尹中立：必须坚决限制外资进入我国房地产行业

　　尹中立

　　公开媒体上关于六部委将出台政策限制外资炒房的报道引起巨大反响。自“国八条”实施以来，笔者力举限制外资投资我国房地产的建议，如果六部委的政策属实，将有利于我国房地产和宏观经济的健康发展。

　　首先，外资助推了房地产价格的上涨。有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占比例很小，因此，不可能对房价产生大的影响。占比不大虽然是事实，但影响力不容忽视也是客观存在。

　　进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数能起标杆作用的大城市。因为统计资料的缺乏，我只能引用人民银行的公开资料来分析，从人民银行《2004年中国房地产金融报告》中的数据看，2002年-2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20%左右的份额，2002年之后的房价的大幅度飙升，外资“功不可没”。

　　而在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。这一点在股票市场中已经得到充分验证。

　　2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对中心城市的投资数量。2005年，外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。这些外资的行为在很大程度上削弱了国家对房地产调控的效果。

　　其次，外资影响国内信贷政策的有效性。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。

　　根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

　　在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资内地的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的

商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。

　　第三，大量资金流入我国的房地产市场加大了

人民币升值的压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本及我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量的外资的流入又进一步强化了本币的升值预期。

　　2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来。

　　如今，人民币的

汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是必须警惕的。