叶檀：岂容中国房地产市场沦为外资掌中玩物

　　叶檀 每经评论员

　　看来中央下决心不让“国六条”重蹈“国八条”引而不发、效果不彰的覆辙了。有关行政部门对于地方政府与房地产商的指责前所未有的严厉，而最近的一则消息是，近日有国家外汇管理局官员透露，限制外资投资国内房地产的具体措施很快会出台。

　　地方与外资都不是轻易啃得动的骨头，如今却陆续进入调控视野，可见中央决心之大。

　　中国房地产有两大症结，一曰资金过剩加剧泡沫，二曰投机炒作激化供需矛盾，在资金为王的房地产市场，归根结底是资金问题。因此，政府每次出台房地产调控政策，少不了收紧房地产信贷这一关键性条款。“国八条”等宏观调控政策的破产，地方政府为公私两便或明或暗的抵制固然是一个重要原因，而中央政府无力调控资金流向更是一个核心障碍。

　　管得了内却管不了外。由于目前世界货币市场流动性过高、

人民币升值预期如火烹油、中国房地产市场收益率远超成熟市场，世界资金麇集中国房地产市场淘宝，外资深度介入了中国房地产市场的整个循环，从做开发商、收购成熟物业到入股国内，似水银泄地、无孔不入。

　　国外资金源源而来，遭遇失利痛苦的国内银行更不愿关上房贷闸门。在很多时候，中国政府平抑

房价的调控政策，看起来更像是替国外资金做市，国内房地产消费者无奈沦为巨大的国际资本的游戏对象。

　　2005年国家进行房地产调控，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对中心城市的投资数量。今年一季度，国内个人住房按揭贷款不到2005年的一半，但房地产市场的表现却活跃异常、价格迅速上涨，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团等诸多外资机构交易大增。

　　中国房地产宏观调控当然不是为了让外资抄底独享中国溢价，这既无助于房市降温，也使国内的商业银行、房地产公司独失厚利，调控的意义也就不复存在。从央行、建设部到国务院发展研究中心言之再三，可见是心头之痛。

　　但限制谈何容易。中国政府必须直面法律、信誉等几方面的障碍。目前，我国在相关法律、政策方面可谓畅行无阻：在国际货币基金组织总共187个成员国，在对外资进入房地产市场实行严格限制的137个国家里不包括我国。现行《外商投资产业指导目录》把房地产业(普通住宅的开发建设)列入鼓励类项目，从2005年起，政策允许外资地产企业在中国设立独资企业进行房地产项目开发，并且在税收和土地出让等方面享有超国民待遇。我国的外汇管制政策虽然对外资在地产业的流向有所限制，但效果大可怀疑。这也难怪房地产市场“假洋鬼子”崛起，或改制为外资企业，或挟洋资以自重。

　　如果僵硬地用行政手段将上述法律障碍一笔抹杀，这些个个背景不凡的国外投资机构岂肯善罢甘休，到时，他们会通过各种途径好好地给中国政府上一堂市场经济的法律基础课程，至于经济索赔自然是不在话下。并且，如果不区分投资与投机资本，不分青红皂白一概驱逐，会让世界对中国的市场化产生严重质疑。

　　一个更要害的问题是，

中国经济能否经受得住国内房地产泡沫急剧挤破的打击？已有外资打赌，中国政府需要外资来给深陷其中的国有商业银行解套，无法对外资痛下狠手。钟伟先生也有耸人听闻的结论：如果房价12个月内下跌30%，房地产行业的不良贷款可能激升到1.02万亿元，银行的不良资产率将上升3.2个百分点；对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费。在另一经济支柱尚未成长之前，房地产业轰然倒塌绝非政府所愿。从这方面来说，外资机构可谓深谙中国国情。

　　但深谙中国国情的外资也一定会懂得，政府在关键时刻，在社会民生、经济稳定与短期利益之间的取舍。如果放任外资炒作房地产，政府的房地产宏观调控政策将功亏一篑。两害相权取其轻，以短视眼光为一时之利放任外资驰骋于中国房地产市场，无疑是在长时间内作茧自缚。

　　事实上，对炒作房地产的外资进行管制于法有据，调控外资并不必然与尊重法律法规相冲突，更可向世人展示中国政府对内外资一视同仁的公平态度、尊重国内民生的世界普适的价值取向。在充分尊重法律的前提下，政府措施宜早不宜晚。