周克成：经济学家不懂经济学 人们错怪了开发商

　　读者：周克成

　　英国《金融时报》中文网编辑：

　　你们好。这是我一篇谈中国房地产问题的文章的最新修订稿。

　　今天的中国，估计是房地产开发商钱最好赚、但也是声誉最糟糕的年代。他们的钱好赚，是因为中国处于经济快速增长期(这表示需要房子、卖得起房子的人越来越多)的同时，政府严控土地供给(这直接导致房产供应不足)。声誉糟糕，则是因为太多的媒体、读者和经济学家不懂经济学，不了解真实世界是怎样运转的，因此错怪了他们。

　　人们痛骂房地产开发商，基本上基于如下三个理由：一是开发商卖给人们的房子价格太贵了；二是开发商垄断了房地产市场；三是开发商勾结政府搞强制拆迁。然而，就这三点理由来看，人们把矛头指向房地产开发商，是错误的、极端不得要领的。

　　首先，

房价太高并不是房地产开发商造成的，真正推动房价上涨的人是消费者自己。任何物品的价格都不是由卖家一方决定的，在房地产市场上也不例外，假如房子价格已经飙升到一百万一套，那一定是因为有人愿意出此高价，一定是因为有人认为即使出这样的“高价”也是划算的──除非我们假设那些买房子的人都是傻瓜。

　　在此我们也可以算算看，假如我们要自己盖一套房子的话，要花费多少周折。首先，你得买到一块可以盖房子的地皮，其次，你要聘请一个设计师或者自己设计一下房子的格局、结构，然后，你还要了解盖房子都需要耗费什么原材料，以及这些原材料的比例是多少，哪些品种的比较好，最后，你找到一个施工队之后，还要想办法监督他们的工作，以免他们偷工减料，把你的房子搞成豆腐渣工程……

　　总之，假如你要自己盖房子的话，你要面对无穷无尽的问题，应付无穷无尽的麻烦(装修过房子的人知道，只是装修房子就够麻烦了)，而到头来，你未必能够得到一套自己满意的房子，你的房子旁边有林阴小道吗？有地下停车场吗?有银行吗？有超市吗？有商务、娱乐会所吗？

　　不过，今天的我们只要拿得出一笔钱，就能既避免种种麻烦，又得到一套基本不错的房子了。而且我们现在所拿出的这笔钱，会比我们掏钱盖自己房子时所要支出的花费更少。这解释了为什么房价那么高，房子还是供不应求；解释了人们为什么认为从开发商那里买房子更加划算(他们口头上不说，但他们的行动证实了这一点)。而这，正是开发商的贡献所在──由于他们是专业的、有规模的，所以可以以更低的成本盖出更好的房子。

　　不过，离开了开发商专业分工和规模生产给人们带来的好处，人们拿出了另一个指责开发商的理由，那就是──房地产开发在中国是一个垄断行业，而正因为这些开发商垄断了这个行业，才造成了房产供给的不足。

　　可惜，在这一点上，人们还是错了。因为房地产开发在中国并不是一个垄断的行业，任何一个中国人，任何一个商业机构，只要你有足够的资金、人力和土地，都可以去盖房子，都可以去做房地产开发商。当然，中国房地产的供应确实是远远不足，但这并不是开发商造成的，因为供应不足是政府垄断土地和金融造成的。在此我想提请大家分清楚这点：土地供应的垄断和房地产开发的垄断完全是两回事。

　　事实上，在广州、深圳这样的大城市的城中村，我们能见到大量的由当地农民盖出来的楼房在市场成交(主要是租赁方式)。毫无疑问，当这些农民盖出这些房子，然后出租给外来人口的时候，他们也是房地产开发商。可在这个过程没有见谁出来阻止他们，说过一定有某某房地产开发商才可以盖房子──这是房地产开发在中国并不是垄断行业最明显的证明。

　　最后，人们又向房地产开发商提出了一个最最严重的指控──他们勾结政府搞强制拆迁。然而，这样宽泛的指控是有问题的。我们无法否认有一些开发商会搞强制拆迁，但是，我们必须注意到，搞强制拆迁的只是个别开发商，而不是全部。我们不能因为部分开发商搞强制拆迁，而谴责开发商这整个群体，正如我们不能因为某些中国人行为不端，就指责所有中国人一样。

　　更进一步的，假如人们看到那些开发商搞强制拆迁了，人们就应该死盯着那个开发商，把那个开发商送上法庭。假如无法把这些开发商送上法庭，假如这些开发商是有政府或者黑社会在撑腰的话，我们要指责的就应该是政府和这些黑社会，而不是转向所有的开发商。把矛头转向所有的开发商，除了帮真正的罪恶转移目光之外，对扬善惩恶毫无益处。

　　在反对人们宽泛地指责开发商之后，我还要指出某些开发商即使是通过行贿政府官员拿到土地，对社会也是有贡献的。因为他这样做的时候，为房地产市场增加了供应，却没有损害他人。

　　明明是通过行贿拿到土地的，怎么会没有损害他人呢？这是因为，这些土地并不属于哪个具体的农民或者市民的，而仅仅是以“全民所有”的名义控制在政府手中而已。而政府出售土地之后，并不会把这些收入分配给农民、市民，甚至不一定会拿去办学校、图书馆，更多的，他们会用来盖豪华办公楼、购买名车，或者“出国考察”。因此这笔地款落入政府手中，不一定比落在开发商手中好。

　　这笔地款落入开发商的手中，起码还会有一部分分布到一般的购房者手中。这是因为供应增加，价格就必定下降。而价格降下来的这部分，就是消费者从这低地价中所分享到的利益。

　　当然，开发商仍然可能是最大的获利者，但这完全无所谓，只要他赚到钱的同时，能对社会作出贡献就够了。

　　(来源：FT中文网-FTChinese.com)