房地产市场将出现新格局

　　中国社科院金融研究所研究员

　　今年以来，随着国内房地产市场投资过热不退，不少地方房价飙升，中央出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，如国六条、国六条细则，以及土地出让金转让制度、限制外资准入、二手房交易个税征收等。尽管每项政策都十分温和，但是，从这些政策的意图来看，中央政府一方面已经下了决心一定会坚决打击国内房地产市场炒作、遏制房地产市场投资过热、遏制一些城市房价快速上涨，另一方面又要保证国内房地产能够持续稳定地发展。正是这一系列房地产政策的出台，国内房地产市场将出现新的格局。

　　首先，国内的房地产市场发展模式将发生根本性的转变。以往，国内的房地产市场发展模式基本上是中国香港房地产发展模式，如高

房价、高地价、高福利房。但是，1998年以来国内房地产市场的发展表明，这种模式根本就不适合中国内地。因此，从2005年起调整房地产市场结构就作为国内房地产调控的重心，特别是国六条细则，其政策的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场的结构。在政策强制性的规定下，国内住房市场结构及发展模式将发生巨大的变化，中低档产品将成为国内房地产市场的主流。

　　其次，随着国内房地产市场产品结构的改变，居民的住房消费倾向也会发生根本性的变化。以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将会由购买小房子的消费模式所取代。因为，一是从不少已购过房的人的经验来看，由于不少购房者购的房子过大，经济负担过重已经成了一个社会问题(即通常所说的“房奴”)，这种现象已经引起将要进入房地产市场购房者的警觉；二是大量的中低档产品的出现，既可以减轻购房者的负担，也能够促使整个社会住房消费模式的改变，两全其美。

　　再次，从房地产开发企业来说，由于房地产市场产品结构的变化，中低档产品是主流产品，这必然会改变房地产开发的生产经营模式。在这种条件下，只有那些生产大众化产品的房地产开发商才能得以生存与发展，而那些仅是生产高档产品的房地产开发商会随着市场的萎缩而逐渐地退出房地产市场。同样，房地产的中低档产品生产的规模化、标准化必然会导致房地产开发商之间的竞争进一步加剧，目前这种万马奔腾的市场将由不多的优质房地产开发商所取代。

　　还有，对地方政府来说，随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性转变。在这种情况下，地方政府以往那种千方百计地推动当地房地产市场发展的动力也会减弱，从而使得不少地方政府更为关注住房持有的税收结构。

　　最后，由于国内房地产市场的发展模式发生根本性的变化，中央政府对房地产市场的发展的关注更多的是国内绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在一个比较长的时期内都是一个居民居住消费的市场，而不是一个投资者的市场。从最近出台的关于限制外资进入国内房地产市场、

二手房交易个税征收的政策来说，中央在这些方面有决心、有工具来调整以往把国内房地产作为是一种投资品的市场。同时，我们也应该看到，随着国内房地产市场秩序整顿及市场炒作者的减少，国内房地产市场的供求关系会发生很大变化，一些房价炒得离谱的地方自然也就会向市场理性回归。

　　总之，经过2006年的

宏观调控，国内房地产市场将会发生巨大的变化，无论是消费者、企业、政府，还是市场的相关当事人都得有一个清楚认识，并由此来调整各自的行为。