缺位的房地产外资监管

　　主讲人 易成栋

　　继央行在2004年金融报告中披露了房地产外资的投资形态之后，国家外汇管理局资本项目管理部门公开表示，房地产外资占开发和销售环节的投资比例约为15%。

　　事实上，外资(包括港澳台资本)进入中国房地产行业大增确切无疑，对中国房地产 业发展既有正面的影响，也存在利用中国的制度漏洞获得不合理的超高利润现象，对房地产市场波动乃至国民经济有不利的影响，中国需要借鉴国际经验采取有效的监管措施。

　　国际经验

　　外资涌入目的国

房地产业的方式有外资债务、外商直接投资、外商基金投资等，通过给房地产企业融资和投资，得到利润结汇汇出，或者通过股权转让变现；以及通过收购目的国房地产，获得收益后结汇汇出。外资对目的国房地产投资的规模与该国房地产投资总规模相比，所占比重不大。外资对目的国房地产投资的分布有明显的特点，集中于首位城市，集中于豪华地段，集中于高端住宅市场、商场、写字楼。

　　外资弥补了目的国的资本缺乏，带来了先进的管理技术和创新观念的提升，但问题在于，外资集中于高端市场，促进了房地产价格的上扬；以非长期持有为主，追求短期内迅速变现获得收益，加剧了市场的波动。

　　

房价暴涨暴跌根本原因还是在于本国的供求关系和居民的非理性预期，以及

汇率制度等，但是也处处可见国际炒家炒作房地产价格的影子，他们对房价的波动起着推波助澜的作用。在开放市场下，当一国的金融泡沫处于不断膨胀时，国内金融市场旺盛的资金需求和房地产投机活动的高额利润必然吸引国际游资的进入。这些外部资金流入，虽在短期内制造了泡沫持续性繁荣，但这些受投机性泡沫吸引而流入的国际短期资本，获得高额回报后会马上撤资，从而导致金融泡沫的破裂。

　　例如，日本的低汇率政策引发国际炒家的大举进入，外汇储备短期内急剧增加，给经济带来巨大的通货膨胀压力，造成日本国内房地产价格居高不下。20世纪90年代日本地产泡沫破灭，国际游资大举撤离，房价暴跌，日本经济由此陷入长期低迷的十年。

　　正因为房地产外资对目的国存在不利的影响，目的国都加强了监管。从管制的动机上看，一是考虑到土地资源的稀缺性，避免财富的外资分配，防止国民财富的对外流失；二是出于公共利益或国家军事安全的考虑，对特定地区房地产实行必要的管制；三是出于限制非居民炒作房地产市场的需要，缓解本国的房地产市场供求矛盾，维护金融体系的稳定；四是促进外资流向其他的生产性行业；五是减少外资的不当得利。

　　根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中，不论是发展中国家还是发达国家，无论货币是允许自由兑换还是不允许自由兑换，有137个成员都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制。各国纷纷设立了房地产外资监管职能部门，对交易环节或者汇兑环节加以管制。并采取了限制投资区域、限制购买面积、金额、购买用途、持有比例、转让时间等管制方法，以及对房地产投资收益征税、国内信贷融资限制、外汇汇兑等管理措施。

　　缺位的外资监管

　　在2005年宏观调控以后，国内房地产融资渠道收紧，外资对中国房地产市场前景看好，预期人民币继续升值，以及房地产产业基金在香港等上市提供了外资退出的良好通道，外资机构(投资者)凭借其强大的资金实力、丰富的风险管理经验和较强的市场竞争能力以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。

　　外资投资中国房地产交易环节基本不受限制，投资收益汇兑限制很少。房地产外资占中国房地产总投资比重还不是很高，对中国房地产业的发展做出了贡献，例如提供资金、提升管理水平和拓展消费市场。但是有些外资投机资本常以非正常途径和方式进入市场，参与了房地产市场炒作，给宏观调控和金融管理带来了很大难度和调控风险，加大了投资和消费的波动，如果房价暴跌，会引起经济衰退。

　　中国房地产外资监管的目标应是鼓励长期投资，抑制短期投机；保护正常收益，取缔不合理的超高收益。前者要靠建立中国房地产信托投资基金，并制定相应的政策法规，规范基金的发展，给国内房地产提供非银行的融资渠道，给国际长期房地产投资提供渠道。并且抑制境外投资者的投机性需求，明确境外投资者购住宅必须符合自用原则，违者禁止转让后所得的人民币收入购汇和汇出；加强境外投资基金的管理，限制投资基金在房地产市场上大量购房，设定上限管理；对房地产转让设定最低年限，并增加其他约束条件。不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。后者要靠取消外商投资房地产企业享受的优惠政策，对房地产投资收益和汇率回报征收累进的资本利得税，征收累进的营业税，改善房地产金融管理，提高非居民首付比例和按揭担保要求。外汇管理局、人民银行、银监会、证监会、建设部、海关等部门还要加强合作和信息共享，加强统计监测和分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动。完善风险指标体系，建立从汇兑到交易等各个环节的市场预警体系。加强对房地产市场的现场和非现场监管，打击利用房地产洗钱、逃汇、套汇。

　　(主讲人工作单位系中央财经大学投资经济系)