楼盘变相预售破坏交易规则

　　“变相预售”的行为破坏了公开、公平的交易规则，不但开发商预谋得逞，而且为房号“黄牛”乘机打劫提供机会。

　　先无预售许可证就放号，又对未取得预售许可证情况下排出的200多号予以承认，北京某楼盘无证放号现象经《新京报》报道后，引起社会广泛关注。未排得号者认为开发商的行为是“变相预售”。《新京报》8月12日报道，北京建委有关负责人表示，已关注此类现象，并向建设部请示这种做法是否违规。

　　有业内人士分析此现象是开发商事先可能没有准备好造成的。笔者对此观点不敢苟同，反而认为是开发商的蓄意行为。数百人两天一夜排号，各大媒体竞相报道，应该说，该开发商炒作项目的目的已经达到，可以偷偷地乐了。不管最后认定是销售员的责任，还是开发商的责任，可以肯定地说，该楼盘在未取得预售许可证的情况下，前期的品牌造势、销售任务已大功告成。从这个意义上讲，这类现象无须向建设部请示，就可以定性。

　　有关部门认为“此种行为属于打擦边球”，言外之意就是说可以定性为违法，也可以睁一只眼闭一只眼，这种观点是不可取的。实际上，稍微懂得点营销常识或者熟悉房子销售潜规则的人，都应该明白，此种行为其实就是有意识有目的有计划的一种市场营销策略。

　　既可为产品进行前期市场摸底，又可为企业快速回笼资金，更为后续产品积聚人气，可以说，楼盘预售或者变相预售，对开发商而言，一箭多雕，何乐而不为呢。

　　即使顶着违规的压力，也丝毫不会退缩，因为对这些开发商而言利大于弊，打擦边球而已。

　　以上面提到的北京某楼盘为例，主管部门对其是否违规的定性关键点是，开发商违规还是销售人员违规(个人行为)。因为开发商和销售人员是“一家人”，所以主管部门认为难以取证。但应该看到，销售人员是服从于开发商意愿的，没有开发商的明授权或暗授意，销售人员是不可能私自通知客户放号的。因此，笔者认为，即便是销售人员私自行为，但其代表的利益主体还是开发商，说到底还是开发商的责任。

　　而且，从该开发商承认排出的200多号有效和售楼处广告牌换上了排队选房的内容提示，就可以看出，这是一次有目的有步骤的违规预售行为。而且主管部门也应该意识到，随着楼市调控政策的逐步实施，会有更多的开发商钻政策的空子，会打擦边球。如果北京某楼盘无证放号主管部门认定不及时，甚至定性不清晰，就会导致更多的开发商来效仿。当时候，开发商的理由会更加堂而皇之，行为会更加肆无忌惮。

　　更重要的是，未排得号者认为开发商是“变相预售”，绝不是没有吃到葡萄就质疑开发商，而是认为这样的行为破坏了公开、公平的交易规则，不但开发商预谋得逞，而且为房号“黄牛”乘机打劫提供机会。如此以来，

　　□冯海宁(北京媒体从业者)