四大措施遏制外资炒楼

　　“要从根本上遏制中国房地产市场的局部泡沫，就必须针对外资炒房的现象，对症下药地出台相应措施进行调控。从实践出发，要准确界定房地产投资和房地产投机是非常困难的，因此，管制意味着对投资行为和投机行为同时进行限制。”

　　为了逐渐挤出房地产泡沫以避免泡沫过度膨胀后破灭，中国政府先后出台一系列政策对房地产业进行调控。特别是今年5月，政府又出台了六条措施，试图从土地调控、税收政策 、市场调控、信贷调控和行政调控等诸多方面来平抑房地产价格、挤压房地产泡沫。

　　外资在中国炒楼已经成为一个不容忽视的现象

　　和以往的政策措施相比，国六条具有如下优点：从供给和需求两方面入手、从土地市场、房地产开发市场和房地产交易市场三管齐下、考虑到了我国房地产市场中低端产品匮乏的结构性缺陷等。但是，国六条似乎没有关注在我国房地产市场上外国投资比重愈来愈高的事实。

　　据国家外管局资料显示，目前外资在我国房地产市场投资中所占比例已经达到15%左右。去年外资机构在内地购房总额达34亿美元，从境外流入的侨汇达174亿美元。侨汇流入剧增的上海、浙江的房价波动比流入增幅平稳的广东、福建明显要大。当前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场，也有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。外资在中国炒楼已经成为一个不容忽视的现象。

　　外资在人民币具有中长期升值压力的背景下进入中国房地产市场，可以获得房地产价格溢价和人民币汇率升值两方面的利益，怎么看都是一笔合算的买卖。由于目前中国的资本项目尚未全面开放，外资进入中国房地产市场的合法渠道包括，以FDI的形式直接投资于我国房地产开发领域，境外机构或个人以自购或包销形式购买国内写字楼或商品房。

　　到目前为止，我国采取的针对房地产行业的宏观调控措施，对于外资炒房似乎不能起到太大作用。以国六条中的信贷调控为例，政府试图通过对商业银行强有力的控制来减少房地产信贷总量，但是外国资金大多不需要到中国商业银行进行融资，相对于中国5%以上的一年期贷款利率，日本目前的一年期贷款利率仅为3%左右。外国资金可以到日本等资本成本很低的国家或地区进行融资，然后到中国赚取利差、汇差和房地产溢价等三项收益。因此紧缩信贷的调控手法对于外资而言没有意义。此外，近期北京等城市推出了提高首付比例的措施，这种措施虽然降低了普通公众的购买欲望，但可能更加便利了外国资金的投机炒作。

　　对外资投资于中国房地产实施管制有四个途径

　　要从根本上遏制中国房地产市场的局部泡沫，就必须针对外资炒房的现象，对症下药地出台相应措施进行调控。这也不是没有国际惯例可循，在国际

货币基金组织(IMF)的187个成员中，就有137个成员对外资投资于本国房地产进行管制。笔者认为，从实践出发，要准确界定房地产投资和房地产投机是非常困难的，因此，管制意味着对投资行为和投机行为同时进行限制。对外资投资于中国房地产实施管制，从理论上而言至少存在以下途径：

　　对外资流入中国房地产行业进行管制。这又包括两个方面：其一，对以FDI方式进入我国房地产开发行业的外资进行限制。但是，从事房地产开发的外资从本质上而言能够增加我国房地产市场上的供给，从长期来看有利于房地产价格的下降，因此不应当加以太多限制；其二，对以其他方式流入国内，并进入我国房地产交易市场的外资进行限制。由于区分投资和投机是相当困难的，所以惟一可行的办法就是对所有购买房地产的外资征收房地产购置税。

　　对外资投资于中国房地产行业的品种进行管制。首先必须明确的是，我们是要抑制整个房地产行业的外资进入，还是局部市场的外资进入？如果我们主要是遏制对于居民住宅的外资投机，那么我们可以对投资于写字楼和商铺的外资，以及投资于居民住宅的外资加以区别对待，对投资于后者的外资实施更加严格的管制。这种管制包括通过征税来提高投资成本，也包括通过加强审批等行政性程序。

　　对外资退出中国房地产行业进行管制。这种管制的思路和中国目前宽进严出的资本项目管制现状是相似的。政府可以对外资购买房地产后转手卖出的行为征税，而且税率应该高于国内的房地产交易税。同时，我们可以区分以下两种情况，即外资转手卖给外资，以及外资转手卖给国内投资者，对后者应该征收更高的税率。

　　对外资参股的中国房地产开发商到境外资本市场发行REITs(房地产信托投资基金)进行管制。REITs是一种把房地产开发项目转变成收益凭证在

证券市场上流通的金融创新，这是2006年中国房地产开发商内部最为流行的语汇。对于外资参股的中国房地产开发商而言，在境外发行REITs，就为外资提供了一个将投资收益迅速变现的捷径。外资可以借此退出，完成整个房地产投资的资金循环。因此，要严格限制此类房地产开发商到境外发行REITs的行为。

　　□张明(中国社科院世经政所博士生)