公共利益需要收回土地的外，出让人应当同意。这个规定遭到众多质疑，首先相较人们想得到治本之策的期待，物权法同以往的法律一样没有任何突破，1994年出台的《城市房地产管理法》早有类似规定。而到期要申请，不仅增加了交易成本，也使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。

　　第五次审议的草案终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析，修改后的规定意味着，到期后即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

　　但是目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定，而是授权国务院另行规定，再次将问题留到往后。

　　物权法(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶告诉记者，土地使用权期限和费用之争，实际上涉及到财富在国家和民众之间的分配，现在很多地方“经营城市”，财政靠地吃饭，这个期限规定得短一些，在财富分配上对国家和政府有利。但从长远来看，“国不应与民争利”，要藏富于民，民富国才能富，所以这个期限可否规定得长一些，或者收费能不能少一些，甚至只是象征性收费？

　　无论如何，毕竟这已经是一个开始。居住用房涉及每一个人——包括政府官员和人大代表的切身利益，每一步都要异常慎重，而要彻底解决房产70年困局，正如有关专家所言，还需要“历史的智慧”。

　　深圳遭遇“到期土地”第一波

　　特约记者 商羽 深圳报道

　　深圳到期土地的大量涌现，使有关人士大感诧异

　　1983年，香港居民老苏跨过了深圳河。

　　深圳原始的商业力量，最早在人民南路一带发迹。20层的国商大厦正是坐落于此，它是深圳特区历史上第一幢高层建筑。

　　老苏在国商八楼买了一套房子。有60多平方米，花了他21万港币，这在当时是一笔不菲的开支。显然，他没有想过房子和房子下面的土地有什么区别，也不会想到有一天土地居然还会到期。

　　但这一天还是到来了。

　　深圳国土局一位官员指出，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。“主要是房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期。”

　　深圳到期土地的大量涌现，使有关人士大感诧异，在很多人的意识中，“这应该是十几年后才应该出现的问题。”众所周知，土地使用权70年的规定，是购房者最大的一块心病，而随着早期批租土地使用年限的日渐枯竭，这个原本遥远的问题已经不再遥远。

　　深圳市国土局的一位专家告诉记者，到期土地在罗湖区已经比较普遍，“主要是一些商业、办公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”

　　其中典型者，有国商大厦的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。

　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害

　　2004年中叶，国商大厦管理处在楼道内贴出了告示，提醒业主们土地到期的事实，并要求他们到国土局办理土地使用权续期手续。“有一半的业主土地到期了。”当时一位管理员向记者透露。

　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害。一个业主介绍，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。

　　国土资源部一位官员表示，没有听说行政划拨的土地还有使用年限：“通常都是无偿、无限期划拨的。”而对于老苏等业主来说，更加不可接受的是，他们购买的时候根本没有“土地到期”的说法。

　　这从他们前后几本房产证的不同也可以看得出来。1984年印发的房产证，里面并没有土地和建筑物的区分。只是到了1999年最新的一本房产证，上面赫然出现了土地使用权的字样：用地面积是10.6平方米，使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日。

　　混乱须从土地批租制度在我国确立的历史中细细考察。深圳在国内首创了国有土地有偿、有期的使用制度。1982年颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，规定了各类用地的使用年限及土地使用费的标准。其中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、医疗卫生用地50年。

　　但对于行政划拨土地的使用年限的确定一直是个难题。“如果任由业主免费使用，既是国有资源的流失，也对其他用地单位不公。”国土局人士称。当时找到的一个替代方法是，由业主每年缴纳土地使用费，作为占用土地的成本。因此，包括苏先生在内的国商业主们，每年必须要到国土局缴纳900多元的土地使用费，直到2002年被告知土地到期了。

　　2004年6月，深圳市政府公布了《到期房地产续期若干规定》

　　深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地。自2000年后，陆续有土地的年限到期，但是去政府办理延期手续的，却“寥寥无几”。有分析人士认为，主要是政府没有出台可行的政策，续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步。

　　政府的政策，有点姗姗来迟。2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

　　根据《规定》，到期房地产申请续期的，可续展的期限是在国家法定的最高使用年限减去已使用年限的范围内确定。比如，现在国家规定的商业用地最高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限不能超过40-20=40年。

　　如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一是，一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；二是，采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。

　　《规定》同时声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

　　“这只是权宜之计”，广东仁人律师事务所的兰天律师，如此评价关于续期年限的规定。

　　一座房子70年后变成什么模样，

　　谁也说不清楚，

　　我们既有的一些制度本身能维持多少年，

　　这也是个大问号。

　　尤其是土地制度，

　　70年后相信跟现在会有很大的变化。

　　经济学家茅于轼：

　　土地制度必然会改变

　　南都周刊：现在的居民住房土地只有70年的使用权，这会带来什么困扰？你如何评价这一制度？

　　茅于轼：自己买的房子只有70年的拥有权，这个规定显然是一个不合理的矛盾的制度，把很多问题推给了未来，推到了70年以后。在我看来，这个规定是相当可笑的，因为房子跟其它商品不同，它是推不动、长在地上的，现在很多房子都是刚建起来，60多年后我们会发现周围布满了突然“无主”的房子摆在那儿，国家要用车子把它们运走吗？这会带来大量的经济问题和社会问题。

