限外炒房政策能否堵住热钱

　　主持人：王明峰　张　征

　　嘉　宾：冯　科　北京大学经济所房地产金融研究中心主任

　　尹中立　中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任

　　尹伯成　复旦大学房地产研究中心主任

　　建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。有人认为，这一政策有利于我国房地产和宏观经济健康发展的同时，也给外资留下了一些漏洞可钻。本报就此问题采访了有关专家。

　　炒房意在赌

　　问：外资大规模地进入我国房地产市场主要原因有哪些？

　　尹伯成：一个原因就是人民币升值的预期。外资现在大量买房子的话将来人民币升值，他们肯定会有好处的。另一个原因就是房子本身增值的预期。我国房地产行业随着经济的发展还要发展。再者，为了防止房价过快上升，国家进行了宏观调控，给房地产企业带来资金困难。他们迫切希望外资进来跟他们合作，希望外资能够注入资金，把现有的房子卖给外国人，这也是外资进入房地产市场的一个好机会。

　　冯科：由于

　　起到威慑境外游资作用

　　问：限制外资炒房政策出台后，对我国的房产市场有哪些影响？

　　尹中立：我国出台限制外资投资房地产的政策，并不意味着总体的对外开放的步伐的放缓。从《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》看，主要的目的是限制热钱的投机，对于正常的商业活动没有什么限制，不会对外商的长期投资产生不利影响。

　　尹伯成：限制外资炒房政策出台之后，对一些境外投机的游资起到威慑的作用，外资投资我国内地房地产会有所收敛，对北京、上海这样的大城市房地产市场健康稳定发展也起到了好的作用。房价如何平稳发展，向什么方向发展，主动权不是牵在外国人手里，而是中国人自己有主动权。使房价按照中国政府和中国人民希望平稳理性健康的方向发展，有积极的影响，使像上海这样的大城市高档商品住宅和商务楼价格得到平稳。

　　冯科：由于外资主要投资高级商业楼和高档住宅小区，外资主要投资的区域主要在上海、北京及一些沿海城市，该项政策将对高端住宅市场以及高级商业楼宇具有较大的负面影响，尤其对北京、上海、广州、深圳等热点地区的市场可能造成较大程度的冲击，但是对一些普通住宅市场及其他外资投资比较少的城市影响不大。对非沿海城市的房价影响不大。

　　新政策出台后，外资投资房地产会有所减少，这些资金会部分流到股票、外汇等资产市场。但是，目前，国内通过正规渠道进入房地产市场的资金非常有限，通过非正规渠道进入房地产市场的资金是正规渠道的3-5倍，限制外资，会使更多资金通过非正规渠道进入房地产市场。另外，外资投资房地产的条件更加严格后，更多的企业会选择与国内同行合作的方式间接投资房地产行业，或者在港澳地区注册公司，以港澳地区公司身份进行投资，可以绕开“国十四条”的限制。

　　加强民间外汇管理

　　问：你们觉得该如何落实政策效果？

　　尹伯成：要看政策的效果究竟怎么样？还要看地方政府的表现，是不是对这个政策不折不扣地执行。一些地方政府迟迟没有任何细则出台，没有任何可操作的东西，销售公司都表示还没有接到通知，不晓得，中央政策出台到他们落实还有很大的距离。目前对外资的威慑作用主要是外资自己怕进来被套牢。

　　尹中立：从政策执行主体来看，外资(尤其是机构投资者)对国家出台的政策是不敢轻易触犯的，最让人不放心的可能是地方政府。有些条款可能难以得到落实。

　　冯科：在一些经济发达的省份，民间的外汇兑换市场非常活跃，大额的外汇兑换可以在短时间内完成，其交易的效率不亚于正规的银行外汇兑换。在这种情况下，可能有大批外资在外汇管理局的视线之外进入国内市场，而限制外资的政策根本对他们形成不了限制。因此，要想达到预期效果，必须进一步加强对民间外汇，多条措施相互配合才能达到预期的效果。

　　制定细则增加可操作性

　　问：有人说仅仅对境外资金进行控制，是控制不了的，因为港澳台地区不在限制之内，有些外资就通过上述地区曲线进入国内房地产市场，对此说法，你们有何看法？

　　尹伯成：我认为，外资应当包括国外和港澳台地区，来炒房的资金恐怕主要来自港澳台，不完全是美国、欧洲、新加坡等。

　　限制外资炒房还应该有细则出来，增加可操作性，否则，有些地方政府对这一政策不积极。1993年，我国实行分税制后，地方和中央税收实行分开了，房地产行业获得的利益都归地方的。 卖地、税收都是归地方了。为了搞政绩，地方都想把房价搞上去，对限制外资采取拖的办法，这样政策就泡汤了。

　　冯科：资本是一个逐利的市场，只要有收益在，投资者就会不择手段进入，如果没有收益，恐怕你自己拉人家也都不会来。只要房地产依旧是一个暴利的行业，就会吸引大量投资者进入。曲线进入市场的可能性完全存在，毕竟香港是金融自由港，由于“国十四条”对境外资金和港澳资金有所区别，相对而言，对港澳资金的监管更松动一些，因此可能会导致更多的外资以港资的名义继续进入房地产行业。

　　如果将房地产当作一个普通的行业来看，按照传统逻辑，我们应当鼓励长期资本流入，限制短期资本流入。

　　以疏导的形式而非以限制的形式利用外资，既可以用好外资，同时也避免被其他国家指责我国为非市场经济国家。