开发商确实形成了一个利益集团 死不降价又如何

　　凌建平 祝裕

　　主持人：

　　据媒体报道，如果让房地产开发商在卖掉项目与降价售楼之间作出选择，他们宁愿选前者。2006年的第二季度，房地产开发商出售项目、而不是我们期望见到的降价这一现象浮出水面。8月22日，某地产咨询公司主办的房地产融资研讨会上，16个房地产项目明码标价准备出售，项目总值超过40亿元。

　　那么，究竟是什么让这些房地产开发商有如此大的底气呢？国家信息中心日前以空前严厉的态度发表报告，将矛头直指房产“泡沫”的主要诱因之一———部分地方政府和开发商。报告认为，地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收、高价格卖出，赚取差价，土地出让收入成为重要的财政收入来源；开发商则不仅在二级、三级市场上炒卖土地，而且通过炒卖楼花等手段牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。为什么管理部门出台了无数个政策以后，房价还是没有任何下降的趋势，而房产商能死不降价呢？

　　大众评判台

　　曹中铭：政绩与降低房价挂钩，如何？

　　近几年房价持续上涨，不仅增加了购房者负担，也使经济发展中或多或少夹带有泡沫成份。既然房价高企是地方政府与房产商“狼狈为奸”的结果，那为何不将地方官员的政绩以及乌纱帽直接与降低房价挂上钩呢？

　　严海渊：打破勾结

　　为什么在国家屡屡对

房地产市场下猛药后，房价还是没出现大家所盼望的回归呢？最根本的原因就是地方政府和开发商之间相互勾结。如果他们的这种利益关系不破除，房价怎么可能降下来？

　　励俊：转嫁风险

　　卖项目属于风险转嫁，接手的集团不仅资金雄厚，而且都有更好的政府资源背景。我觉得如果廉租房和

经济适用房等政策不能落实到位的话，房价还会死扛下去。目前确有房产商宁可接受抵押拍卖而不执行降价销售，毕竟拍卖不但资金到位快而且风险小。

　　赵文斌：房价进入肉搏阶段

　　当房市的谎言被一次次揭穿后，房价从智勇的博弈到了单纯的肉搏，蛮力几乎成了最后攻防的武器。在这场对峙中，坚持是最大也是最后的武器。

　　当博弈双方是小集团和大众时，对峙是小集团的杀手锏和有效游戏。关注民生一直是我国政策的出发点，能撼动国策的事情在我国目前还不存在，房价下跌应可期待。

　　谭小姐：一场时间的较量

　　开发商的举动完全可以理解，前几年的楼市使开发商赚得钵满盆满，有的楼盘一期开盘销售后就能把整个楼盘的费用赚回，前两年赚取的利润足以让部分开发商支撑一些时日，但楼市刚性需求的特性又使得人们不得不涉足，所以现在就是开发商在和执币待购者进行一场时间较量，看谁先熬不住。

　　时先生：房价上涨是星星之火

　　房价上涨形如击鼓传花，星星之火已经燎原。这燎原之火要想扑灭，也不是那么容易的事情，不是中央下几个文件就可以解决的。

　　◆沸点特稿

　　开发商确实形成了一个利益集团

　　尹伯成 复旦房地产研究中心主任

　　我认为现在这些开发商宁愿卖掉项目也不愿降价售楼有他们一定的道理。在当今

宏观调控的形势下，很多地产商开发的项目遇到资金链问题，要想摆脱当前的困难，只能寄希望迅速地回笼资金。如果仅从降价售楼出发，在许多人买涨不买跌的心理下，很有可能会遇到越降越卖不掉的情况，况且出售项目，资金回笼速度也快。而且把项目卖给大开发商还能获得利益，这种好处不光是资金方面，肯定还有合作方面的好处。

　　从我的理解来说，这已经不是简单的行业内项目兼并，实际上已经提升到开发商之间相互联盟的新形式。

　　从开发商的立场来讲，他们宁愿勾结，也不愿意形成相互价格竞争的局面。宁可把这个机会给大开发商也不愿意给消费者，这就说明一个问题，现在的开发商确确实实形成了一个利益集团。在集团的大环境下，只要把项目卖给其他的开发商，也就维护了本集团的利益，相反，一旦降价，就是损害了集团利益。而且，我认为，这个联盟形式也得到了地方政府的支持，地方政府维护土地高价的意图已经很明显，如果开发商一旦形成价格竞争局面，就会引得土地价格下降，土地价格下降对于地方政府而言并不是件好事，地方政府当然要鼎力支持。一旦支持变成行动，另一个问题也就随之凸现，那就是地方政府与开发商之间结成了另一种形式的联盟。

　　在两大联盟的影响下，只会使得地产业垄断性的同盟力量进一步加强，使得中央政府对行业的宏观调控更加困难，任务更加艰巨。不过从另一角度来看，只要中央政府对这一新形势加以关注，加强对房地产市场的监控，再把已经出台的政策落实到位，对于整个楼市来说，也并非是坏事。

　　如果二三线城市的房价还在继续上涨，我相信中央政府应该继续采取新的政策。香港的施永青大力推荐的空置税我就很支持，也很看好。另外，我觉得还应该加强物业税的试点工作，这样才能使得宏观调控逐步到位。