三限制的难事在后头

　　杨红旭/文

　　近日，二手房交易征收个调税闹得人心惶惶，“8·1”大限前再现过户狂潮。但别忘了这一政策其实早在10多年前就已出台,其后一直未能执行，2004年后杭州、北京、南京等地重提征税，结果最后也不了了之。政策易定执行难，已成为房地产业的一个怪圈。

　　随着建设部“165号文件”的出台，作为本轮房地产宏观调控焦点的“三限制”(限比例、限面积、限价格)终于尘埃落定。绝大部分开发商已接受既定事实，多数老百姓也对楼市未来持乐观态度，专家学者们的争议渐渐平息，似乎一切只是依照中央思路按部就班实现而已。但笔者认为，事情没这么简单，“三限制”的难事还在后头。

　　我们不妨分析一下“三限制”的可执行程度。首先，“70%的比例”相比其他两项可行性最大，硬性的行政规制加上官员问责制，只要能够严格执行，不存在任何障碍。其次，“90平方米套型面积”落实起来相对有些难度，但开发商只要在自动降低利润率的前提下，着力在套型的创新设计和功能完善上下工夫，毕竟刚性的市场需求还是客观存在的。最后，“限制价格”是执行难度最大的一个环节，但现在各方都还未深入研究。

　　难在何处？在市场经济条件下，一切经济行为都受价格的支配，价格是一只看不见的手，调节着社会的经济活动和每个经济单位的经济行为。它就像敏感的含羞草，若用一双粗糙的大手去触摸它，立即就会让你吃“闭门羹”。所以在发达国家成熟的市场经济体制中，一般都尽量避免采用价格规制手段，即便是对宏观经济进行调控，政府多采用调节市场，然后让市场引导企业的间接干预方式。

　　“限价房”的政策，已超出宏观调控范围，进入微观经济层面，有干涉企业的商品定价之嫌，因此已不再是“宏观”调控了。如果仅是针对廉租房和

经济适用房，其实也无可厚非，因为政府旨在为中低收入者增加公共产品，以健全我国已经滞后的住房保障体系。但现在要面对的是“70%”这样一个相当大的限价比例，其中普通商品房的比例肯定远大于廉租房和经济适用房。所以说，在具体的定价上，必然要考虑两方面的因素：一方面要让部分中低收入家庭承受得起，另一方面还是要适当尊重市场秩序，这是一对矛盾。

　　让地方政府头疼的事可能还在后头。其实宁波早在2003年已开始推出限价房，后来大连、青岛、北京都有所尝试，但其规模较小，基本不会冲击市场。2005年上海曾计划推出的“1000万平方米中低价普通商品房”与现行的“70%”性质相同，其

户型也是按“50平方米一房、70平方米二房、90平方米三房”的原则界定的，但在具体执行中也有一定难度。

　　政府规制是对市场失灵的治理，目的在于维持正当的市场经济秩序，限制市场势力，提高市场资源配置效率，提升全社会福利，保护大多数社会公众的利益不受少数人的侵犯。新福利经济学的代言人意大利经济学家帕累托，曾提出判断社会经济福利最大与否的标准，“三限制”政策正是一个力图使中国

房地产经济实现所谓的“帕累托最优状态”，但这是一个永远也难以达到的理想状态。虽已上路，但路还长。(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)