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房地产业调控举措能否实现预定意图，仍然有太多变数
□ 本刊记者 张映光 历志钢/文
几乎所有的人都在静观其变。
5月29日，建设部等九部委继房产新政“国六条”后，联合公布了十五条“实施细则”。文件甫一问世，市场一片萧然。自6月1日“新政”实施开始起，北京、深圳等地新房交易量呈现萎缩趋势。
北京市建委数据显示，“新政”后的期房日成交量下降131套，降幅超过20%。北京房地产交易管理网数据则显示，5月29日到6月4日一周内，期房销售数量下降17%，市场的观望气氛与2005年“新国八条”出台后的情况颇为相似——当年5月的平均日签约量为485套，“六一”后一周则下降到日均371套，减少了114套，降幅达23%。
“细则”的出台在地产开发商中掀起了轩然大波。北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰刚考察过一些直接受到新政影响的待建项目，“所有的工作不得不停下来。做好的规划面临作废的可能。”
地产商们在等待地方政府的实施细则。他们寄望于这一细则，在地方利益驱动下为其赢得“另辟蹊径”的空间。在此之前，市场将出现一段空白期。
资、购房者亦休养生息。据搜房网与链家地产的一项联合调查，购房者仍按原计划购买比例只占26.23%，选择观望一阵形势再决定及希望房价下降后再买房的，则分别占50%和23.77%。
在刚刚结束的上海国际地产大会上，王石、任志强、胡葆森、王晓光等实力地产商均对“国六条细则”避而不谈。政府官员亦三缄其口。十五条细则的诸多不确定性，令业界继续在观望中疑虑。
北京华远新时代房地产公司董事长任志强在“国六条细则”出台后评论道，“让人弄不懂的是这个意见是短期的仅仅针对于当年稳定住房价格的意见，还是长期的中国住房供给制度的改变。”
政策指向
业内观察家指出，房价上涨，有其来自基本面的强大支撑。
市场需求仍然是房价上涨的根本诱发因素。人们的购房能力和购房意愿随着中国经济的增长不断提高；城市化加剧也对房地产的投资产生巨大的需求。这一趋势持续多年，在当前的宏观经济和银根环境下进一步强化，并引发其他投资需求。
银根自去年底以来愈见宽松，市场逐渐形成通货膨胀预期，但央行的低利率政策显然难以迅速调整，因为保持人民币与外币(尤其是美元)之间的利差有助于缓解人民币升值压力。在这种情况下，真实利率将不断下降，导致人们对以房地产为首的资产的需求大幅增加，从而推动其价格上涨。
光大证券研究所首席经济学家高善文的“资产重估论”则进一步指出，由于人民币正处于上升轨道中，流动性过于充裕，同时实体经济中总需求落后于总供给，企业投资意愿相对不足，大量货币转而流向房地产等资产市场。
此外，众多业内人士指出，在供给层面上，全国大面积房价上涨发生在各地普遍建立土地储备制度之后，当不为巧合——限量控制土地供给，从而从地价上升中获利，是比较基础的经济学常识。
这一轮的“房地产新政”，并不会改变房地产市场的宏观经济状况与银根环境，也无意抑制人们对住房的根本需求，当然也不至于改变现行的土地储备制度。其政策指向，是防止房价“过快上涨”，试图从供给、需求和流通等渠道全方位打击“炒房”，并保护有真实住房需求的购房者的利益。
结构调整
“国六条”被普遍认为是“温和的调控”，但其细则显然并不“温和”。其中试图调节供给的细则第二条，被一些开发商认为“对房产市场结构调整之深，未有先例”。
该细则明确：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”
“政策意在通过限定套型结构，抑制房地产市场流动性过盛、膨胀过快的势头。”中国房地产协会副秘书长顾云昌评价。
决策者希望通过增加中小户型供应量，控制住宅总价上涨，令更多的中低收入者买到房。其直接影响是，大多数待建项目，因此将不得不更改已有规划。另一方面，由大户型转为中小户型增加了地产商的建设成本。突然降临的结构调整可能令开发商在拿地时所做的成本核算变成废纸。
“开发商的利润肯定要受到较大挤压。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说，“现行政策对于规划，一般都是在套数基础上进行限制的。比如规定每户都要有车位，如9万平方米住宅项目，建180平方米住宅，建500个车位就够了，改成90平方米就要多建500个车位。”
开发商们开始琢磨应对之策。
“在规划上做文章，不外乎三招，拆墙、架梯、多开门。”中原地产总经理李文杰说。“所谓拆墙，就是套间不做承重墙，方便两套变一套。架梯就是上下留个施工洞，方便改复式。多开门就是方便自由组合空间。”
他进一步指出，地产商们更希望，地方政府的实施细则，能够对政策空间有所调整。
“中央此次落实新政决心很大。”中国指数研究院研发中心总经理汪勇分析，“去年的国八条是七部委，此次特别加入监察部，就是为了监督这些政策的落实情况。”
只是政策能在多大程度上达到其意图，尚存在太多的变数。
政策歧义
“90平方米”，“70%”，这两个数字仍旧包含着太多的不确定因素，以及令人费解之处。
