房地产调控软硬之间

　　温家宝总理在14日主持召开的国务院常务会议上，对当前的经济形势定调。会议认为，目前经济运行中存在的主要问题，仍然是固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多，特别是结构性矛盾突出。在未来政策方向上，要坚持突出重点、区别对待、有保有压、适度微调。近期，要坚决遏制固定资产投资过快增长，坚持把好土地、信贷两个闸门。

　　那么，今年的房地产调控会以什么样的方式进行？对市场又会产生何种影响？

　　从基本形势看，紧缩依然是主旋律。国务院已明确表态，要坚决制止违法违规用地行为，严肃查处重大土地违法案件；严格控制城市建设规模；认真落实调整住房供应结构、稳定住房价格的各项措施。

　　从

房地产业最新数据来看，也存在继续紧缩的理由。据国家统计局6月15日公布的数据，1~5月，房地产开发投资5658亿元，较上年同期增长21.8%，增速快于1~4月的21.3%。显然，5月份房地产开发投资还在加快。

　　从社会关注的房地产价格来看，据发改委和统计局公布的最新调查数据，今年5月份，内地70个大中城市房屋销售价格按年上涨5.8%，涨幅较上月高出0.2%。其中，被重点关注的深圳、广州、北京等城市，楼价升势依然。其中，深圳楼价升幅与去年同期相比，整体楼价升了近15%。广州及北京的楼价升幅也接近10%。这意味着，5月份调控楼市的措施，并未如预期般为楼市降温。

　　在6月13日召开的“窗口指导”会议上，央行要求各家银行要高度重视贷款过快增长可能产生的风险，合理控制贷款投放；落实国家宏观调控政策及产业政策的要求，优化贷款结构，合理控制中长期贷款比例。对于房地产这样一个今年调控的“重灾区”来说，必然将是信贷紧缩的重点。

　　然而，在房地产调控中如何实现国务院所说的“有保有压，适度微调”呢？我们认为，今年的房地产调控将是一项平衡的艺术。

　　房地产业在我国经济中具有举足轻重的地位。据测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%。央行副行长吴晓灵曾表示，房地产金融关系到金融稳定，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。

　　由于房地产金融在金融中占有重要地位，如果对房地产泡沫挤压过度，将会打破平衡，难免造成负面影响。因此，央行会对房地产金融提高警惕，密切关注，但在紧缩政策上会保持一定的度。

　　这种平衡艺术，还将体现在此前出台的各种具体调控措施的执行上。

　　今年“国六条”之后出台的调控细则，引起了市场不小争议。其中争议最大的就是，从今年6月1日起，新建商品房中套型建筑面积90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。各地如有特殊情况可以申报调整，“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”。有不少人士指出，这一规定就相当于政府给所有的房地产开发项目做了一个基本规划。一些

开发商提出，如果严格执行这一政策，此前与政府签订的协议将会失效，后续操作相当复杂。这些新问题显示出，有关细则还需要在可操作性上进一步完善。

　　然而，一些微妙的迹象显示，政府主管部门在落实细则时有进一步明确的可能。建设部住宅与房地产业司司长沈建忠日前首次对外透露，房地产新政中关于90平方米的供应量占70%的要求，是针对各地区的总量，而非指单个楼盘项目。而北京相关主管部门也表示，北京未能达标的项目约600多个、规划建筑面积达到2000万平方米，“一刀切”势必引起供应量减少，主管部门会“综合考虑”。

　　值得注意的是，这种调控中的平衡是着眼于整体房地产市场，对于微观的房地产企业而言，仍将会苦乐不均。一批有实力的房地产开发商将会获得更多的机会，而一些资金紧缺的

房地产商，甚至有可能因为紧缩政策而被迫出局。