提高首付比例就能打压房价吗

　　据《21世纪经济报道》5月11日报道，央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价，这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低2成，提高到4成至5成。支持者认为，这将是政府对“房地产热”采取的“猛药”。反对者认为，这无助于控制房价“虚高”、打击房地产投机行为，反而会伤害有着强烈买房意愿的“工薪阶层”。

　　□十届全国人大代表、北京鼎业律师事务所律师 许智慧

　　控制房价应该采取多项措施

　　商品房价格的持续上涨一直是几年来社会各界关注的热点，急需住房的人买不起房，同时又有不少人囤积住房，进行房地产操作。不可否认，这一矛盾已经成为社会基本矛盾之一。为解决这一问题，专家纷纷献计献策，政府各个部门也不断出台办法，但房价上涨趋势一直未能得到有效控制。最近，据报道央行为彻底打压房价，决定推行严厉的贷款政策，即将按揭购房首付款的比例提高。

　　笔者认为，这一政策的出发点是好的，可能在一定程度上限制房价上涨的幅度，但对其效果不能太乐观。房价上涨有很多原因，比如土地出让和转让制度的缺陷，各地经济发展不平衡、人口过于向个别城市集中，各阶层收入差距不断扩大等等，都直接或间接导致需要住房的人买不起房、有很多人买房后又任由其空置的局面。

　　有效控制房屋销售价格，必须进行充分的调查研究，有针对性地采取一系列措施。这应当是一项综合工程，不是哪个部门的某一个措施可以做到的。

　　有一点应该是所有人的共识，即打压房价的目的在于，能让更多的人买得起房。急需购房的广大工薪阶层当然应该属于这个“更多”的范围。然而，提高购房按揭首付款的比例将使工薪阶层距离这一目标更远，将构成对工薪阶层的进一步排斥，与打压房价的初衷背道而驰。

　　笔者认为，在短时间内不可能根本解决

商品房价格居高不下的情况下，在采取一些必要措施的同时，应当积极探讨通过其他途径解决一般社会成员的住房问题。比如，建设更多的

经济适用房，同时实行严格的经济适用房购买政策，使真正需要住房并有权享受这一政策的工薪阶层从中受益，避免有人购买经济适用房后又将其出租赢利。

　　此外，还应考虑由政府出资建设大量廉租房，鼓励没有能力购买商品房的人租房，使之成为社会福利的一种。实行廉租房制度，还可以在一定程度上缓解城市的交通压力，因住户并不拥有房屋的所有权，当其工作单位变动后，他们可以随时调整自己的居住地点。

　　使所有人都有房住，这是社会及政府应当担负的责任之一。笔者期待政府能够出台更有效的措施。

　　□北京大军经济观察研究中心主任 仲大军

　　提高首付不利于实现“居者有其屋”

　　房价已经成为我国重要的社会问题，当前我国的理论界存在着不同意见，一种意见是向美国这样的国家看齐，就是要让50%的人买不起房，而只能租房。一种意见是坚持我国社会主义市场经济的方向，坚持“居者有其屋”的共同富裕目标。我国的

房地产业今后到底往哪里去？实际上深层问题是一个价值取向问题。

　　但由于深层的理论目标不明确，各级政府部门在控制房价方面存在着各种随机政策和措施，各种说法和想法莫衷一是，最近出台的提高房贷利率和即将出台的提高首付款比例，都引起了很大的社会反响。政府的措施究竟是要治理什么问题？这一剂药用下去，会对房地产行业和社会群体产生什么作用？笔者认为，这需要我们对房价问题进行深入思考。

　　这几年，我国传统意义上的通货膨胀率(物价消费指数)并不高，从1998年到2005年，我国通货膨胀率平均只有0.6%，但浙江、上海等地的房价涨幅都在两至三倍以上。为什么日用消费品物价上涨幅度小，而房地产商品价格大幅上涨？

　　笔者认为，这首先与市场需求有关。自上世纪90年代以后，我国的日用消费品供给基本上已经满足市场的需求了，而住房消费距离民众的要求还有距离，住房商品仍处在供小于求的状态，这是房价上涨的重要原因。

　　其次，住房商品的特殊性给其房价上涨创造了条件。改革开放以来，我国商品的范围不断扩大，上世纪90年代末以后，住房商品迅速成为城镇居民的最大宗消费商品。由于住房商品具有耐用性，以及因此产生的保值和增值性，所以当日用消费品市场饱和时，住宅、文物等耐用消费品便具有很大的价格上涨空间。同时，住房商品有巨大的投资价值，这使得社会富余资金不断向房地产市场聚集。其中一部分购房者不是为了居住，而是为增加自己的资产和日后的资产收入——房租。正是这种购买导致房价等资产类商品价格暴涨，笔者认为，这属于经济学上的资产膨胀。资产膨胀与通货膨胀不同，资产是指房价、土地等，通货主要指日用消费品。资产膨胀它会导致另外一些结果，比如使我国社会出现一个“无资产”的社会群体，他们的一生可能都要在租房住的情况下度过，如果有房的话，也只能靠银行贷款，背上几十年的债；导致地区间的资产价值拉开更大的差距；加大城市居民的生活压力、生活水平下降等。这种情况应该引起决策者的重视。

　　在这种情况下，再用以前的旧观念来调整货币政策，如提高房贷率和首付比例等，是落后于形势发展的，只能使更多怀有买房希望的购房者远离市场。 观点一：可抑制炒房行为

　　读者发言

　　观点一：可抑制炒房行为

　　陈峰(南京秦淮) 提高房地产首付比例，目的在于抑制房地产商的过度投资、炒作行为，而不是针对普通消费者。该措施可以增加房地产商的资本投入，加重其利息负担，延长其资金回收周期。

　　李玉强(黑龙江黑河) 投机商炒房是高房价的原因之一。如果首付比例提高，势必造成投机商先期投入加大，增加其操作难度。而投机商手里的房子越少，其操控房价的能力就越弱，从而对抑制投机商大幅度的操纵楼市起到积极作用。

　　观点二：提高首付损害普通消费者利益

　　陈娅(重庆大足) 各地房价明显虚高，有供方的原因，也有需方的原因，也存在部分供需双方利用各种手段炒作房价的情形。对房市首付比例的调整体现了调节需方的目的，然而，对房市进行投机炒作的需方只是少数。如此调整会损害大部分普通消费者的利益，不利于消费者提高生活质量。

　　贺胤应(新疆石河子莫索湾) 在房价畸高的大城市，首付对于收入不高的工薪阶层来说，很难支付得起。而工薪阶层是购房的主力军，提高首付比例，无疑是在提高工薪阶层的购房门槛。工薪阶层买不起房，打压房价又有什么意义呢？

　　其他观点

　　王威(江苏睢宁) 如果银行让首次购房的家庭享受较低的首付比例和合理的利率，而对二次及以上购房者实行四到五成的首付比例及较高的率息，倒不失为比较好的办法。既可以降低银行的风险，也能保证普通百姓买得起房，同时也可以限制炒房者及开发商的投机行为。

　　滑力加(呼和浩特新城) 真正要解决房价“虚高”，让人们买得起房，还在于政府调控。房价高的主要原因是土地价格“虚高”。因此政府应当把为工薪阶层和普通老百姓的建房用地的征地款降低，同时应该把建豪华住宅的各种费用提高。

　　罗春风(四川泸州江阳) 应根据各地具体情况，充分利用金融、税收、土地等政策杠杆。通过政府宏观调控，调整住房供应结构，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场。同时完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，及时、准确地发布房地产市场供求信息。