东富VS西贵 未来五年谁是京城商用地产升值NO.1

　　作者：杨柳 来源：中国经营报

　　主持人：

　　潘明朗 谢红玲

　　论坛嘉宾：

　　东部商圈代表

　　北京中原总经理助理 颜光茂

　　银泰中心营销总监 曹学文

　　佳程广场副总经理 王哲

　　华贸中心市场部副经理 赵加

　　西部商圈代表

　　北京大学房地产研究所所长 陈国强

　　凯晨广场总经理助理、市场总监 史志勇

　　郦城工作区副总经理 王峥

　　融科资讯中心高级经理 吕建军

　　论坛背景

　　京城东部商务区(CBD)与西部政务区(CPD)不同的历史成因与环境格局，决定了各自不同的经济模式与地段价值，并由此决定了不同区域的物业价值。

　　目前，北京东部商圈商用物业供给量大、配套丰富、国际化特征明显；西部商圈城市高档配套设施的建设相对滞后，但今年明显提速，并且开始走到国际化的大路上，政务区的特色日益凸显。由此，北京商务“东重西轻”的不平衡格局开始修复，北京城古已有之的“东富西贵”之说似乎也投射到目前的东西商圈内的商用物业上。

　　富与贵，孰重孰轻？东与西，谁更具有未来增值潜力？5月30日下午，在北京昆泰嘉华酒店，应本报和居住改变中国联合会之邀，来自东西商圈的主力开发商代表纷纷用风趣的语言“说东论西”，彰显本区域特色，争议未来五年北京不同地段商用物业的升值潜力，探讨京东与京西谁是未来五年后北京地段价值的NO.1。

　　东西论战

　　主持人：房地产投资有一条黄金法则：地段、地段、还是地段。老北京城自古就有东富西贵的说法，如今我们进行东西商圈特征的对比时发现两个区域隐约沿袭了城市的这个文脉。那么，目前城市发展现状是不是有这样的特征呢？

　　曹学文：东富西贵实际上是说东城区和西城区。从明朝开始，东边就是一个商铺比较聚集的区域，这点更多的是依托于东城区处于的地理位置。朝阳门、东直门都是从大运河运来粮食之后直接进入城里，然后城有官和商。包括东直门等沿线有很多古仓，这证明过去东城区是一个贸易集散，包括货运物资的集散区域，所以形成东富的历史条件。西贵就是指西城区，它只是在天安门向三里河这一片，还有南长街、北长街，现在更确切就是北京一个核心点。

　　目前在东边酒店的数量不少，档次和品牌也很高，像现在有国际俱乐部的酒店、还有未来华贸中心的酒店、银泰中心的酒店。东边不仅仅是历史上的富，现在乃至未来已经具备了非常好的商务环境，成为聚集财富的场所。

　　史志勇：我觉得西城区不仅仅是富，同时也是贵，是贵带来了富，富同时是跟贵结合在一起，才有了富贵。可能在这点上我觉得西城区和金融街这个区域是特别明显的。

　　赵加：我想不管是东富还是西贵，我觉得这个最大的意义是能够让我们看到，北京的未来发展空间有多大。在华贸中心做项目的时候，从企业、从老总和他的员工，大家都本着把这个地段的价值利用好，至于市场选择哪边更贵、更富，这是市场来选择，这是对政府更多。

　　吕建军：我的感觉是富中有贵，贵中有富。我们融科资讯是属于中关村这边，这个位置是属于西北方向。我们之前作为融科资讯公司是在招租，在这个过程中，我们看什么样的客户到我们这里来。研究的结果在这个市场上客户有一些规律，一个新楼好楼吸引旁边一个不太好的楼里的客户流动。一个有国际竞争力的企业，一定会去买或者租一个跟它企业相匹配的楼。

　　王峥：土地资源的供给现在相对很少，因此先不谈贵，至少土地的楼面地价已经往上涨了，我们在探讨东富西贵都要从需求角度出发，所以我们现在做东区和西区都各得其所。

　　王哲：从商务地产来说，东富西贵不存在PK的问题。大家都是业内的专家，从目前北京商务地产售价来说，或者租金来说，肯定是东边要远远高于西边。但各个区域有它各自的特点，只要把各个区域的特点能够给他淋漓尽致的优势发挥出来，价值最大化就可以了。我觉得现在谈经济的发展，已经不是单纯的本土经济，我们要在世界这个平台上来看。最明显的就是金融街和CBD在争北京国际金融街，这也是往国际方面发展。

　　颜光茂：关于东西部写字楼、商业市场的现状与未来，我谈三点，第一点关于在东部我们企业的结构，第二谈一下价格，第三是未来的发展方向，包括地段的升值等等。

　　首先来说公司，我们在东边有三块，一个是东二环，一个是CBD，还有一个东三环。我以最标准的CBD来讲，基本上我们统计一下，截止到第二季度我们的统计是世界500强企业在北京75%都在CBD，企业大概数量有120家左右，同时外资企业大概有3300家，这首先在这点上可以看出来我们东部和西部的差别。西边就是一个金融街还有一个海淀区。就企业而言，要说外资主要以IT为主，金融企业最多的还是说国有的大型银行企业，包括银监会和附带金融链的企业为主。

