警惕楼市调控成外资抢滩机会

　　——访里昂证券中国研究部主管李慧女士

　　证券时报记者 郭蕾

　　国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见(“国六条”)出台后，各地楼市风起云涌，而“国六条”只是今年房地产新一轮调控的序幕，市场预计未来还会有紧缩性措施陆 续出炉。中国楼市的症结在哪里？已经出台的措施能否减缓中国房地产价格的上涨步伐？带着这些问题，记者采访了里昂证券中国研究部主管李慧。

　　记者：您认为中国房地产价格大幅上涨的根本原因是什么？有人认为房价居高不下是因为地方政府作俑，您怎么看待这一说法？

　　李慧：这个看法过于片面。在中国目前的发展阶段，住房消费和投资是内需的最重要的两个组成部分。城市化及半城市化进程是无法绕过去的，消费需求是实实在在的。

　　长远来看，中国

房地产市场是向上走的。近几年房地产价格大幅度上涨，是多方面原因造成的。其中，流动资金过剩、土地成本上涨及政策的诱导是导致目前中国房地产市场上涨的主因。

　　记者：您认为中国房地产市场大量的流动性资金来自哪里？

　　李慧：中国房地产市场上的很多资金来自于境外。不妨看一下香港上市公司的年报，去年，香港恒基等地产商在内地拿了4100万平方米的地，这相当于成都这样的城市2005年房地产销售量的9倍。再说细点，北京、上海、广州、深圳等地的地产公司和楼盘，很多都有境外资金成份。

　　内地的每一次针对房地产市场的调控都为外资提供了一个低成本进入的机会。可以说，对中国经济的前景看好及土地资源稀缺都会吸引资金不断流入中国市场。

　　记者：那么土地成本又应如何控制呢？

　　李慧：要切实可行地完善税收制度和土地供应制度。我认为，目前的土地供应机制就有问题。土地买卖是一次性的行为，其必然导致地方政府看重眼前利益。而土地又是一个非再生资源，许多国家和地区，除卖地收入外，还在土地开发完后收取房地产税，这样一来，土地持有方在土地交易后仍有收入维持市政及解决一些政府公共事业的开支。

　　记者：您认为最近出台的新政策有哪些需要进一步完善？

　　李慧：说实话，最近的政策取向除了要抑制

房价短期内再次上涨外，还要考虑长远解决方案。我认为，政策不应该是一刀切，而应该是一个框架性的，由地方政府根据具体情况去执行。

　　房价升幅过快是个非常复杂的问题，原因也是多方面的，我建议针对楼价上涨过快问题做个会诊。只有把各方面因素都考虑进去，才能制定出对各方参与者都会产生效果，同时又能够得以落实的政策。