单位集资建房 一个很有争议的话题

　　本报记者 郎秋红

　　继去年个人集资建房冲击市场失败后，南京等地的许多大企业又开始运作单位集资建房，试图在市场之外寻找解决住房问题的出路。

　　不过，集资建房能在多大程度上解决中国老百姓的住房问题？中国的房地产究竟应由 市场来配置资源还是由行政权力配置资源？集资建房对房地产市场会带来怎样的影响？集资建房在比较盛行的吉林省长春市一直是一个很有争议的话题。

　　造成市场畸形

　　作为一个省会城市长春，房市持续多年低迷。近年来，房价低于全国平均水平，甚至出现过负增长。很多外埠开发商刚来长春时满怀豪情，说自己的房子卖三四千没问题，最后都败下阵来。 　

　　“守着中国汽车业的龙头老大，我们的商品房价格竟然抵不上绿地集团在其它二三线城市的价格。”上海绿地集团长春分公司经理吴坚说。上海绿地2002年进军长春西部，在一汽旁边买下大片土地。然而，出乎意料的是，长春绿地上海城的房价却始终徘徊在2300元左右，接近成本价，直到2005年底才有所提高。

　　开发商一致认为，房价低的主要原因是长春市集资建房面积过大，严重冲击房地产市场。长春雅尔贝林地产策划公司经理侯戈说，集资房土地多为划拨，前期费用又减半，平均房价1400元，而真正的商品房开发成本都在2200元以上。凡是有集资房的地方，商品房肯定卖不出去。

　　吴坚认为，集资建房低于市场价格甚至低于开发成本，挤占了按市场行为经营的企业的市场空间，将大部分具有二次置业消费能力的政府

公务员、有稳定收入的国有企事业单位职工拉在了商品房消费市场之外。

　　一些来长春投资的外埠开发商渐生悔意，前期投入不多的企业主动退出了长春房地产市场，有的企业则把在东北投资的主攻方向转向了沈阳、大连等其它城市。

　　“其实老百姓也没占到便宜。因为房价低了大家手里的存量房也不值钱。”长春雅尔贝林地产策划公司经理侯戈说。

　　除了对房地产市场的影响，集资建房对

城市规划的破坏也为人诟病。由于集资建房通常只能在不成规模的地块和旧城区的边角之地开发，同时受建房成本的影响，建筑质量和建筑美学都无从考虑。有人形容“集资建房建的不是房子，是人口仓库”。长春房地产报主编刘爽说，过不了几年，很多集资房都会成为“建筑垃圾”。

　　违背了初衷

　　“单位要是不集资，我至少10年后才能住上自己的房子，还得不吃不喝。”长春某企业职工小王说。由于没房子小王夫妇一直没敢要孩子。今年单位集资建房下来了，小俩口一下子如释重负。小王妻子已经怀孕，还准备把农村的父母也接过来。

　　“如果没有集资建房，很多困难企业的职工恐怕一辈子都住不上自己的房子。”长春市房地局副局长李晓曼说。据李晓曼介绍，集资建房是国家针对无房户和房屋面积不达标的单位职工采取的一种保障性住房政策。2004年出台的《经济适用住房管理办法》规定，住房困难户较多的工矿区和困难企业，可以利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。

　　但是长春市的集资房却大量“变味”。

　　据了解，从1994年到2004年10年间，长春市经房地局审批，符合集资建房手续的集资房面积共273万平方米，平均每年30万平方米，不超过开发面积的10%。但是实际上这个比例可能高达40%。“凡是有权有钱的单位都在盖房子，比如公检法、国地税、银行、大学、大企业……”一位外埠的房地产企业老总这样描述长春的房地产市场。尽管长春市已经在2005年叫停了集资建房，但是城市中仍有许多建完的或在建的集资房已是不争的事实。

　　这些集资建房单位共同的特点或是效益好，或是手里掌握一部分行政资源，建房后以成本价卖给职工。很多人房到手后再往外卖。吉林省直某机关干部小张花27万元集了套150平方米的房子，有人出价45万元他都不肯卖，因为同事有卖到48万元的。“如果我卖便宜了，别的同事会埋怨我把价降下来了。”

　　在长春市，有多少人在卖集资房很难统计。侯戈说，总有人到他这里登记，由于没有产权，比市场价会便宜些。但是赚个十万八万的不成问题。

　　一些没有集资建房资格的群众对此愤愤不平：“有人没房住，可有的处长厅长房子好几套。200多平方米的集资房，这是给困难职工的吗？”

　　长春雅尔贝林地产策划公司经理侯戈认为，集资建房使土地收益大量流失，政府无力建更多的廉租房和经济适用房去解决低收入群体的住房问题，是典型的“劫贫济富”。

　　长春市叫停集资建房后，市场上出现了一种新的“集体购房”模式，单位提前和房产开发商协调，预定相当数量的房产，或者找好地皮请开发商进行开发。但是有人指出，这不过是单位集资房的“变种”，还是依靠手中的资源低价拿地。

　　一把双刃剑

　　“我们还是主张用市场机制进行资源配置。”谈到遍地开花的集资建房，吉林省建设厅一位不愿透露姓名的官员说，“一开口子就容易乱。”

　　长春市房地产业协会副秘书长成岩说，集资建房是一种非市场行为，它满足的是一部分权力单位的利益。房地产资源应该由市场来配置而不是由行政权力来控制。成岩举例说，当年市场上刚刚有电视机时，很多群众也买不起，但是市场放开了，充分竞争以后，现在大家不仅能买得起，还能买到质优价廉的。

　　吉林大学经济学院教授谢地则持不同意见，他认为，从福利分房阶段，到自由买卖商品房的阶段，中间应有一个集资房的过渡阶段。完全靠市场来解决住房问题在中国是不现实的。何况中国的房地产市场存在着暴利。由于房价仍不断攀升，很多人不得不为了一套房子而奋斗终身。集资建房成本较低，只要其土地取得是合法的，就是一条解决住房问题的很好的出路。使老百姓不通过市场而通过单位，同样可以实现住房梦。

　　长春市房地产业协会秘书长盛学永认为，集资建房是一把双刃剑，搞好了有利于缓解中低收入家庭住房问题，搞不好容易扰乱正常的市场秩序。关键是严格规范，严格管理，按照集资建房有关政策严格执行。一定要搞清集资建房的对象是谁，什么样收入的人才能享受。如果已经有了住房还再享受集资建房，那就违背了集资建房政策的初衷。据了解，长春市已经对经济适用房和集资建房制定了一系列严格监管办法，建立住房档案，实施规范管理。