　　第二点从价格来说，去年大家担心中关村出售写字楼价格会不会跌到每平方米一万元以下，但是我们也担心我们东部的楼，东部卖的中环世贸，我没有想到它会跌破每平方米两万元。刚才王总说西部很多产业链没有跟上，所以价格认同还是需要时间的。

　　第三点未来的空间。坦诚地讲，西边的空间有限，为什么呢？我觉得跟北京最初的规划有关系，西边主要是定位于企业事业单位，密度比较大，路网交通也定型了，可发展空间比较小了。

　　谁是未来北京地段升值的NO.1？

　　主持人：对于东边来说，源源不断的外来资本的输入和外来品牌的输入，会使空间也越来越有活力。在西边有其自身人文和产业的优势，包括自然和未来生态的因素，在这方面未来是它整个区域升值潜力很重要的基础。那么，谁是未来北京地段升值真正的NO.1？

　　颜光茂：对于整体来说我认为东部会有更多的潜力。就个案来说，我也不排除西部个别的个案创建北京标杆。

　　曹学文：从去年年底到今年年初东部的房地产价格出现非常大的拉升，我觉得东部保值的安全性会更强一些，要做长远投资，东部很好。同时我认为升值潜力最大在西部，而且是在西南部，因为那些地方目前被低估，比如石景山地区和丰台地区，那些地区是非常有升值潜力的。

　　王哲：对于升值潜力，我不想说东部地区和西部地区，我比较看好奥运区域。作为一个老的北京人，尤其经历过亚运会过来的，能够亲眼体验到亚运村地区的商务地产的升值，这种升值在亚运会前后有翻天覆地的变化，以至于成为北京一段时间的富人区。我觉得随着奥运经济的到来，与之相关的商务氛围会越来越浓，这一定会给北四环的商务氛围带来一个大的提升，升值潜力和升值空间非常大。

　　颜光茂：投资有风险，需谨慎。空间很大，对应着的投资风险也很大。我建议大家去看看望京地区。我们讲的升值潜力，要选择投资，从幅度来讲，我们西部空间会更大一些，还要针对个案分析，其实我们不同的项目，回报是不一样的。

　　史志勇：我最近在看在选一些投资的楼盘，很多人告诉我，你买西边的楼盘，没有空置期，买了以后肯定能用，你买东边的会有几个月空置期，很多二手房公司，给过我反馈，我想这是市场的真谛吧！

　　陈国强：整个北京城，两轴两带多中心，有很多说法，我觉得这是整个规划的部分。我相信南城的升值潜力也很大。

　　王峥：今天来参会有东边企业和西边企业，我想每位老总掌握好升值的幅度，我想将来东部和西部会出现并列的NO.1。实现一个均衡的升值，不要说谁快谁慢，我想以后要平等的升值，要这么一个结果。

　　谢红玲：我发表一点个人看法，既然说不管居住和办公都以人为本，我觉得西边不仅是宜居区域也会成为受欢迎的生态办公场所，目前办公物业价位偏低，未来升值潜力更大。

　　文字整理：本报实习生杨柳

　　名词解释

　　何为“东富西贵”

　　潘明朗

　　东富西贵这四个字非常有意思，可以进行说文解字，这里面有两个概念，一个是富和贵。北京是一个完全对称的轴线来建设的，南边有天坛，北边有地坛，东边有日坛。而这个日坛是代表太阳升起的地方。西边是个月坛，这是一个休息睡觉的地方。东边代表是劳作的地区，西边代表是安身的地方。

　　所以说东和西在中国

传统文化里面有这样的差异，包括中国过去佛教里面的说法。然而富和贵对我们普通大众而言，代表着人生很高的追求。古人说富贵难以两全，所以我认为富贵能够得到一个就很好了。

　　北京“东富西贵”说法

　　* 传统东富——关键词：王府井、东四、四大钱庄、隆福寺、运河(外埠贸易)

　　* 现代东富——关键词：机场、涉外酒店、商务区、外籍人士、商脉扩张、(京津) 高档消费

　　* 东富内涵——东部气质：开放的、张力的、融合的、高消费的、快节奏的、商业的、动态的、阳刚的

　　* 传统西贵关键词——古都、王府、寺庙、皇家园林、名人故居、上风山水、西山

　　* 现代西贵关键词——国家机关(政务 人脉)、金融、大学(教育)、科技(人才)、山景(生态)

　　* 西贵内涵——西部气质：人文的、人脉的、内敛的、单纯的、生态的、慢拍的、静态的、阴柔的

　　那么，北京现代

商业地产西边的开发是否可以沿用东边的模式？东边的开发是否可以沿用西边的模式？东富西贵是否会越拉越模糊？“富中有贵”或者“贵中有富"还是沿袭？

和谐社会是否意味富贵两全？东富西贵下的商业地产应该有何差异？这是我们未来仍需探讨的话题。