限价房缘何难产

　　林明/文

　　北京是国内第一个提出“限价房”概念的城市，今年春，北京市建委领导就在一次内部会议上通报了酝酿建设一种以限制价格、面对特定销售人群的特殊商品房，即“限价房”。这比今年5月底九部委细则中在全国推广“限价房”的要求整整提前了好几个月。

　　然而之后北京的限价房步伐似乎走得并不顺利，继有关部门日前提出8月份开始运作部分限价地块后,便无进一步消息。目前今年计划12宗限价地中已明确的7幅也仅仅停留在纸面上，根据最新预测，限价房实施细则要在北京五年中小套型发展规划出台的基础上，再行议定，结果可能在9月底出台。

　　这意味着限价房的实际投入运作将更晚，而根据北京一个新楼盘从开始建设到竣工的平均18个月周期，真正入市的时间无疑越加遥远。

　　事实上，一位业内人士一话道出其中玄机：限价房作为北京落实“国六条”和九部委细则的一个组成部分，在北京落实整体细则尚未出台之前，限价房操作政策并无可能率先“独立”出台，目前北京仍处在加紧拟定并申报落实的阶段。因此目前确定的部分限价地块在很大程度上充当了给予购房人“未来希望”的作用。

　　就在已经确定的7幅限价地块中，除了丰台区东铁匠营地块具体明确了规划建筑面积外，其余地块尚未明晰建设数据。显然在如何运作这些地块上，至少目前还没有统一的认识。就当下情形看，如何确定市场各方都认可的销售价格、购买人资格认定以及如何筛选开发企业等，是横亘在限价房前行道路上的难题。

　　对于限价房，市场一个最大的担忧即是不要重陷经济适用房的困境，多年来，对经济适用房购买族、管理、质量等抱怨声不绝于耳。

　　很明显，在这个方面，有关管理部门已经清醒地看到并正在拟定采取相关的防范措施。这也是造成操作细则无法短期出台的一大因素。一位官员私下表示，其实这些年来，北京建设中低价位的经济适用房是全国最多的，相反却没有能得到市场、老百姓的叫好，其中有很多原因可以查找。

　　而如何限定房屋的销售价格则是限价房的另一大关键。在已经确定的7幅限价地块中,广渠路地块由于周边市场行情飞涨，基于国土管理部门对于限价房比周边房价下降15%的普遍认识，广渠路未来限价房价格将超过单价每平方米8000元，引发市场对于限价房卖高价的争议。

　　在一项网络调查中，有58.84%的被访者认为，限价房的单价应该在每平方米3000~5000元之间，也就是大致维持在原有经济适用房的售价水准上。限价房售价不要太高成为更多人的心声。

　　尽管市场认为国土管理部门推出的限价房土地价格不会很高，但是如果过低的销售价格仍然会让市场产生房屋质量不过关、建筑偷工减料的担忧，如何寻找到消费者、开发企业、管理部门都认可的价格点成为限价房最终成败的关键。

　　限价房作为行政管理手段的产物，在推行建设过程中同样需要强有力的行政保障，从这次推出限价地的范围来看，大部分位置适中，周边区域成熟，因此更需要限定土地价格，为建设成本预留出合理的空间。而对开发商的选择，除了开发能力、信誉度等考量指标外，更重要的还是管理监督机制的到位，只有严格监管才能有合格的质量。

　　此外，在设定购买资格、规范销售流程方面，同样需要更加有效的查验、监督机制，并利用社会力量给予监督，需要从购买人的居住现状、收入水平、家庭成员隐形住房资产调查入手，通过银行、权证登记等各个环节联动筛选，确保满足真正需要的购房族。否则，限价房终将陷入另一种经济适用房的命运。令人宽慰的是，管理部门已经看到了这些问题，这或许是目前限价房暂缓入市的最好解释。