宏观调控是一次利益重构

　　章剑锋

　　厦门大学不动产金融研究中心研究员

　　为期两年的房地产调控现在终于出现一个好的兆头——国六条及实施细则的相继出台，显示出中央政府更加坚定的调控方向和不懈态度：重构市场秩序，破除固有利益格局， 努力促使市场实现一次利益再分配。

　　经济安全运行的最大基础是建立在市场平稳协调运转上的。要使市场趋向平稳，就必须使市场矛盾最小化。在房地产市场的所有矛盾中，供需矛盾是最主要的，其根源性问题在于普通消费需要的胶着，因此，化解市场矛盾需要从消费环节入手，改善供应结构、建设住房保障、稳定市场价格、重塑消费秩序，这是宏观调控的当务之急和重中之重。

　　

房地产宏观调控两年后，决策层在这方面终于取得共识，于是调控重心发生了转折。这种安排是值得赞赏和肯定的。但是仍需注意，无论调控方向和原则怎么转变，房地产调控都是一项艰巨的工作。其艰巨性在于，它需要对多方利益进行合理而令人信服的再分配和再调整。

　　本质上，房地产调控就是要建立一个自由市场。什么是自由市场？自由市场应该是一个有充分取舍权利的市场。一个自由市场准确地说就是一个博弈场，这个博弈场有参与者、博弈策略和计分规则。

　　事实证明，在过去的10多年间，中国房地产市场并没有出现充分博弈，规则遭到破坏和漠视，策略主导权只掌握在卖方手中，参与者只有两类：一类是主动的，比如开发商和政府组织；一类是完全被动的，比如消费者。基于这个前提，买卖双方从来不可能站在同一水平线上进行商品贸易和等额互换，很多时候卖方可以完全决定买方的权益和命运——这显然不是一个自由市场，因为受到了人为操控和垄断，不具备使市场意志自由流动、淘汰及选择的充分要件。

　　在此基础上，要使自由市场得以出现，只能进行一次利益重构。因为我们不难发现，阻碍自由市场进程的，恰恰是利益的勾结和作祟，在房地产市场中这表现得尤其明显。

　　利益链条很容易把握，在作为中国官员政绩考核体系的GDP指标里，房地产的产值后来居上，不仅表现为强大的资金吸纳能力，还表现为对财政收支的贡献。

　　除了政绩，我们还能发现，一系列权钱交易也一度在房地产领域出现，从经济学角度来看，官员和商人同样是经济生活中的利益人，由于房地产业是个资金密集且高度不透明的产业，很容易滋生并完成种种不正当交易和洗钱行为，这给利益同盟的出现带来了便利。

　　此外，还有依附房地产业存在的上下游多类利益链条，这些利益链条有正当与非正当两类。比如人们经常会强调，房地产带动了若干行业的繁荣，这些行业中，有一些是产业链里的环节，比如建材、

家装、

物业管理；还有一些是完全异化的行业主体，比如以组织有偿活动牟利的会展、策划咨询、经纪顾问等。

　　以上利益形式又最终表现为市场上的公共利益体系受损，也就是说，GDP上去了，产业和经济发展了，财政也充盈了，但是，消费者的损失异常巨大，市场也遭到了空前的破坏和透支。

　　过去两年的调控为什么难尽如人意？因为有这些利益组织和环节的联合阻挠、抗衡、游说和抵触，这种强大的利益集团释放出来的力量是不容小觑的。

　　宏观调控要从根本上解决问题，就必须打破这种固有的利益格局，让买卖双方重新进行市场主体角色的定位，将交易行为置于博弈规则和自由取舍的环境里，让市场来决定利益总和的得与失。这就是本次调控需要实现的。