五轮进化终立私产权

　　杨红旭/文

　　在土地私有制的年代里，只有揣着一张田契的农民活得才踏实。如果把它上升到理论高度，就叫做“有恒产者有恒心”。

　　如今，城里人最要紧的是张房契，现代术语表达为“房产证”。但在一切以“公”为先的社会主义国家，如果没有法律保障“私”权，即使有这张“房产证”也担心忽然有朝一日成为“一纸空文”。眼下正在酝酿的《物权法》，也为解决这一问题而“好事多磨”。

　　公有制和私有制之争，几乎贯穿了改革开放以来中国经济体制改革和发展的全过程。1992年邓小平南方讲话，提出“发展是硬道理”，解决了“姓社姓资”的困扰。但是，如果个人财产权得不到有效保护，那么“先富起来的一部分人”岂不是要提心吊胆地过日子？因此，经济体制改革必然推动私权保护的立法进程。

　　自上世纪90年代中期开始，作为民法典核心部分的《物权法》即进入国家立法规划议程。2004年私有产权写入《宪法》之后，这一进程明显加快。此番提审已是第五轮修改稿。

　　虽然步履迟缓，但毕竟是在一点点完善。新修改后的《物权法》草案首次明确提出“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，保障公有制经济的巩固和发展，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，保护国家的、集体的、私人的合法权益。”其含义就是：“私权”终于可以和“公权”平起平坐了。

　　这是一次由量到质的跃进，虽然许多法律细节还有待进一步敲定，但立法的指导思想得以确立。在某种程度上，这无异于给广大业主吃下一粒“定心丸”。对房地产市场来说，多少也算是注入了兴奋剂。

　　在此简要分析三个因素：首先，房地产是高价值的耐用消费品和投资品，是绝大多数家庭的主要财产，只有加强保护私权，才能让民众放心地消费和投资。对于外籍人士而言，尤其如此。

　　其次，投资的不可预见性非常不利于房地产市场的发展。比如，近期出台的“限外”政策是为了抑制越来越热的境外游资炒房现象。短线炒房的原因很多，我认为对物业产权命运的担心也是其中之一。许多境外房地产基金在进入内地房地产市场之前，已考虑好如何退出，而且不乏中短期操作者。中国经济增长形势和房地产长期前景之好，世界各地难有匹敌者，长期投资(比如持有收租)回报率必然走高，但大量外资之所以喜欢快进快出而对长期收益无动于衷，在一定程度上是出于对中国政策稳定性和私权合法性的担忧。

　　再次，确定平等保护私有财产权的法律原则，有助于物业维护。我国的住宅寿命偏短，建成不足30年已破旧不堪的建筑充斥于许多城市，导致不得不推倒重来或花巨资修缮，实在是浪费社会资源和公众财富。其原因有二，一是建材和施工质量较低，二是居民没有动力维护。欧洲许多城镇的建筑已有上百年，但仍风采迷人，其建材和工艺也好不到哪里去，关键在于国家保护私产，业主们愿意精心维护保养。

　　当然，即使明确了保护私权，仍会有许多民众对“70年产权”耿耿于怀。对此，新的《物权法》草案明确了“住宅建设用地使用权满70年后自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定”。也即说明，届时只要补交地租，就可以继续拥有物权。而且，届时如果确属公共利益需要，政府也会进行相应的拆迁补偿。若按目前上海的动拆补偿标准：补偿单价是周边市场价的1.2倍，这是很划算的一件事，业主根本无须担心。

　　(作者系上海易居房地产研究院高级评论员)