加息怎样影响楼市

　　中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。加息到底对目前的房地产市场影响有多大，从各方专家的观点中能够看出一些端倪。

　　小幅加息作用不大

　　北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐教授认为，这次加息非常必要，肯定会在一定程度上控制投资、信贷过快增长，但影响不是立竿见影的，等一段时间才能看到效果。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说，宏观调控最关键的就是要让价格机制发挥作用，这样才能取得长效。如果不提高资金使用的价格(即利率)，“风头”一过，投资还会快速反弹。但此次加息幅度不大，未来一段时期还会逐步加息。

　　摩根士丹利亚太区董事总经理谢国忠表示，短期而言，这次加息主要起心理作用，旨在表明加息将成为一种趋势，能有效地遏制投资冲动。他预计年内中国还将加息一次，明年则会加息三到四次。

　　瑞士信贷董事总经理及亚洲区首席经济分析员陶冬此前也表示，内地利率仍处于低水平，即使加息一到两次，对经济影响也很有限。

　　对各方影响不同

　　有关人士分析认为，加息将对房地产行业产生五大影响。

　　开发商:面临市场风险

　　加息后，开发商还贷增加，也就是财务成本增加，在此情况下，必须加快项目开发的周转期。而加息后，居民购买力下降，从而可能引起房价下跌，企业盈利减少甚至亏损。此外，企业土地储备成本的风险也相应提高。

　　已购房者:负担加重

　　尽管房贷可打八五折，但总的来说，贷款月供增加，家庭负担又加重了。

　　持币待购者:支付能力下降

　　按照惯例，如果按揭购房，月供应当占家庭月收入的30%至50%为宜。一个月收入为5000元的家庭，如果用收入的50%支付月供，就具有购买价值50万的房屋的能力。但是，利率提高后，购买力肯定下降。

　　投资者:利润下降

　　比如，一投资者6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率假定为10%，如果贷款利率分别提高到6%、7%或8%，其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为9%、8%和6%左右，投资者利润减少导致投资者减少，可望引起房价回落，投资者甚至亏本。

　　银行:违约可能增加

　　由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全，这都增加了银行的风险。

　　加息主“打”开发商和投资客

　　业内人士表示，加息将直接加大房地产市场开发贷款的资金成本，对依靠信贷资金进行开发的房地产商构成一定程度的抑制。这种压力会首先反映在开发商身上，从中长期来看，消费市场也会因此受到影响。

　　有业内人士指出，这次央行加息主要针对的是投资过热，因此，在房地产市场上，对投资的影响大于需求的影响。扩大个人房贷优惠利率从10%到15%，不是为了限制个人买房，目标主要是遏制投资过快增长。“然而，央行出于打击投资的目的，并不会在很大程度上压抑需求。即使如此，提高存款利率也会对购房者产生心理影响。”“将对购房投资者产生更大的影响，这也符合央行此次抑制投资的主旨”。复地(集团)股份有限公司副总裁王宁认为:“加息可能对自有资金本来就不充足的开发商有些影响。”

　　自住消费者增加支出不大

　　对于此次央行的再次加息，北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为:

　　1、央行加息可以说是对上半年国家调控政策的再次深入，凸显政府抑制投资、稳定房价的决心；

　　2、此次加息对于自住消费者影响并不大，但其下限管理由0.9倍扩大为0.85倍，给投资者发出明确的信号，日后加息对自住与投资之间的利率差将会越来越大，符合国家扶持自住、抑制投资的发展趋势；3、此次加息对于消费者来说，心理影响要远大于加息带来支出影响，势必会再度加重消费者的观望情绪。

　　对公积金略有影响

　　根据建设部、中国人民银行下发的《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》，从2006年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.71%调整为1.80%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

　　对于新政带来的影响，业内人士表示，该政策的实施，存款利率调整的额度不高，贷款利率也并未提高，因此对市场影响不会很大，但对市民的心理影响较大，能够在一定程度上刺激市民的公积金消费心理。在买房的过程中，运用公积金贷款买房的市民可能会稍微有所增加。

　　首都经贸大学教授张跃庆认为，鉴于住房公积金虽然绝对数量不小，但在整个存款体系中的比例不大，而且其使用方向固定，因此从宏观上讲，不能带来什么变化。张跃庆同时表示，此举的积极意义在于，这样可以加大住房公积金的吸收力度，增加存款数量。虽然利用住房公积金买房的只是少数人，但依然对住房消费有一定的鼓励作用。特别是今年几个月的房地产宏观调控政策逐步加强，目前房地产市场上观望情绪渐升，此次提高公积金贷款比例，能在一定程度上刺激房地产成交量上升，从而让目前比较低迷的房地产市场慢慢回暖。

　　对

　　中国人民银行宣布，自8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。中大恒基副总王彬认为前两次上调准备金率以及这次加息，都是央行为了配合国家宏观调控作出的正常举措。这是政府对房地产市场宏观调控的跟进，旨在抑制投资和信贷需求的扩张，对房地产二三级市场不会有明显的影响，但是从购房人心理来看，无疑又是压上了一块重石。虽然现在5年以上贷款利率上调至6.84%，但是细算一下，每月不过多还款百余元，对实际的生活不会造成太大的压力。

　　而且消费者通常对政策的反应是先观望，然后发现市场没有太大影响之后继续购买。去年出台的营业税对二手房市场来说可谓是最严重的打击，但是消费者的观望期不过持续了三个月。而今年5月以来，政府宏观调控力度加大，新政频出，消费者的购房成本一高再高，但是依然无法抑制刚性需求，消费者对政策也有了很强的适应性，所以本次央行的加息只会短期内给他们带来心理压力，并不会影响他们长期的需求。据中大恒基门店对购房人对政策反应的调查中发现，83%的客户的第一反应都是一声叹息，但最后表示不会放弃购买计划。所以加息对二手房的交易量的影响可谓是微乎其微。