国务院发展研究中心企业研究所副研究员张政军认为，90平方米和70%的数字，可以看做是对“国六条”重点发展中低价位、中小套型住宅措施的呼应。社科院一项研究说明，目前市场的中小套型、中低价位普通商品房和经济适用房供应不足，部分城市销售的商品住宅，每套面积大于120平方米的住宅占40%以上，最高的城市占60%。张政军进一步指出，当前大套型空置率要明显高于小套型。
汪勇告诉记者，2005年北京批售住宅中，建筑面积90平方米以下的经济适用房所占比例大概在20%-35%，普通商品房是15%-18%，公寓是26%-45%。90平方米以下住宅大约占30%左右，与细则中的比例正好相反。据他了解，上海等地的情况也相差不多。“这意味着，至少对北京、上海等地而言，此次结构调整影响非常大。”汪说。
“一个比较权威的说法是，这个三七开的比例是根据收入划定的。”黄瑜说。
无论数字据何而来，对数字本身的理解显然是地产商最为关心的。
“关键是如何界定这两个数字。”李文杰说，“所谓的套型建筑面积，是指套内面积，还是建筑面积，包括不包括公摊面积。”
这些看似细节的问题，实则对地产商的成本计算影响很大。
例如，所谓“开发建设总面积”应不应该包括地下？比如会所的地下空间、停车位等等。如果包括地下面积，比例就不止70%，再按照套内面积理解，比例就达80%以上了。
有人由此猜测，也许是政策制定者有意模糊了概念，在该细则后，为地方政府预留了一定空间。何况细则中的确说明，“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”
有消息称，深圳细则已草拟完成，对“国六条”细则的改动不大。北京市建委副主任苗乐如表示，北京市细则正在抓紧制订中，此前不便透露更多的内容。
北京市规划委近期则表示，北京地区过去已审批但未取得施工许可证的商品房项目，凡不符合九部委关于新建住房结构比例规定的，设计单位应认真配合相关单位进行套型调整和修改；建设单位须将调整后的施工图送原施工图审查机构重审。
两项信号显示，地方政府对新政的调整空间可能不大。
土地瓶颈
与90平方米，70%的户型结构调整相对应，“实施细则”进一步加强了用地的结构限制，规定“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”
“出发点当然是好的。”汪勇说，只是，这一政策的可行性遭到质疑。北京策源房地产有限公司市场总监李林先指出，“在现有的招拍挂体制下，土地价格涨幅远远高于房屋价格涨幅”。由此产生的难题在于，如何既保证开发商的利润，又保证开发商在高价获得土地后，用于低价住宅的开发？李介绍说，北京曾进行过几次竞地价、竞房价的试点，结果是，以超低房价竞得土地的开发商，拿到的楼面价格甚至高于房屋价格。
张政军则认为，政策执行的困难来自两个原因。一是地方政府在土地供应和审批上具有很大的自主权,“如何监督这一政策的落实”；二是地方政府负有发展本地经济的责任，所以在过去的招商引资中，一些地方出现过低地价甚至零地价出售的情况，“如何激励地方政府将发展经济和推行该政策相结合”。
中国房地产协会副秘书长顾云昌说，“2004年比2003年的土地开发量下降了40%，2005年比2004年下降了50%，开发量是逐年减少的，房价却涨得很快。只做结构的调整，不做总量的调整，对抑制房价上涨，作用有限。”
汪勇则担心，由于事实证明，土地价价高者得，房价价低者得的办法，不是非常可行，那么，限价地可能又会变成一个批条子的产物，“反而破坏了市场秩序。”
二手房市震荡
“国六条细则”对住房转让的调整也引起了业界的一场不小震荡。5月31日，北京市地税局门前排起几十米长队。缴纳契税者均欲赶在6月1日新政前，完成转让交易。排在队尾的一些房主则纷纷盘算，延期卖房计划。
这一切概因细则第三条规定，“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过五年(含五年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过五年(含五年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”
某国有银行的部门负责人透露，在二手房增收营业税的政策出台以后，5月31日一天按揭贷款出现了10倍的增长，而6月至今二手房成交量比以前大量萎缩。
“上海、广州、深圳等地二手房交易量占总交易量的一半，北京也占到20%。”该人士称，税收的控制提高了二手房的交易成本，正常消费的住房者只能转而去购买新房，但是国六条中90平方米以下的住宅至少要一年以后才能竣工；由于按揭成数提高，人们面对新开盘的楼房购买已经出现力不从心。
“(新政策的出台)对正常消费客户的抑制要比对投机者的抑制还大。”他说。小户型尚未建成、二手房交易成本提高、在售的房屋首付提高，直接影响的就是正常消费客户。“投机者只要认为有升值空间还可以继续投资，按照央行的新闻稿，原来投机五套住房的现在至少还可以投机三套，但是真正的买房者却要出局，如果按揭提高至四到五成，那大多数真正的购房者都将出局。”
业界普遍认为，这一政策意在对炒房行为进行制约，却是一把双刃剑，将使二手房交易量大幅下降。二手房市场的萎靡反将促成现房价格的上涨。
