国六条下外资的机会

　　王娜

　　外资机构对中国房地产市场趋之若鹜的原因是什么？人民币汇率“破8”是否将吸引更多的外来投资者涌入中国房地产市场？“国六条”的出台对欲进入中国房地产业的外资来讲是利是弊？软库(软银)金汇投资银行总裁温天纳给出了答案

　　近日，一则关于今年一季度外资汹涌进入中国房地产市场的数据，从世邦魏理仕物业顾问公司传出。

　　这则来自世邦魏理仕的消息称，由于看好人民币持续升值，今年第一季度至少有5亿美元投入到了中国内地的房地产市场。其投资分布约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。物业投资的选择依次为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目，以及产权分散的住宅物业。此前有媒体报道，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产。

　　今年首季度，北京

写字楼市场出现了两宗涉及外资的整售交易。亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置了位于东二环路沿线

华普中心的两幢写字楼，总面积为13万平方米；日本基金Replus购置了中央商务区华贸中心两座尚未完工的办公楼，总面积12.38万平方米，售价未予透露，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。据了解，除了这两笔交易之外，还有类似的购买正在洽谈之中。“如此大手笔的海外资金的投入，显示出外资已结束其试水阶段，正式进入中国写字楼整售市场”。仲量联行北京研究部经理凯安娜如此表示。

　　世邦魏理仕的分析人士认为，人民币“破8”的推动，以及人们对人民币继续升值过程的看好，将会给外资的进入以信心。根据目前顾问公司掌握的商业谈判信息，估计第二季度外资机构的投资力度至少会与一季度持平。

　　据悉，来自英国的一家保险公司与中信合资，成立了一家针对亚洲的不动产基金，意欲在中国房地产市场投资，一些来自日本及东南亚的投资机构也在加紧进入中国房地产市场的步伐。除了欧美的投资机构，远在中东的石油国家的一些投资商也在积极考虑寻机进入中国的房地产市场。

　　除对人民币持续升值的预期外，各项房地产金融政策的推出导致地产商资金短缺，也是外资乘“需”而入的原因。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，随着房地产市场的发展和国家房地产金融政策的调整，中国房地产行业对资金的需求量持续增加，但国内资金尤其是商业银行资金的流入开始受到制约，这就为外资进入中国房地产市场提供了更多的机会。

　　“国六条”为外资创造第二波投资机会

　　《财经时报》：随着“国六条”的出台，房地产新一轮的宏观调控正式进入实质性阶段，这对欲进入中国房地产业的外资来讲，是利还是弊？

　　温天纳：“国六条”中，“重点发展中低价位普通商品住房”和“有区别地适度调整信贷政策”的提出，使得一些高档房地产项目的融资渠道局限性加大。纵观这几年外资进入中国房地产市场的情况，一线城市的商用物业由于投资回报率较高，成了外资青睐的对象，因此 “国六条”的出台，为外资进入中国的房地产市场提供了更大的空间。这次宏观调控，绝对有可能创造外资在中国房地产市场的第二波投资机会。

　　《财经时报》：经过几轮的宏观调控之后，外资机构如何看待中国房地产市场的价值？

　　温天纳：举例来说，目前广东的几家房地产企业已经在香港上市，而且反映都非常好。如越秀、雅居乐、富力，它们从上市到现在都是涨了两倍以上。所以，外资机构对内地的房地产市场还是很有信心的。尽管宏观调控不断，但从现实情况来看，现在的楼市比2004年调控之前更火爆了，整个市场还是很积极的。“国六条”的出台，从长远来讲，对中国房地产市场不会产生太大的影响。

　　稳定的投资回报率让外资趋之若鹜

　　《财经时报》：目前推动海外资本进入国内房地产行业的主要因素有哪些？

　　温天纳：在人民币升值的预期中(比如说最近人民币汇率“破8”)，外资要持有人民币资产，直接投资国内的房地产项目就可以在汇价上获取升值，宏观调控打击了规模和资本额较小的民营地产发展商，对外资来讲，价格谈判的空间便扩大了，亚洲区内日趋成熟的房地产证券化退出机制，让外商可以通过境外市场套现其在国内的商业性房地产项目投资。这些因素是触发外商大举进入国内市场的先决条件，这些先决条件逐一实现了。