　　南都周刊：现在的物权法草案提出了一些解决方法，譬如自动续期。能解决这些问题吗？

　　茅于轼：确实，现在的物权法草案提出自动付费续期，在我看来是决策层对规定作了新的解释，但依旧是可笑的。

　　按照新的逻辑，新房子70年后依旧会带来问题多多，怎么续费？怎么判断“公共利益”？这些都是回避不了的。很多人抨击它的操作性，因为我们不可能定下一个标准，譬如房价原价的百分之多少，或者算上折旧等等，去判断房主续期付出的代价，甚至我们无法想象——在70年后，所有交易的条件绝对会与今天的有不同，譬如利率、城市环境等等都会有所改变。

　　南都周刊：那该如何破解这一困局呢？

　　茅于轼：如果不做出一些比较实在的标准，恐怕关心自己的房子的人们是不会满意的，而这些人相信几十年后将占人口的大多数。

　　现在并不合适在自动付费续期等细节上下工夫，我更想强调的是，无论延期交易的方式如何，都必须建立在对等协商、双方(房产拥有者与国家之间)同意的前提下进行，这是合理交易的基础。按照目前的立法情况，应该说是把国家和个人之间的关系稍微扯平了，但需要更坚决的字眼与制度去保证。

　　南都周刊：你的意思是，我们更应该把眼光放到立法细节以外？

　　茅于轼：当然，我们不必太过于计较这个法到底会定成什么样子。一座房子70年后变成什么模样，谁也说不清楚，我们既有的一些制度本身能维持多少年，这也是个大问号。尤其是土地制度，70年后相信跟现在会有很大的变化。因为我们运行的是市场经济，而土地是最重要的要素之一，它不能真正地流动起来，买卖不了，跟世界的大潮流是不符合的，当它到了改变的一天，交易房子的内涵就会有深刻的改变。

　　始终，财产权保护和平等规则是人类最基本的制度安排，财产权制度是最基本的制度安排，要强调平等。在这个制度里面不应该有人享有特权，可以去侵犯没有特权的人。在市场经济之前，在改革之前，基本上人们的财产权都是不受保护的。在那些可以侵犯他人财产的历史阶段，人与人不平等，所以特权的争夺是最激烈的。在这个阶段以后，人与人的关系就变成了平等的博弈，这个时候人们才能把注意力转移到合作和创造上来。这是大家关心这个话题的最长远意义吧！

　　链接

　　法律应该更易于操作

　　潘石屹 SOHO中国有限公司董事长

　　一项过于复杂的政策执行起来难度是非常大的，这样常常会造成很多政策无法执行。

　　中国的土地使用权仅有70年的时间，这70年的期限问题是所有购房人和投资者都非常关心的问题，但多少年来，这事情就含糊着过来了。今天物权法终于有了一个明确的说法，这70年的期限可以续期，续期后交多少出让金，按当时国务院的规定执行。

　　但我不能理解的是为什么住宅就可以自动续期，而商业用房(写字楼和商铺)就不能自动续期，一定要提前一年去申请？在北京有许多项目，同一块土地上，上面是住宅，下面是商铺，上面的用地性质是住宅，下面的用地性质是商业。为什么不能做得简单一些，或者索性都能自动续期？

　　70年后，我们一定都不存在了，能不能让我们的子孙后代看到这些法律时觉得是简便的，易于操作的、而不是专门制定出来难为人的。

　　合法的个人财产应受到保护

　　王宁 中山大学社会学系主任

　　不需要多少年，我们人口的一半将会拥有自己的房产。有这样的社会基础，政府必然更要认真地考虑房产70年的问题，至少要想一些办法，物权法的制订就是其中的一个进程。或许经济学家和法学家们会想出很好的方案，制订出一个社会公众心理上和能力上都可以承受的标准。

　　过去关于房产的公共讨论，多数在经济学家和法学家之间，只是围绕着一些比较技术性的问题来进行。现在的讨论，应该说突破了过去意识形态的束缚。过去大家对这类话题的讨论是被人为限制的，房地产开始交易起来的那些年头，给一个规定说房子70年后就要还给国家，本身就是一种回避。合法的个人财产是理应受到保护的，这可以说是我们社会发展至今的一种共识。

　　物权法的一个重大遗憾

　　魏雅华 知名作家

　　我家原来的住房价值至少几百万，后来政府只给了几千元便把我们“搬迁”出来了。新中国的《宪法》历来都承认私有财产的合法性，但实际上并非如此，住房土地70年只是其中的一个体现。现在的规定说“可以续租”，这为国家的公权力创造了大量的自由裁量权，批不批，租几年，租金若干，都不是我们能把握的。

　　物权法的讨论，有个重大遗憾，就是未见关于城镇居民自居房宅基地的物权规定。在我看来，这是对宅基地问题的故意忽略，不去解决拆迁冲突等社会问题的根源。我认为这才是首要问题。