张政军则认为，该政策对抑制炒房行为应有成效，对二手房市场的影响可能会体现为减少市场供应量，可能会导致二手房市场价格有所上涨，但幅度不应该太大。“如果抑制炒房有成效，该政策不会刺激新房的价格上涨。”
信贷窘境
在银行看来，本轮调控一定会在一定程度上抑制房地产贷款的增长，但是并不能根治过度的房地产投机，也很难真正解决房地产行业的问题。
“上涨肯定是一个总体趋势。但房价和普通居民收入差距越来越大。”招商银行零售银行部总经理刘建军告诉《财经》记者，“对银行来讲，房地产价格增长过快对银行有很大的风险。”
刘建军认为，新政策的出台是十分必要也是十分及时的。但是至于效果如何，刘认为，具体的政策效果可能会很有限。
实际上，工行在国务院调控措施出台之前自己也曾有过自己的房贷控制计划。记者辗转得知，他们的方案是，对于三套以上的购房者不提供贷款。
据介绍，以前没有手段完全掌握购房者的信息，现在通过征信系统，可以完全查出投机信息并予以制止。“现在的方法无法识别投机，也无法对其实行有效控制。”一位知情人士认为。
这被很多人解读为国家既想控制房地产价格，不要快速增长，又不希望房地产行业价格下跌。事实上，在本轮调控中，也一直存在正反两方面的意见。据金融监管部门的一位高管透露，即便在国务院层面也存在两种意见：一是认为房地产已经过热；另一种意见则担心对房地产的调控可能影响到经济的发展，或者正是这种妥协导致目前的房地产调控局面。
房价走势
从户型结构调整及环节税调整的直接影响看，一些大户型房屋在市场预期中会成为稀缺资源。“120平方米以上的大户型的价格上涨幅度可能较大。一些地产商可能会故意囤积一些大户型的房子等待升值。”汪勇说。
另一方面，业界对小户型房屋价格的涨落，观点不尽相同。中国房地产协会副秘书长顾云昌认为，从供求关系上看，小户型房屋会出现过剩现象，价格自然回落。李林先却认为，即使出现“过剩”现象，地产商亦不会贱卖房屋，相反，他们会将由结构调整增加的成本，转嫁在房价中。任志强亦认为，“如果不增加土地的供给，那么小户型也无法解决房价的单价上涨问题。”
另一重危险在于，人们对未来经济政策的趋势缺乏判断力。七成小户型的比例有效期多长？是否可以持续都是未知数，因此也可能出现房地产商停止建设，静观其变，如同上轮调控中停止招拍挂而导致的减少开工面积一样。这也可能进一步促进价格上扬。
尽管对90平方米以下住宅的价格涨幅预期不太相同，但业内普遍认为，新政对抑制房价的作用并不明显。在供求关系方面，并未放开供应量，而是继续收缩了需求。并力图通过结构调整，抑制房屋总价值的上涨。
“地产商与政策制订者的矛盾就在于‘客户对象’的不同。”黄瑜说，“政府希望住不起房子的人都能住上房。开发商希望吸引有改变居住质量要求的‘有钱人’。”
张政军则乐观得多。他认为，当前以及后续的政策对抑制房价快速上涨应有明显作用，并且将来房地产商可能会出现结构分化，即出现专门开发中低价位、中小套型普通商品房和廉租房的房地产公司。
新政令购房者和投资者进入了新一轮的蛰伏与观望。但大多数人认为，房价将继续维持上涨态势。搜房网与链家地产的联合调查显示，84.4%的房产需求者认为房价会继续上涨。-
“国六条”实施细则要点
(1)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
(2)2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
(3)2006年6月1日起，对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过五年(含五年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过五年(含五年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
(4)为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
(5)自2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
(6)各级政府要要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
(7)加大对闲置土地的处置力度。
(8)严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。
(9)加强房地产开发建设全过程监管。
(10)切实整治房地产交易环节违法违规行为。
(11)加快城镇廉租住房制度建设。
(12)规范发展经济适用住房。
(13)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
(14)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。
(15)坚持正确的舆论导向。
资料来源：本刊整理
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