尹伯成：与其说限价 不如说是抬价

　　限地价、限户型、限房价的商品房“三限”首次实施遭质疑

　　主持人：

　　自8月1日起，国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式实施。新《规范》要求，土地出让中同时要对房价、套型进行限定。限地价、限户型、限房价的商品房被称为“三限”。但“三限”对房价的影响究竟如何呢？

　　媒体报道，按照原先计划，8月23日起，位于广州经济技术开发区的两幅限价商品房用地公开挂牌出让，其住宅最高售价每平方米不得超过6000元。这是“三限”后国内大城市中第一次为项目“明码标价”。问题是，这两幅郊区地块离广州市中心30多公里，且其周边住宅现楼均价不过每平方米5000元左右，因此广州业界和民间对这样实施“三限”究竟是在“限价”还是“抬价”发出了疑问。也正是在这样的疑问中，广州市国土房管局网站日前发布公告称：这两个地块的国有土地使用权挂牌出让延期25天接受竞买申请。广州市国土房管局负责人则通过媒体对上述质疑作出回应，称6000元/平方米的最高限价意思是指单套住宅的最高限价，而非均价最高限价。

　　大众评判台

　　邓刘易：匪夷所思

　　这又是中国特色了。限价房比市场价还高，真让人匪夷所思。国家进行

　　郭先生：限价的标准不能拍脑门而定

　　首先值得肯定的是，限价是个不错的措施。其次，限价的标准值得推敲，究竟按照什么原则设定价格，拍脑门制定的价格显然难以起到限制房价的效果。

　　赵文斌：限价首先要信息透明

　　不可否认，限价的目的是好的。但为何出现限价高于现价的难堪局面呢？问题在于：一是怎么限，限价具体操作细则的规范性和可行性都亟待进一步细化明确；二是限多少，是划条杠还是按照周围的现价来具体界定？三是谁来定。信息的透明度不够，失去民众监督的限价成效很值得怀疑。我们从来不奢望房市一“限”就能控制住，但起码像信息公开这样的事情能做到的一定要做到，只有这样才能避免各种怪现象。

　　严海渊：还是要切实一些

　　限价令估计不会有什么成效。100个人，也许有100个限价的标准，出这个一刀切的政策，也许只会导致各方都不满意的结果。限价多少合适？什么地方该限什么价？恐怕没谁能说得清。所以我觉得还是想个别的切实点的办法来抑制房价吧。

　　李先生：无法解决问题

　　公开招标要符合市场化规律。我觉得在国家严抓集体自建房、各地政府

　　话题策划主持 凌建平 MSN主持 祝裕

　　◆沸点特稿

　　与其说“限价”，不如说是抬价

　　尹伯成 复旦大学

　　地方政府为了从出让土地中获得更大的收益，不断抬高地价，而房地产开发这几年的暴利又总诱使开发商争相高价拿地，从而使地价和房价不断轮番上涨，弄得老百姓叫苦连天。

　　为此作为“国六条”的一个重要实施细则，国土资源部决定，从8月1日起，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》两细则正式施行。这两部新《规范》要求，房屋销售价格限制，销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容，只有符合房价销售限制等要求的开发商才有资格拿地，从而想从源头上调控房市，直接在土地出让环节上稳住房价。这不能不说是一步好棋。

　　众所周知，自从实行“招、拍、挂”土地出让方式以来，土地拍卖要实行“价高者得”的原则。然而，好心不一定就有好报，广州地方政府以6000元/平方米以下的限价，与其说是“限价”，不如说是“抬价”。这样的“限价”实际是要给市场一种暗示，诱导开发商大胆向6000元/平方米靠拢。

　　为什么直到今天，某些地方政府还在把国务院从源头上限制房价的土地新政变味成抬高房价的手段呢？其中的秘密还是地方政府一心一意要从卖地上捞钱。在“经营城市”思想指导下，地方政府把土地出让金变成盲目扩大建设规模和大搞政绩工程以及形象工程的主要资金来源，并以拼命抬高一部分地价作为极力压低另一部分地价以吸引外资的补偿。近三年来全国土地出让金收益累计达9100多亿元。

　　从土地成本价到市场出让价之间的巨额增值收益，大部分为地方政府和开发商所获得，包括其中一部分成为地方有关干部的寻租收入。当然，这种土地出让金收益分配比例不一定各地一样，但是把土地出让金作为地方政府“第二财政”，作为地方大兴土木的主要资金来源是不争的事实。

　　在这样的情况下，希望用新《规范》限地价和房价，恐怕难以如愿。现在中央政府又出台土地督察制度(包括向北京等地方派驻9个土地监察局)，对土地出让金体制作出重大调整(包括将土地出让金纳入财政预算，中央分享一部分，还要建立国有土地收益基金，加强对征地拆迁补偿和失地农民的社会保障等)，还要在土地储备制度方面实行改革。显然中央想通过这些调整和改革，解决土地调控一直难以到位的问题。然而，这些政策措施的调控实效究竟会有多大，还有待实践检验。