中国楼市步入外资本地化调控时代

    中国楼市步入“外资本地化”调控时代

　　□本报记者 于兵兵

　　一周前，本报独家全文解析了有关部委即将发布的限制外资“炒楼”文件。昨日，经国务院同意，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）如期由建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局以及外汇局联合发布。与本报之前披露的相一致，正式文件从外商投资房地产市场准入、企业经营管理及购房管理几大方面加以了明确。《意见》发布后，九大部委将就此制定相关细则。至此，被海内外广泛关注的中国房地产业“外资调控”政策最终落定。

　　业内人士指出，《意见》的出台，并非是阻止外资进入楼市，而只是在每个环节上加强了对外资原本宽松的管理。从这个角度看，中国房地产市场将进入“外资本地化”的调控新时代。

　　“外资本地化”调控是核心

　　具体来说，直接改变目前市场行为的细则包括：外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美金的，公司注册资本金不得低于投资总额的50%；没有付清企业注册资本金，未取得土地使用证，开发项目自有资金不足的，均不予批准企业的外汇贷款结汇，且不得承诺任何一方的固定回报；境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，并采用实名制规范购房手续等。

　　“新政并不是阻止外资进入楼市，只是在每个环节加强一下原本宽松的管理，达到‘外资本地化’的调控目标。”信义不动产研究中心相关负责人表示。

　　据了解，至6月底，我国新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9％。其中，外资直接购买在建项目和成熟物业现象较为集中，外资购房一季度结汇同比增长2倍以上。根据国际物业顾问公司戴德梁行的统计，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元多达11亿美元，相当于官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83%。

　　在此市场背景下，政府“在借鉴国际惯例的基础上，按照统筹国内发展和对外开放的原则，依据土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际”，出台规范外资的政策，“最终目的在于维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的利益。”

　　长期内有助推低房价

　　其实，由于文件初稿早在一周前已经在市场流传，引发了众多外资的先期行动。据了解，上海、北京的高档新商品房和二手房的交易量在此前一周已经逆市上扬，出现众多高档房的“热买热卖”现象。

　　市场人士介绍，这是外资限制政策与小户型开发趋势共同作用的结果。外资受限的消息大量原有的外资购房者考虑到未来的交易手续可能繁杂，影响交易成本和时间，正积极抢在政策实施前购房，而卖家也在抛盘退市；大户型的稀缺资源则导致了买家接手的热情高涨。

　　大多数市场人士认为，目前已有机构投资者放缓或放弃投资计划。新政必将在未来长时间影响外资在中国楼市的投资战略。排除恶意的短期炒作，市场交易量会有所降低，房价也可能因此下降。信义不动产研究中心相关负责人表示，随着外资投资的理性意识增强，短线炒房将被抑止，长线投资者仍然能找到机会。

　　■ 声音

　　复旦大学尹伯成：限制外资炒房符合国际惯例

　　提高门槛意在抑制境外机构和资金来中国境内炒房，而不是说不许外国人来买房，不许外资进行房地产长期投资。通过政策的调控，可以避免巨额外资通过“豪赌”人民币升值和国内房地产市场升温“快进快出”，维护我国金融市场和房地产市场的健康稳定。

　　关于限制外资“炒房”是否符合国际惯例，在国际货币基金组织的成员中，有130多个成员国对外资进入房地产市场设有严格限制。“此次六部门的意见，是2002年取消外销房、内销房的区别后，国内首次对外资投资房地产重设门槛，是与国际接轨的举措。”

　　“此前中国已就国内房地产市场宏观调控出台政策，在全球化背景下，只有将内资和外资统一管理，才能使宏观调控取得预期效果。”

　　新鸿基证券策略分析师彭伟新：地产股初期都受负面冲击

　　中国内地的“限外炒房”新政令海外企业减少了直接投资内地房地产的资金，有效降低了投资内地房地产的金额增长，相信内地楼市的投资气氛很快会受到打击，初期对所有中国房地产股都有一定的负面影响。

　　香港房地产商作为外资一类，也受到直接冲击；但是另一方面，有关新政令部分内地开发商得益———因为如果海外基金或投资者希望投资内地房地产业务，以后就需要经过内地公司作为间接投资；一些内地拥有较多土地储备的开发商，股价可能会被推高。

　　大福证券分析师周健锋：对海外大基金影响不大

　　现在还不知道有关新政最终如何执行，因此估计目前暂时仅对投资者有一定的心理影响。有关新政对于海外大型房地产基金的影响不大，但对内地小型开发商或一些“假外资”，或者开发高档物业为主、较多境外买家的一些内地开发商，造成比较大的负面影响；估计中国内地还会陆续推出有关调控房地产行业的细则措施。(柯鹏 整理)