调控之下房地产投资何去何从

　　本报记者 王其明 谢红玲

　　嘉宾：

　　钟伟 (北京师范大学金融研究中心主任)

　　张国正(戴德梁行执行董事)

　　陈联明(浙江三林控股集团总裁，证券房产两栖投资者)

　　主持人：最近一段时间股市、汇市及黄金价格都在上涨，而房地产调控风暴又再次来临，房地产投资收益率很可能出现下降，那么部分资金会不会由此流出，转移到新的投资市场呢？在目前市场环境下，个人及企业的资金，在房地产与其他投资渠道之间，作出何种选择更为合理呢？

　　钟伟：

　　楼市有风险 股市有潜力

　　从央行去年第四季度货币政策执行报告中可以看到，我国存贷款差额高达9万多亿元，存多贷少，货币流动性过剩，3万亿元资金没有出口，急需选择流动方向。那么，今后资金流动的趋势会是怎样的呢？我认为：

　　金市：已在历史高位，风险大，流动性差，入市门槛又高，投资应更加谨慎了；

　　汇市：在人民币升值背景下，炒汇和个人理财收益可能会被升值抵消大半，甚至有些外币理财工具用人民币衡量是亏损的；

　　股市：因为去年处于历史性底部，所以股票和基金在今年短短半年时间内综合指数上涨60%以上，今年每天开户量在3万户，平均每户资金额在5万元左右，分流了一大部分流动资金，目前看仍极具投资潜力；

　　楼市：是吸收过剩资金的主力，但今年出现房价持续上涨而销量不见增加的价量背离现象。开发商的销售回款和订金收入在减少，土地出让速度在加快，有点儿像新股排队上市，但需求增长在变缓。该现象意味着2006年楼市风险在上升，投资也应该慎重选择不同的产品。

　　中国正处于一个非常特殊的货币化过程，中国居民持有的财富是注水的，因为每发展10年我们的货币量增加10倍，这些注水的财富一定会流向一定的市场，比如股票市场或者房地产市场。

　　张国正：

　　投资者偏好不同 资金流向变化有限

　　就投资市场而言，不动产投资者追求长期稳定的投资回报，而股市、汇市、黄金市场的投资者追求高风险、高回报的短线投资，这两类投资者的投资偏好不同，后三种市场的变化，对不动产投资者在房地产市场的投资偏好影响不大。

　　今年股市、汇市、黄金价格的大幅上扬，主要归因于多方面的利好因素，比如股改的进一步深化、IPO管理办法的出台，人民币汇率形成机制的改革以及全球对能源、原材料需求的旺盛。对于理性的外资来讲，他们的投资组合会按照自身对风险偏好的不同，在每个投资市场都会有一定的投资比例。他们依然长期看好中国房地产市场，而目前的市场状况表明，外资投资在持续上扬，整个投资组合也不会发生太大的变化。

　　就房地产投资本身而言，由于全球市场资金充裕，海外资金将继续觊觎中国内地优质的全幢物业。然而，由于国内投资热点城市如上海及北京等地的优质物业已愈来愈少，投资回报可能会因为成交金额提高而下降。限于此，资金或许需要透过其他途径，如收购一些表现欠佳的物业，或转移至其他具有发展潜力的二线城市，以物色合适的投资机会。

　　陈联明：

　　个人短线资金流向股市　企业长线资金仍投地产

　　1999年时我在国内一家知名

证券公司当副总，当时股市非常繁荣，不过也充满浮躁和风险。所以，我离开了证券业转投

房地产业，但平时依然一边做房地产，一边关注股市。

　　就目前情况而言，我认为比起房地产市场来，股市投资机会更大。因为房地产市场暂时不会再向上走，所以股市向上走的机会更大。我现在又投资买股票了，据我所知，一些企业已经开始从房地产行业进入证券业，进入了股市。

　　从个人投资者角度看，现在股市比楼市投资机会大；但从企业角度来说，股市投资和房地产投资是不一样的——前者是投资别人的企业，后者是投资自己的企业。股市投资有代理人委托风险，香港人称之为“地雷股”，随时可能有一个“地雷”爆炸，而自己投资房地产，做房地产开发，更有把握一些。

　　投资目的是为了获得回报。从资本回报的角度看，还是楼市高，比如1亿元投资股市，能赚3000万元就很好。但是，1亿元投资房地产，赚3000万元是起码的，赚1亿元也正常。而且房地产投资可以利用财务杠杆，通过预售等手段，让资金的使用效率更高。从长期来说，国内房地产市场还是很好的，长线房价也一定会上涨。