限房价才能拿地可行吗

　　经济人之秋风专栏

　　九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正在通过各部门的红头文件被消化。最新的一份红头文件出自国土资源部，题为《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》(征求意见稿)。本轮调控的一项重要特征是试图通过政府管制房型的方法，让单套房屋总价看起来比较低，中低收入群体能够买得起房。90平方米中小套型占到70%就是为此目的而制定的管制政策。

　　落实这一政策，政府有一个看起来很便利的手段:政府享有地主之利。依据现有土地制度，政府自己是城市房屋建设用地的垄断供应者。因此，政府自然而然地认为，自己有权在供地的时候就要求获得土地的

开发商承诺，按照政府的规定设计建造房屋。国土资源部的这份文件就对于如何在供地环节约束开发商作出了规定。

　　按照征求意见稿的思路，在“限套型、限

房价”的基础上“竞地价、竞房价”的具体操作方式，是先由地方国土主管部门会同其他

房地产开发主管部门“科学确定一个控制型房价区间”。在获得竞投土地资格前，有意向的开发单位要先根据政府部门提供的房价上限，给出一个自己承诺的房价。只有那些承诺价格在政府确定区间内的开发商，才能获得竞投土地的资格。然后国土部门将通过招拍挂制度确定土地最终批给哪家开发商。

　　简单地说，这是一个从供地环节上限制套型和房价的办法，看起来似乎相当可行。因为，假如开发商设想的套型、房价不合乎政府的意图，根本就拿不到地。反过来说，开发商所建的每栋楼的套型和房价，最终都将在政府的控制之下。人们也或许以为，中低收入者或许能够买得起房了。

　　事情果真如此简单吗？

　　首先来看，国土主管部门会同其他房地产开发主管部门能否“科学确定一个控制型房价区间”。“科学”的意思是什么？凡是熟悉经济学的人都知道，确定价格及产品结构的唯一科学方法是市场机制。计划经济时代由政府部门——哪怕是利用计算机——确定产品结构、价格，得到的只有供应的混乱和经济整体低效率。

　　可以设想，政府大体上有两个办法来“科学地”确定控制型房价区间:或者是根据周边房屋的市场交易价格，或者是依据政府所瞄准的房屋需求者的承受能力。但前者其实就是房地产商确定价格的基本方式，如果政府如法炮制，就意味着房屋价格仍将持续走高。后者倒是有助于达成民众对本次调控寄予的希望:让中低收入者能够买得起房。但政府仍然面临一个难以克服的信息难题:政府有关部门如何测量民众对具体每个项目的承受能力？

　　事实上，按照后一种方式确定房价区间，政府将会陷入自相矛盾中。可以设想，如果政府诚心按照民众、尤其是中低收入群体的承受能力确定房价区间，则相对于目前的房价，这个区间必然要大幅度下移。因为，目前民众普遍抱怨买不起房，只有大幅度降价，民众才会觉得买得起房，才会觉得政府确实在依照民意来控制、监管房价。

　　但是，这个时候，地主的便利就会变成一种痛苦。政府直接控制房价的一切措施，最终都将直接造成土地收益的损失。房价决定地价。政府将房价控制在一定区间内，意味着该块土地的价格同样受到了严格的控制，没有哪个开发商会傻到把地价报到政府设定的房价之上。而地方政府大块财政收入依赖转让土地，尤其是不足整个土地供应量20%的房屋建设用地转让的收益。因此，政府能否控制房价，从根本上取决于地方政府是否具有自我牺牲精神。否则，政府控制房价的积极性就不会有多高。

　　当然，在强大的政治压力下，地方政府至少暂时会控制房价，但这立刻又会出现另一个问题。政府已经公布了其所希望的套型和房价区间，则开发商报出的地价就会高度接近，招标操作机构会把地给谁？这里就有巨大的寻租空间。

　　在现有的土地-房屋双重垄断体制下，房价具有迅速上涨的内在机制，对此开发商高兴，民众不满。这是完全正常的，要命的是，本应承担公共职能的政府亦有自己的利益诉求:房价上涨符合地方政府利益。本次房地产行政调控能否奏效，基本取决于地方政府能否厘清自己是作为公共性政府的角色还是作为地主的角色。现在政府出台的措施是否让人们看到了这样的希望？

　　(作者系知名学者)