　　(记者许十文采访整理)

　　财产权深度匮乏才是根本

　　秋风

　　如果中产阶级的标志是拥有自有住房，那中国人差不多都是中产阶级了。但是，这群中产阶级住在自己的房子里，却一点都不踏实，尤其是刚买了商品房的人们。

　　他们不拥有房子所占用的土地的所有权，而只拥有它的建设用地使用权，按照法律，年限为70年。70年届满，会怎么样？想想吧，70年后某一天，地主——也即各地政府——要求收回土地，所谓的“恒产”一夜之间化为乌有。

　　没有人知道，为什么法律规定使用权期限是70年，也许这只是一个权宜之计。70年，相当于过了两三代人时间，之后的事情谁知道是什么样的？中国的事情变化快，也许几年或者十几年后的某一天，土地使用权就可以顺利地转成土地所有权了。

　　换一个角度，即使法律对这70年是认真的，忧心这70年的大限也是没有道理的。假如事情是这样的，那你的忧心也许就该大大提前，也许只是一二十年、二三十年的事情。

　　假如一条马路修到你家门口，那你唯一的选择就是走人，一个人对抗一个机场或一条公路的传奇故事，在中国永远不可能出现

　　在今天中国的各个城市，大规模的成片拆迁、旧城改造正在进行。现在很多人购买的房屋就是由拆迁而来，城市扩展之后通过征用农民土地而形成的新城区，性质与拆迁后形成的城区是一样的。

　　所有城市小区，只要未来的官员们高兴，或者政府要开个什么博览会、运动会，就可以进行大规模拆迁。那个时候，所涉及到的业主的命运，就跟之前被赶走的拆迁户的命运是一样的，不幸的故事肯定会循环上演。

　　这样的命运是由两项制度所决定的：土地的使用权不能对抗所有权；私人的权利不能抗衡政府规划。

　　在英国中世纪和近代，在中国的明清时代，土地的使用权(或占有)是完全可以对抗所有权的。土地的使用权拥有人可以随意支配土地，而毋须经过土地的所有权人同意。土地所有权人甚至丧失了收回土地的权利。这是一种法律的智慧。

　　但在当代中国，所有权好像成了社会中一个决定性因素，并形成了一种奇怪的“所有权崇拜”心态。政府觉得自己必须保持对土地的所有权，而且，法学理论与法律规章也都预设，所有权天然地优越于使用权，所有权人可以随意地支配使用权人。城市政府对城市的所有权正是以其对城市土地的所有权为依据的。

　　城市政府的这种权力又辅之以强制性的城市规划权。即使在西方，城市也会制定城市规划，但是，没有一个国家的城市规划比中国的更有强制力。中国的城市是政府利用自己手中的权力规划出来的，一些地方政府既不尊重历史，也禁止任何自发地建设城市的努力，只有权力才能决定城市的风格和范围。

　　城市的规划权力可以非常专断。比如，城市政府如果想把一个地区建设为金融商务区，他们就可以禁止任何人在该区域内建筑住宅、开设餐馆。对于他们的这种强制权力，私人无从抗衡。同样，假如一条马路修到你家门口，那你唯一的选择就是走人，一个人对抗一个机场或一条公路的传奇故事，在中国永远不可能出现。

　　真正困扰中产阶级业主们的，也许正是财产权的深度匮乏及面对政府的无力感，七十年大限之类的担忧只是这种深层次忧惧的表征而已

　　这两项制度决定了，法律所授予的七十年土地使用权，其实没有多大价值。即使在遭遇拆迁之前的那些时间，土地使用权同样没有任何价值。因为，业主享有使用权的土地，在物理上是不存在的。没有人能够具体地指出，自己享有使用权的那块土地在哪儿。就在自己居住的楼宇下面，但具体是哪儿？也因此，业主不能按照自己的意愿支配它，并实现收益最大化。

　　从法理上说，住宅之土地使用权是小区、至少是同一楼宇的业主共有的。共有的含义就是，假如要处置该土地，需要得到全体业主的一致同意，而这在现实中是不可能达到的一个条件。从经济学上说，如果不能处置，该块土地就没有价值。土地跟你的房屋不相干，你的房屋的价值就只是房子本身的价值。在前些年的实践中，政府只补偿房屋而不涉及土地价值，遵循的就是这样的逻辑。

　　因此，严格说来，中国城市所谓中产阶级没有几个拥有“恒产”，他们所拥有的只是一栋悬空的房屋而已，而城市政府随时可以把这栋房屋吹倒。事实上，真正困扰中产阶级业主们的，也许正是财产权的深度匮乏及面对政府的无力感，七十年大限之类的担忧只是这种深层次忧惧的表征而已。

　　近十几年政府经营城市，城市迅速扩张并繁荣起来，拥有自有住房的人群急剧扩大。但是，城市所特有的精神与制度，却并没有同步发育。人们所拥有的不动产，反而成了他们的心病，让他们的心灵趋向狭隘而闭塞。用阿玛蒂亚·森的话说，这是一种“以自由看待的发展”吗？