房地产调控的运行轨道

　　杨红旭

　　“国六条”细则的出台，引发对宏观调控的新一轮争议，“桌面上”是学者们的喧嚣，暗地里是开发商们的聚议。经历了去年以来的“国八条”，投资规模和房价增速虽有所回落，但深圳、北京、大连等部分城市房价依然在高位运行，“房奴”、“不买房行动”等新名词的出现即为明证。中央政府痛下决心，祭出“三限制”(限比例、限面积、限房价)的 重典，把舆论焦点引向地方政府，而地方政府则在GDP与住房保障的左拉右扯中面露难色。

　　不妨梳理一下近几年宏观调控脉络。自1998年住房体制改革以来，中央对房地产业的态度可分为四个阶段。

　　第一阶段：鼓励发展(2004年以前)。实行货币化分房后，中央和地方政府一直是鼓励居民买房，这个阶段调控的主旨在“调暖”，为此出台了诸如

公积金、按揭贷款、免税、入户口等多项政策。同期宏观经济走势基本同步，1999年到达一个低谷，2002开始快速增长，2003下半年固定资产投资出现过热苗头。

　　第二阶段：防止过热(2004年~2005年3月)。其实，进入2003年，随着宏观经济的走高，房地产业也出现局部发展过快的现象，“121号文件”和“国18号令”反映出中央的犹豫心态，总体而言没有打压。进入2004年后，随着宏观经济的高烧不退，房地产加速升温，终于导致调控措施出台，包括银行加息、期房限转、“8·13”大限等。但可以看出，这一阶段的调控力度不够，反倒引起2004年底到2005年初的“报复性强烈反弹”，短短三四个月，上海

房价上涨30%。

　　第三个阶段，抑制过热(2005年3月~2006年4月)。3月份的“两会”期间，高房价成为委员们讨论的一个热点。国务院高度重视，3月中旬房贷利息再度提高，3月“国八条”出台，4月底新“国八条”出台，5月中旬七部委进一步深化了新“国八条”。这一阶段大力度调控的原因，国务院有关文件曾经指出：房价上涨过快、投资增长过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱。其实，应该还有更深层次的涵义。

　　它体现了中央在经济发展和社会发展两方面指导思想的转变。一方面，在宏观经济发展思路上，更加强调均衡性。

　　另一方面，从社会发展的角度，更追求和谐性。中国目前的基尼指数高达0.47，超过了许多发达国家，反映社会贫富差距过大。因此现在更加强调社会的和谐发展，缩小贫富差距。体现在房地产业上，就需控制房价，加大普通商品房和

经济适用房的建设，完善廉租房机制，保障中低收入家庭的住房需求。基于以上两个深层次的原因，未来房地产业将长期处于宏观调控的视野之中。

　　第四阶段：调整完善(2006年5月以来)。整体而言,去年的调控还是有一定效果的。全国房价涨幅由2004年的14%回落至2005年度的7%,跌落近50%。今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，房地产开发投资同比增长20.2%，增速同比回落6.5个百分点。但部分地区房价仍然高涨，尤其今年一季度，北京、深圳、大连等地仍在高位运行，投资规模重新抬头，信贷增速过快，市场秩序混乱现象依然存在。在一定程度上弱化的调控效果，让巩固调控成果、强化政策落实、调整完善措施成为中央的必然选择。

　　先是4月28日银行把贷款利率调高27个基点作为热身运动，5月17日非正式地出台“国六条”,一周之后“国六条”细则即亮相。比较“国六条”与“国八条”，就会发现大体上是重复强调，但有新的动向，比如由过去强调控制房价转向注重调整供应结构，土出地出让和建筑面积的“双70%”是重要举措，而且提出“积极发展住房二级市场和租赁市场”，另外“有区别地适度调整信贷政策”也反映出政策设计注意到“一刀切“的弊端。其实房地产的调控思路与宏观经济一致。目前，国家宏观经济出现冷热并存的情况，一季度GDP增幅达10.2%，偏热；但3月份居民消费价格指数同比涨幅为0.8%，偏冷。4月25日，发改委出台了针对水泥和电解铝行业的调控措施。此举被认为是新一轮宏观调控的开始，房地产只是其中的组成部分而已，近日央行决定自7月5日起调高存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,加速了对投资和信贷过热的调控。这一阶段的宏观经济调控的指导思想，已由第二、三阶段的调控过热转向调控结构。

　　最后，针对房地产业宏观调控总结以下几点：其一，房地产业的调控是长期而持续的，有时鼓励、有时控制、有时调整，根据发展态势而时紧时松；其二，房地产业的调控是与宏观经济调控基本同步的，各行业的关联度日益提高；其三，房地产业的调控手段逐渐由行政手段为主转向经济手段为主，同时将更重视法律手段，呈现路径的多元化；其四，房地产业的调控由控制“量”向提高“质”转变，在确立房地产支柱产业地位的前提下，重在结构调整，避免行业发展的大起大落。对开发商而言，如确属胸怀壮志持永续经营之念，则宏观调控是一瓶“清新剂”；若还是抱着今朝有酒今朝醉存一夜暴富之心，则宏观调控是一包“老鼠药”。

　　(本文作者为上海易居房地产研究高级评论员)