　　国内目前的资产证券化还处于一个刚起步的阶段，企业融资市场产品过于单一。在宏观调控和针对房地产发展的一些新的条例的限制下，部分的民营发展商在资金方面产生缺口，这些缺口没有办法再以贷款的形式进行填补，这也是触发部分外资进入国内商业性房地产收购的一个契机。

　　《财经时报》：你曾经说，一家投资机构一年看一百多个项目不足为奇，国外投行在选择国内的地产企业进行投资时，对国内地产企业有哪些评判标准？

　　温天纳：现在国际的投资者在中国不断寻找一些具有投资价值的房地产项目，挑选的项目基本上具有以下的标准：处于黄金地带的商业建筑物；具有特色和卖点的商业性房地产项目；基本上净年收益率达到9%的项目；一些可以通过改善整体物业管理素质，以提高整体收益的项目。

　　而从投资者自身的利益来考虑的话，主要看这个项目的投资回报率。通常来说，能达到他们所期望的投资回报率的，只有一线城市的个别房地产项目，所以他们现在考虑的目标通常是北京、上海这样的一线城市，以及沿海和内陆省份的省会城市。

　　但是也要留意到，中国的房地产市场目前正受到一些不稳定因素的影响。这个不稳定的因素是，很多房地产商希望将资产包改装成REITS，但是我们发现，现在香港在这方面的退出机制有问题。前一段时间香港有媒体报道说，内地一个项目的上市个案被香港证监会否决了，原因是香港证监会不允许产权上有缺憾的房地产项目来港上市。其实，民营的房地产项目，谁都不敢说是完美的，多少会有一些瑕疵。不过，最近内地A股市场重启IPO，这可能会使一些打算上市的房地产企业改变策略，直接在内地上市。

　　《财经时报》：据你了解，有多少海外资金准备进入或者说是希望投入中国的房地产市场？进入中国房地产市场的投资回报率到底有多高？

　　温天纳：想进入中国市场的海外资金规模巨大。据我了解，现在想进入中国商用物业市场的肯定有几千亿资金，但真正有兴趣投资的到最后可能是300——400亿，这个数目也是很可观的。

　　外资机构都希望有10%的投资回报率，这个期望值其实挺难实现，只有一线城市的某些物业项目在出现资金断链的时候，外资机构的投资回报率才能达到这个数值。

　　现在大量的资金追求的还是一种稳定的回报，很多时候6%到8%就足够了，这种能提供定期回报再加上地产项目本身升值，就是在亚洲金融风暴以后最吸引投资者的工具，这种工具就是REITS.中国房地产泡沫并不是直接由外资引起

　　《财经时报》：随着外资大量涌入中国房地产市场，“外资炒房危害中国经济发展的说法”便不绝于耳，如何看待外资在中国房地产业所扮演的角色？

　　温天纳：部分外资是独立的房地产投资经理，他们管理其客户的资金，也有外资是以资产采购商的角色去进行收购，他们不是地产开发商，在某种程度上，他们扮演的是一个中间人或者是一个过渡性投资商的角色。他们从世界各地的房地产市场中采购合适的原材料，即各地发展商所开发出来的产品，再把这些资产包装成不同的金融产品出售给终端投资者获取回报。

　　这种情况下，中国的开发商就成了“房地产产品”的制造商。外资基金获益了，国内的开发商同样也获益了。一个重要的问题是，在这个金融游戏当中，最大的受益者是谁？现在几乎所有国内的开发商都热衷和外资基金合作解决融资问题，与外资合作当然是一个融资途径，但是在这个利益分配的过程中，国内发展商也需要充分了解自身物业的“国际价值”。

　　其实外资在中国房地产业的投入资金还是远远低于内资企业，因此我认为，中国房地产泡沫并不是直接由外资引起，至于是不是有推波助澜的影响，这一点就比较难于下判断。

　　链接

　　国务院发布“国六条”具体内容

　　(一)重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

　　(二)严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。

　　(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

　　(四)加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　(六)完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。