后地产调控时代到来

　　海芳 谢斌

　　7月1日，“国六条”正式实施满月的日子，也是检验此轮地产调控初步成果的时间，同样也意味着“后地产调控时代”的到来。一个月来，地产调控的效果到底如何？地产商在此轮调控中是如何应对的？政府未来的调控政策走向又将如何？

　　调控初见成效？

　　一些主要城市6月的数据显示，成交量在调控之后的确有所减少。根据北京市房地产交易管理网的统计，6月以来，北京期房平均日成交量为400多套，与5月600多套的平均日成交量相比，出现明显下降，房屋成交下降率接近四成。

　　而据上海楼市监测系统显示，“国六条”正式实施至6月8日，商品房成交套数4091套，面积约50.9万平方米，分别比前一周下跌39%、37.7%。其中，住宅成交套数的跌幅为30.3%，为今年以来最低。

　　广州市房管局公布的今年5月房地产销售数据也显示，该市一手住宅成交均价为6097元/平方米，比4月降了156元/平方米。此次降价是广州楼价连续升了6个月后的第一次降价。与此同时，市场成交量也大幅萎缩，比去年同期少了四成多。

　　但中国社科院金融研究所所长易宪容并没有那么乐观。他向《财经时报》指出，“国六条”细则刚开始实施，要马上产生多大的影响是不可能的。“国六条”的效果还要进一步观察。

　　而他在《香港商报》上也撰文指出，如果“国六条”细则真的立竿见影，那么一是说明它是十分严厉的房地产政策，政府希望该政策在短期内打压房地产市场；二是内地房地产市场已经出现严重的危机，政府希望通过应急措施来应对危机。“但实际上这两点都不成立。”易宪容说。

　　事实上，易宪容的担忧并不是没有道理。尽管5月底才出台相关调控措施，但早在5月初，调控的风声就已经很紧，而观望从此开始。因此，5月的数据在一定程度上也代表了地产调控的效果。但遗憾的是，根据相关部门的统计数据显示，5月，全国的房价依然在持续上涨。

　　6月14日，国家发改委、国家统计局公布的最新数据就显示，今年5月，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月高出0.2%。大连、深圳、呼和浩特、福州、北京成为房价高涨序列前5个城市；只有上海市新建商品房价再度出现6.2%的同比最大跌幅。

　　观望中加“猛药”？

　　地产商继续去年以来调控中使用过的应对手段，也在观望着国家政策的进一步走向。有意思的是，政府也在观望中。“宏观调控，还要继续观察。”央行行长周小川如是说。看来，边走边看形势，将成为下半年调控政策出台的主要判断点。“至于央行何时出手，6月的数据至关重要。”一位地产分析人士对《财经时报》说。

　　从国家统计局近日公布的国房景气指数，以及发改委和国家统计局联合发布的70个大中城市房屋销售价格来看，近期中国房地产业依然热度不减。在“后地产调控时代”，中国地产的未来走势如何？调控政策是继续“温和”还是在观望中加“猛药”？这些都值得关注。

　　但不可否认的是，随着“国六条”的实施，官方最近依然在继续把紧“信贷”和“土地”两个关键的闸门。

　　信贷方面，7月5日起，央行将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。而主要目的就是针对过快的房地产发展速度和固定资产的投资，以防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境。

　　土地方面，力度显然在加大，“猛药”的味道也更浓。6月17日，国土资源部执法监察局局长张新宝在解读《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》时，就明确揭示了国内某些省市官商勾结拿地的现象。“以租代征、调整规划规避基本农田占用审批、变相设立和扩大开发区等土地违法表现形式将列为查处重点。”张新宝的观点很为明确。

　　时隔两日，国土资源部副部长贠小苏在“2006年中国地交会”上目标直指地产商。贠小苏透露，目前北京市已供土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积占已出让住宅用地面积总量的53%。这就意味着北京一半以上的土地被囤积在了开发商手中。

　　在其它方面，力度也明显跟上。国家外汇管理局一位官员向媒体透露，限制外资投资房地产的具体措施很快就会出台，目前这一政策文件正处于几个部委“会签”阶段。“如果不控制外资，就等于宏观调控只管了一半。”这位官员说。

　　但是，在陶冬看来，真正解决房地产的问题，不在于加息，不在于提高首付比率，甚至不在于政府的信贷政策。关键在于加税。“一年以前税收手段，曾在两个月内将上海的房地产从沸点降到冰点，其定点杀伤力非常明显。”陶冬对《财经时报》说。

　　据《财经时报》从

国家税务总局了解，加大税收也将成为此次宏观调控的主要特色，而相关的政策正在拟订当中。“这或许才将成为地产调控真正的猛药。”一位业内分析人士如此断言。